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Quels sont les biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne 140 000 foyers en France et rapporte chaque année plus de 2 milliards d’euros de recettes fiscales à l’Etat.

Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, le nombre d’assujettis ne devrait pas diminuer dans les mois qui viennent.

La déclaration d’impôt sur la fortune peut être un véritable casse-tête lorsqu’il s’agit de déterminer les biens immobiliers qui entrent dans le champ de l’IFI.

L’objectif de cet article est de vous présenter les personnes imposables à l’IFI et de vous indiquer quels sont les actifs soumis à cet impôt. Nous verrons également qu’il y a des exonérations possibles sur certains biens immobiliers et mobiliers.

Les personnes imposables

Tout d’abord, l’impôt sur la fortune immobilière concerne le patrimoine des membres d’un foyer au 01/01/N de l’année d’imposition. Le montant du patrimoine taxable doit dépasser 1,3 million d’euros.

Le foyer fiscal se compose des époux (couples mariés ou pacsés), concubins et des enfants mineurs. Le patrimoine des enfants majeurs rattachés au foyer fiscal pour le calcul de l’impôt sur le revenu n’entre pas en compte dans le calcul de l’IFI.

Si votre enfant majeur présente un patrimoine personnel supérieur à 1,3 million d’euros, il devra réaliser, de son côté, une déclaration d’impôt sur la fortune.

Les biens immobiliers détenus par votre enfant mineur rattaché sont également inclus dans la base d’imposition à l’impôt sur la fortune.

Lorsque vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens ou que vous êtes en instance de divorce, chacun des membres du foyer fiscal devra réaliser une déclaration d’impôt sur la fortune sur les biens qu’il détient.

Si vous résidez en France, votre patrimoine taxable se compose de tous les biens détenus directement ou indirectement en France ou à l’étranger.

Dans le cas où vous résidez à l’étranger, votre patrimoine taxable correspond à l’ensemble des biens immobiliers localisés en France ou des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) possédant de l’immobilier en France.

Les biens soumis à l’IFI

Les biens imposables à l’impôt sur la fortune immobilière sont les suivants :

  • Maisons, appartements, garages, parkings et caves
  • Monuments historiques
  • Bâtiments en cours de construction au 01/01 de l’année d’imposition
  • Terrains agricoles et terrains à bâtir
  • Biens immobiliers détenus directement ou indirectement par des sociétés (SCI, SA, SARL, SAS) dont vous êtes actionnaire
  • Droits immobiliers détenus dans des organismes de placement collectif (SICAV, FPI, FCP)
  • Contrats d’assurance-vie ou de capitalisation rachetables
  • Droits immobiliers tels que l’usufruit ou le droit d’usage

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% de sa valeur pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (au 1er janvier 2021).

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruit entre dans le patrimoine taxable et doit être déclaré pour sa valeur en pleine propriété sauf disposition contraire prévue par la loi.

Les biens exonérés d’IFI

Des exonérations totales ou partielles existent sur certains actifs. Elles peuvent diminuer de manière considérable votre patrimoine net taxable et ainsi le montant de votre impôt sur la fortune immobilière.

Exonérations totales

Certains biens font l’objet d’exonérations totales, notamment les biens affectés à une activité professionnelle :

  • Les logements meublés loués sous le régime fiscal de loueur meublé professionnel sont exonérés d’IFI. Ce n’est évidemment pas le cas des loueurs meublés non professionnels (LMNP).
  • Les biens ruraux et terrains agricoles affectés à l’activité professionnelle n’entrent pas dans le champ d’application de l’IFI.
  • Les participations minoritaires de sociétés exerçant une activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole sont exonérés d’IFI si vous détenez moins de 10% du capital social.
  • Les bois et forêts dont l’exploitation est d’ordre professionnelle sont également exclus du champ d’imposition de l’IFI.
  • Les immeubles (terrain et bâtiment) affectés à l’activité professionnelle ne sont pas imposables à l’IFI. Par exemple, un artisan, exerçant en entreprise individuelle, détient un terrain et un entrepôt de stockage des produits et du matériel à Paris. Il détient ce bien immobilier en nom propre mais l’utilise à 100% pour son activité professionnelle. En conséquence, son bien immobilier ne sera pas soumis à l’IFI étant donné qu’il est affecté en totalité à un usage professionnel.

Exonérations partielles

Les bois et forêts sont exonérés d’IFI pour 3/4 de leur valeur. Il s’agira, tout de même, de déclarer 1/4 de la valeur de ces biens immobiliers.

De plus, les terrains ou bâtiments agricoles loués à long terme sont aussi exonérés d’IFI pour 3/4 de leur valeur dans la limite de 101 897€. Au delà de ce seuil, l’exonération passe à 50%. Pour que cette exonération soit valide, il faut qu’il y ait un bail à long-terme signé entre le propriétaire et le locataire des biens.

Pour aller plus loin sur le fonctionnement de l’IFI, j’ai écrit un article sur les dettes déductibles qui pourrait vous intéresser : quelles sont les dettes déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière ?


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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