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Capacité d’emprunt : comment la calculer simplement ?

La capacité d’emprunt est une notion importante à comprendre dans le cadre d’un achat immobilier. Cela vous permet notamment de déterminer la tranche de prix du bien que vous visez, tout en vous donnant un aperçu de l’apport personnel envisageable.

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que la banque est prête à vous prêter via un crédit immobilier. Celle-ci dépend à la fois de votre taux d’endettement, du reste à vivre ainsi que du risque pesant sur l’opération.

Avant même de commencer la recherche d’un bien, la banque pourra vous indiquer facilement votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation financière personnelle. C’est d’ailleurs la première étape dans le cadre d’un achat immobilier.

Dans cet article, je vous présente tout ce qu’il faut savoir au sujet de la capacité d’emprunt (ou capacité d’endettement) avec notamment un exemple de calcul.

Le taux d’endettement : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’endettement correspond à la proportion des revenus allouée au remboursement des charges récurrentes tel qu’un crédit à la consommation, un crédit immobilier ou encore un loyer.

Le taux d’endettement maximum fixé par les banques se situe autour de 33%, c’est à dire un tiers de vos revenus. Ainsi, vos charges récurrentes ne doivent pas dépasser ce seuil pour pouvoir espérer obtenir un accord de la banque sur un crédit immobilier.

Les revenus pris en compte par la banque sont les suivants :

  • Le salaire ou le revenu issu d’un activité professionnelle (gérant de société, entreprise individuelle, etc …);
  • Les loyers perçus : souvent la banque prend en compte 70 à 90% du montant des revenus locatifs car elle calcule un risque de vacance locative;
  • Les pensions ainsi que les aides reçues;
  • Tous vos autres revenus récurrents;

Au niveau des charges récurrentes, la banque prend en compte :

  • Le loyer que vous payez chaque mois si vous êtes en location;
  • Le crédit immobilier de votre résidence principale si vous êtes propriétaire;
  • Les autres crédits immobiliers sur d’éventuelles résidences secondaires ou locatives;
  • Les crédits à la consommation comme pour l’achat d’un véhicule par exemple;

Je vous déconseille fortement de solliciter des crédits à la consommation même pour acheter votre véhicule car cela va grever votre capacité d’emprunt. Par conséquent, vous risquez d’être bloqué dans votre projet d’investissement immobilier.

Auparavant, il existait deux méthodes de calcul du taux d’endettement : la méthode « classique » et la méthode différentielle. Dans les dernières recommandations émises par la HCSF en 2020, c’est uniquement la méthode « classique » qui doit être retenue par les banques.

Ainsi, le taux d’endettement se calcule comme suit :

(Somme des charges mensuelles récurrentes / Somme des revenus mensuels) * 100

Exemple de calcul de la capacité d’emprunt

Pour illustrer le calcul du taux d’endettement et de la capacité d’emprunt, rien de mieux qu’un exemple pour bien comprendre son fonctionnement.

Jean a un salaire mensuel de 3 500€. Il perçoit également des revenus locatifs de 1 500€ par mois. Comme évoqué précédemment, la banque ne prend pas en compte la totalité des loyers perçus afin de couvrir le risque de vacance locative. Dans cet exemple, on considère que la banque prend en compte de 70% du montant des loyers, soit 1 050€ (70% * 1 500€) par mois.

Au niveau des charges récurrentes, Jean rembourse chaque mois un crédit immobilier de 800€ pour l’achat de sa résidence principale. De plus, il a un crédit à la consommation de 200€ par mois pour l’achat de son véhicule.

Le taux d’endettement de Jean se calcule comme suit :

( (800 + 200) / (3 500 + 1 050) ) * 100 = (1000 / 4 550) * 100 = 22%

On constate que son taux d’endettement est inférieur à 33%. Il peut donc solliciter un nouveau crédit immobilier.

Étant donné son niveau d’endettement, Jean pourrait assumer une nouvelle mensualité de crédit de 501€. En effet, si on ajoute ce montant à ses charges récurrentes, on aboutit à un taux d’endettement de 33%, ce qui correspond à la limite de taux d’endettement acceptée par les banques.

( (800 + 200 + 501) / (3 500 + 1 050) ) * 100 = (1 501 / 4 550) * 100 = 33%

Avec cette mensualité de crédit de 501€, on peut évaluer auprès de la banque le montant maximum empruntable (capacité d’emprunt). Ce dernier dépend à la fois du taux d’intérêt mais également de la durée du prêt. Une mensualité de 501€ versée pendant 15 ans n’aboutit pas au même montant global emprunté que pour une mensualité de 501€ versée pendant 25 ans.

Toutefois, il faut garder en tête que cette règle de taux d’endettement de 33% n’est pas systématiquement appliquée. En effet, avec un taux d’endettement inférieur à 33%, vous pouvez faire l’objet d’un rejet de demande de crédit si la banque considère que votre profil est trop risqué.

De plus, avec un taux d’endettement supérieur à 33%, vous n’aurez pas nécessairement un refus d’octroi de prêt de la part de la banque. Si votre profil est sécurisant avec un reste à vivre conséquent, la banque peut accepter de vous accorder un crédit immobilier même si vous dépassez ce taux d’endettement de 33%.

A quoi correspond le reste à vivre ?

Le reste à vivre correspond au revenu qu’il vous reste après déduction de toutes vos charges récurrentes. C’est un critère qui est pris en compte pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter.

Plus le montant de votre reste à vivre est important, plus vous aurez de chance que votre demande crédit soit acceptée par la banque. Même si vous présentez un taux d’endettement élevé, vous pourrez obtenir un prêt immobilier si votre reste à vivre est conséquent.

Comparons deux profils d’investisseurs avec un taux d’endettement et un reste à vivre différents :

  • Jean perçoit un revenu mensuel de 1 500€ avec des charges récurrentes de 400€ par mois. Son taux d’endettement est de 26,7% (400 / 1500). Aussi, il présente un reste à vivre de 1 100€ (1 500 – 400) chaque mois.
  • Marie perçoit un revenu mensuel de 8 000€ avec des charges récurrentes de 2 800€ par mois. Son taux d’endettement est de 35% (2 800 / 8 000). Aussi, elle présente un reste à vivre de 5 200€ (8 000 – 2 800) chaque mois.

Même si le taux d’endettement de Marie est plus élevé que pour Jean, elle sera plus susceptible d’obtenir un prêt immobilier car son reste à vivre est beaucoup plus important. Par conséquent, il ne faut pas tout miser sur le taux d’endettement. Le reste à vivre est aussi un facteur à prendre en compte.

Enfin, il faut bien garder en tête que la banque est averse au risque. Avant de vous octroyer un crédit, elle vérifie que vous pouvez assumer vos mensualités afin d’éviter les défauts de paiement. Elle s’assure aussi qu’elle pourra récupérer la totalité de la somme prêtée.

Ce qu’il faut retenir, c’est que plus le risque est élevé, moins la capacité d’emprunt offerte par la banque est importante.

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Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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