Acheter en SCI ou en nom propre, tel est le dilemme que rencontrent de nombreux investisseurs immobiliers. Il faut savoir que lorsqu’on investit dans l’immobilier, choisir entre l’acquisition en SCI ou en nom propre est une problématique qui revient très souvent et qui peut poser de nombreuses questions.
L’objectif de cet article est de vous permettre d’avoir toutes les informations pour prendre les bonnes décisions afin de choisir le statut le plus adapté à votre situation.
Dans un premier temps, je vous présenterai les particularités de l’acquisition en nom propre. Dans un second temps, nous verrons les différentes spécificités de l’achat d’un bien immobilier via une SCI.
Acheter en SCI ou en nom propre, finalement on verra que ce n’est pas une question pertinente, il faut plutôt se poser les questions suivantes : quel est mon projet d’investissement immobilier ? Quels sont mes objectifs patrimoniaux ? Quelle est ma situation fiscale personnelle ? Est-ce que je prépare ma succession ? etc …
Investir en nom propre
Quand vous investissez dans un bien immobilier en nom propre, c’est vous en tant que personne physique qui achetez ce bien. Vous n’êtes pas propriétaire du bien par l’intermédiaire d’une société comme la SCI. Investir sans constituer de société présente certains avantages qu’on va voir ci-dessous.
Pourquoi investir en nom propre ?
Le fait d’acheter un bien en nom propre est une bonne solution pour les personnes qui débutent dans l’immobilier. C’est une bonne manière de se constituer un patrimoine sans avoir trop de démarches administratives et juridiques à remplir. L’acquisition en nom propre permet de « se faire la main » sur un premier investissement.
On peut comparer cet investissement en nom propre au régime de la micro-entreprise. En effet, ce dernier est le statut le plus simple qui permet de débuter quand on entreprend. Par la suite, quand l’entreprise se développe, le passage à un statut juridique plus complexe est facile à mettre en oeuvre.
Acheter en nom propre permet d’éviter la création d’une société. Ainsi, vous n’aurez pas toutes les démarches juridiques, comptables et fiscales à respecter avec ce statut.
Un autre avantage important de l’achat en nom propre se situe au niveau du financement du bien. En effet, lorsque vous financez votre bien seul, les démarches de constitution du dossier de prêt sont plus simples et plus rapides.
Aussi, vous pouvez bénéficier des aides qui concernent les prêt réservés aux particuliers. On peut notamment citer le déblocage votre prêt épargne logement (PEL) ou encore votre compte épargne logement (CEL).
Vous pouvez également avoir droit au prêt à taux zéro (PTZ) ainsi qu’à d’autres prêts conventionnés par l’État (sous réserve du respect des plafonds de ressources).
Acheter son bien immobilier seul ou en indivision
Acquérir son bien en nom propre permet d’investir seul. Dans une SCI, il faut être au minimum deux associés pour pouvoir constituer une telle société.
L’investissement en nom propre est un réel avantage sur le volet administratif et juridique en comparaison de la SCI.
Malgré tout, il est possible d’acheter en nom propre à plusieurs. On parle notamment de l’indivision dans ce cas-là.
L’indivision est un statut juridique qui permet d’acheter à deux ou à plusieurs sans avoir à constituer de société.
Par exemple, si vous investissez dans un appartement avec votre conjoint(e), vous serez tous les deux propriétaires indivis à hauteur de votre apport dans cette opération.
L’indivision est une alternative à la création d’une société pour les personnes souhaitant investir à plusieurs.
Quelle fiscalité pour l’acquisition en nom propre ?
Au niveau de la fiscalité de l’achat en nom propre, vous aurez des possibilités avec ce statut que vous n’aurez pas avec la SCI. En effet, vous pourrez faire de la location meublée en nom propre alors qu’en créant une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), cela ne sera pas possible. La SCI est une société de type civile et ne permet pas de faire de la location meublée qui est considérée comme une activité commerciale.
Si vous faites de la location vide, vous serez imposés selon la règle de détermination des revenus fonciers. Vous aurez ainsi une déclaration de revenus fonciers (2044) à remplir chaque année. Que vous achetiez en nom propre ou via une SCI à l’impôt sur le revenu, vos revenus fonciers seront déterminés de la même manière sur votre déclaration de revenus.
La location meublée
En investissant en nom propre vous pourrez choisir le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel. Ce régime fiscal est très intéressant car il permet de déduire l’amortissement de votre bien immobilier de vos recettes.
L’amortissement comptable est la répartition du montant total de l’investissement sur la durée de vie théorique du bien (en général, on amortit un bien immobilier entre 20 et 30 ans).
Les charges déductibles de votre location meublée non professionnelle sont similaires au régime de la location nue (vide de meubles).
La seule différence se situe dans l’amortissement comptable du bien qui s’ajoutera à vos charges dans le cas de la location meublée au régime réel.
