L’investissement immobilier est extrêmement populaire en France aujourd’hui. Non seulement il promet une appréciation du capital sur le long terme, mais il offre également des opportunités d’optimisation fiscale, notamment pour payer moins d’impôts.
Comment concilier rentabilité et réduction d’impôt ? Suivez le guide ci-dessous et vous saurez, après ça, comment payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier.
Notez bien que les solutions présentées dans cet article ne sont pas exhaustives. Étant donné le nombre de niches fiscales très important en France, les possibilités de défiscaliser dans l’immobilier sont nombreuses.
Investissement immobilier : 10 solutions pour payer moins d’impôts !
1. Le dispositif Pinel : la star de la défiscalisation pour l’investissement immobilier
Introduit en 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location. Les réductions d’impôt sont accordées sous certaines conditions de ressources pour les locataires et de plafonds de loyers. Les taux sont le suivants pour les biens achetés en 2024 :
- Réduction de 9% pour un engagement de location de 6 ans.
- Réduction de 12% pour un engagement de 9 ans.
- Réduction de 14% pour un engagement de 12 ans.
Le dispositif Pinel est un outil puissant pour construire un patrimoine tout en bénéficiant d’une carotte fiscale. Attention tout de même aux prix immobiliers en Pinel car ils peuvent être surévalués !
2. LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP permet d’investir dans un bien immobilier meublé (résidences étudiantes, résidences de tourisme) en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Les revenus générés sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers, offrant la possibilité d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges.
3. Dispositif Malraux : pour les amoureux du patrimoine et de l’histoire
La loi Malraux vise à encourager la rénovation d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% à 30% des montants investis pour la rénovation, selon la zone géographique. C’est une excellente manière de contribuer à la préservation du patrimoine tout en réduisant ses impôts.
4. Investissement dans les SCPI fiscales
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales permettent d’investir dans l’immobilier de manière mutualisée. Ces structures investissent notamment dans des biens éligibles aux dispositifs de défiscalisation comme Pinel. Ainsi, en tant qu’associé, vous profitez indirectement des avantages fiscaux liés à ces dispositifs.
5. Le déficit foncier : un mécanisme naturel de défiscalisation pour votre investissement immobilier !
Lorsque les charges liées à un bien locatif (intérêts d’emprunt, travaux, taxes) dépassent les revenus locatifs, un déficit foncier est créé. Ce déficit est déductible du revenu global de l’investisseur à hauteur de 10 700 € par an. C’est une façon naturelle de réduire son impôt sur le revenu.
6. Le dispositif Censi-Bouvard : résidences de services
Pour les investisseurs intéressés par les résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors), le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans. De plus, la TVA est récupérable, ce qui rend l’investissement encore plus attractif.
7. L’optimisation par le choix du régime matrimonial
En fonction de votre situation, opter pour un régime de séparation de biens peut être judicieux. Cela permet, dans certains cas, d’optimiser la fiscalité liée aux revenus fonciers, en attribuant les biens locatifs au conjoint disposant des revenus les plus faibles.
8. Réfléchir à la structure juridique de votre investissement immobilier : SCI
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une stratégie d’optimisation, notamment pour anticiper une transmission ou un partage du patrimoine. La SCI offre une flexibilité dans la gestion des biens et peut, dans certains cas, optimiser la fiscalité.
9. La nue-propriété : investir sur le long terme
Acquérir un bien en nue-propriété signifie que vous en achetez la substance, mais pas l’usage. Ce mécanisme permet de bénéficier d’une décote à l’achat. Au terme de la période définie (généralement 15 à 20 ans), vous récupérez la pleine propriété du bien. Durant cette période, vous ne percevez pas de loyers, mais à terme, vous disposez d’un bien immobilier ayant potentiellement pris de la valeur, sans avoir été imposé entre temps.
10. Toujours se tenir informé
La fiscalité évolue constamment. Les dispositifs fiscaux naissent, se transforment ou disparaissent. Pour un investissement optimal, il est crucial de rester informé des évolutions législatives. Chaque année, ce que je vous recommande, c’est de faire une veille documentaire sur toutes les nouveautés fiscales. Cela vous permettra d’avoir les dernières mises à jour fiscales et surtout de ne manquer aucun nouveau dispositif fiscal avantageux.
Conclusion
Investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts est non seulement possible mais aussi très encouragé en France.
Ces mécanismes visent à soutenir l’investissement dans le secteur immobilier tout en offrant des incitations fiscales. Toutefois, avant de vous lancer, consultez toujours un expert en fiscalité immobilière pour choisir le mécanisme le mieux adapté à votre situation.
La fiscalité immobilière n’est pas forcément aussi simple qu’elle peut paraître. Il est donc impératif de bien vous entourer pour faire les bons choix …
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