Exemple :
Vous investissez dans un appartement d’une valeur de 250 000€ que vous décidez de meubler. Vous aurez deux possibilités :
- Soit rester au régime fiscal par défaut : le régime micro
- Soit activer l’option du régime réel
En choisissant le régime réel d’imposition, vous pourrez déduire l’amortissement de votre bien immobilier. Dans notre exemple, en partant sur une durée d’amortissement de 25 ans, vous pourrez déduire de vos recettes un montant de 10 000€ d’amortissements. Ce sont des charges non décaissables mais qui viendront en déduction des loyers perçus.
Il faut bien noter que les amortissements sont déductibles sur la location meublée seulement au régime réel. Au régime micro, vous aurez un abattement de 50% qui sera appliqué par le trésor public. Par conséquent, vous serez imposés sur 50 % de vos recettes.
Pour avoir plus d’informations sur l’intérêt du régime réel en location meublée, l’article suivant devrait vous intéresser : choisir le régime micro ou le régime réel ?
Investir par le biais d’une SCI
Il est important de connaître le statut juridique de la SCI dans le cadre d’un investissement immobilier. C’est un statut intéressant notamment pour la préparation de la succession et la transmission d’un patrimoine immobilier.
L’intérêt de la SCI
La SCI est une société très utilisée dans le cadre de l’investissement immobilier et de la constitution d’un patrimoine.
Créer une SCI facilite la gestion de votre patrimoine. De plus, c’est un outil qui permet d’optimiser vos impôts durant l’exploitation de votre parc immobilier. Cette société est composée au niveau juridique de deux ou plusieurs associés. On ne peut pas investir seul par l’intermédiaire d’une SCI.
Vous ne serez pas propriétaire du bien immobilier en tant que personne physique. Ce sera la SCI en tant que société qui détiendra l’immeuble en question. En tant que personne physique, vous serez détenteur des parts sociales en fonction de vos apports dans le capital social.
Financement
Lorsque vous investissez dans un ou plusieurs biens immobiliers, le fait d’investir en SCI va amener de la crédibilité à votre projet immobilier vis à vis de la banque.
Etant donné que vous êtes plusieurs associés, votre capacité de financement et vos apports seront bien plus importants. Ainsi, vous aurez plus de poids vis-à-vis de la banque et votre projet sera d’autant plus crédible.
Cadre juridique
La constitution d’une SCI permet de créer un cadre de gestion structuré. En effet, lorsque vous établissez les statuts de la société, vous pouvez insérer des clauses statutaires particulières. Cela n’est pas possible avec le statut juridique de l’indivision.
Créer une SCI ne se fait pas du jour au lendemain. Cela peut prendre un peu de temps notamment pour rédiger les statuts et constituer la société. Pour cela, je vous conseille de faire appel à un professionnel du droit (avocat, notaire, etc…). Ce dernier se chargera d’immatriculer votre société au Greffe du Tribunal de Commerce et de rédiger tous les actes juridiques.
Enfin, sur le volet de la succession, l’achat via une SCI peut favoriser la transmission du patrimoine aux héritiers en limitant la fiscalité sur les donations de parts sociales.
Quelle fiscalité pour la SCI ?
Au niveau de la fiscalité de la SCI, on distingue deux régimes fiscaux distincts :
- l’impôt sur le revenu (IR)
- l’impôt sur les sociétés (IS)
Caractéristiques des deux régimes fiscaux
Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) se caractérise par la transparence fiscale de la société. En effet, les résultats de la société sont imposés au niveau de chaque associé. Ces derniers doivent déclarer leurs revenus fonciers sur la déclaration 2044 chaque année.
Le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS) permet aux associés d’imposer les revenus locatifs au niveau de la société. Ainsi, la société est redevable de l’impôt sur les sociétés (entre 15% et 28%) et les associés n’ont aucune déclaration de revenus fonciers à remplir individuellement.
La très grande majorité des SCI est soumise à l’IR. On retrouve les SCI à l’IS dans des activités commerciales qui font de la location meublée ou encore de l’achat-revente de biens. On peut également les retrouver dans des activités de détention d’un ou plusieurs immeubles d’exploitation d’une entreprise (de type SARL, SAS ou SA).
Faire de la location meublée par l’intermédiaire d’une SCI est tout à fait possible. Toutefois, vous n’aurez pas le choix du régime fiscal. Vous serez soumis d’office au régime fiscal de l’IS car c’est une activité commerciale. On peut ajouter que l’option pour le régime fiscal de l’IS est irrévocable.
Charges déductibles
Dans les SCI à l’IR, les charges déductibles de votre revenu foncier sont les mêmes que celles qui servent à la détermination de votre revenu foncier en nom propre. Vous pourrez déduire notamment les charges suivantes :
- Frais d’entretien et travaux
- Assurances
- Honoraires
- Taxe foncière
- Intérêts d’emprunts
Toutes ces charges viendront en déduction des loyers que vous encaisserez chaque année.
Pour en savoir plus sur les charges déductibles de vos revenus fonciers, j’ai écrit un article qui pourrait vous intéresser : quelles sont les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Obligations fiscales
Chaque année, vous aurez une liasse fiscale à envoyer aux impôts avec vos recettes, vos charges et votre résultat foncier. Si ce dernier est positif, vous aurez, à la fois de l’impôt sur le revenu à payer, mais également des prélèvements sociaux. Si vous réalisez un déficit foncier, ce dernier pourra être déduit de votre revenu brut global dans le limite de 10 700€. Le déficit foncier peut également être reporté et déduit les 6 années suivantes (de votre revenu) et les 10 années suivantes (de vos revenus fonciers).
Le résultat foncier réalisé via votre SCI sera réparti entre chaque associé en fonction du pourcentage de détention des parts sociales.
Enfin, on peut ajouter que l’option à l’IS est libre à la création de votre société. En fonction de votre activité, vous pourrez être soumis d’office à l’IS. Par contre, lorsque vous optez pour ce régime fiscal, vous ne pourrez pas revenir en arrière car l’option est irrévocable.
La grande différence au niveau des deux régimes fiscaux de la SCI se situe au niveau du traitement fiscal des plus-values.
Ci-dessous, vous pouvez consulter l’article que j’ai écrit qui présente le traitement fiscal des plus-values dans les SCI à l’IR : tout savoir sur les plus-values de cession dans les SCI à l’IR.
Transmission de patrimoine
Le grand intérêt de la SCI se situe dans la transmission du patrimoine avec le démembrement de propriété et les abattements sur la donation des parts sociales.
Démembrement de propriété
Vous pouvez transmettre votre bien immobilier aux différents héritiers par l’intermédiaire du démembrement de propriété. Ce mécanisme permet de donner la nue-propriété du ou des biens à vos héritiers tout en conservant l’usufruit.
Par exemple, Jean et Corinne détiennent chacun 50% des parts d’une SCI à l’IR dans laquelle il y a plusieurs appartements. Ils ont deux enfants et souhaitent préparer leur succession. En raison du faible montant de leur pension de retraite, ils souhaiteraient conserver des revenus locatifs.
En utilisant le démembrement de propriété, ils peuvent transmettre la nue-propriété des parts sociales de la SCI aux enfants tout en gardant la jouissance des revenus locatifs. Par conséquent, ils conservent l’usufruit des parts sociales de la SCI. A leur décès, les héritiers pourront récupérer l’usufruit des parts sociales sans avoir à payer de droits de succession.
On peut noter que le démembrement de propriété est aussi possible dans le cas d’une acquisition en nom propre. Cependant, elle implique une gestion conjointe du patrimoine avec les enfants qui est plus complexe.
Abattements sur la transmission du patrimoine
Le deuxième grand avantage dans la transmission du patrimoine avec une SCI se situe au niveau des droits de succession.
Chaque parent peut donner à chaque enfant des parts sociales d’une valeur de 100 000€ tous les 15 ans. Cette donation est exonérée de droits de mutation.
Dans le cadre d’un achat en nom propre, le bien immobilier ne peut pas être divisé comme c’est le cas dans les SCI avec les parts sociales. Ainsi, vous ne pourrez pas bénéficier des abattements successifs sur la valeur du patrimoine transmis.
A retenir
Ce qui est important à retenir dans cet article, c’est qu’il n’y a pas de meilleur statut entre l’achat en nom propre ou l’investissement en SCI.
Acheter en SCI ou en nom propre, peu importe finalement. Chaque statut présente des avantages et des inconvénients qu’il faut bien appréhender.
Il faut bien comprendre que le choix se fera en fonction de critères notamment liés à vos objectifs personnels, à votre expérience dans le domaine de l’investissement immobilier mais également en fonction de votre âge et de votre situation de famille.
La SCI permet de gérer son patrimoine immobilier de manière plus « cadrée » et permet d’optimiser sa fiscalité notamment lors de la transmission du patrimoine.
L’acquisition en nom propre est beaucoup plus flexible et simple à mettre en oeuvre. Il n’y a pas de démarches juridiques et administratives à remplir, mis à part la déclaration de revenus annuelle. C’est un statut peu contraignant pour les personnes qui souhaitent s’initier à l’investissement immobilier.
Si vous achetez un bien immobilier à deux ou plus, il faudra créer une société qui pourra être une SCI ou encore une SARL.
En faisant de la location meublée, vous pourrez créer une SCI mais le seul régime fiscal applicable sera l’impôt sur les sociétés.
Acheter en SCI ou en nom propre, tout cela dépendra à la fois de la nature de l’activité locative et de vos objectifs patrimoniaux. Gardez cela en tête !