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Dispositif Pinel : comment bien déclarer ses revenus ?

L’investissement Pinel est un dispositif largement utilisé par les contribuables pour défiscaliser. Ce dispositif permet de réaliser un investissement locatif tout en réduisant sensiblement ses impôts.

Dans un premier temps, je vous présenterai les caractéristiques du dispositif Pinel tout en l’illustrant d’exemples. Dans un second temps, je vous indiquerai les étapes à suivre pour bien déclarer votre investissement Pinel sur votre déclaration de revenus.

Investissement Pinel : les caractéristiques

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014 par la ministre du logement de l’époque, Sylvia Pinel. Ce mécanisme de défiscalisation a été prorogé jusqu’à fin décembre 2022 (loi de finances 2021).

Investir en Pinel consiste à obtenir une réduction d’impôt, sous conditions, sur le prix d’achat du logement neuf ou réhabilité en logement neuf.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il faut remplir les conditions suivantes :

  • le logement doit être construit dans un bâtiment d’habitation collectif; il ne peut pas s’agir de maisons individuelles jumelées par exemple;
  • l’option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du bien;
  • le logement doit être loué nu (et non meublé) à des locataires ayant des revenus inférieurs à un plafond de ressources; le tableau ci-dessous concerne le plafond de ressources pour les baux conclus en 2021;
Source : legifrance.gouv.fr
  • le logement doit respecter des normes de performance énergétique au niveau de l’isolation, du système de chauffage ou encore du système de production d’eau chaude sanitaire;
  • l’investisseur en Pinel s’engage à louer le bien sur une durée bien définie, soit 6 ou 9 ans; ces durées peuvent être prorogées jusqu’à 12 ans;
  • le bien éligible au dispositif Pinel doit être situé dans les zones de logement A, A bis et B1; l’investissement Pinel était possible en zone B2 et C pour les signatures d’actes d’acquisition avant le 15 mars 2019;

Calcul de la réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt Pinel est répartie sur la durée d’engagement de location du bien. Le plafond d’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt est de 300 000€ et est limité à 5 500€ par m2.

Le taux de réduction d’impôt est de 12% du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans et 18% pour un engagement de 9 ans.

La prorogation du dispositif est possible, que ce soit pour un engagement de location de 6 ans ou 9 ans. La prorogation est valable pour 3 années et donne droit à une déduction complémentaire de 6% pour l’engagement initial de 6 ans (puis 3% en cas de seconde prorogation) et de 3% pour l’engagement initial de 9 ans.

L’engagement de location est limité à 12 ans avec un taux de réduction d’impôt global de 21%.

Exemple de calcul

Jean a 42 ans, il est cadre dans une entreprise de produits biologiques à La Rochelle. Ayant eu un héritage, il détient des biens locatifs qui lui permettent de générer des revenus fonciers. Il paye 4 500€ d’impôt par an.

Souhaitant baisser son niveau d’imposition, il a entendu parlé du dispositif Pinel au bureau et est très motivé pour investir son épargne dans un logement neuf.

La ville de La Rochelle étant en zoné B1, Jean a trouvé un appartement T2 de 43 m2 dans un quartier en pleine mutation. Le prix d’achat du bien, frais de notaire et commissions d’agence compris, s’élève à 180 000€. Son investissement est donc bien inférieur au plafond de 300 000€.

Jean a la possibilité de réaliser cet investissement en location nue classique ou dans le cadre du dispositif Pinel. Sur les conseils d’un collègue, il va opter pour la réduction d’impôt Pinel afin de diminuer son imposition. Il s’engage à louer le bien sur une durée de 12 ans pour obtenir le montant maximum de réduction d’impôts soit 21% du prix d’achat du bien.

Le logement étant achevé en juillet 2021, il devra déposer l’option au dispositif Pinel lors de sa déclaration de revenus 2021 en mai 2022. Jean bénéficiera les 9 premières années d’une réduction d’impôt de 2% du prix d’achat du bien soit 3 600€ (2% * 180 000€). Lors des 3 dernières années d’engagement de location du bien, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 1% du prix d’achat du bien soit 1 800€ (1% * 180 000€).

Sur l’ensemble de la période d’engagement de location (12 ans), il aura obtenu une réduction d’impôt totale de 37 800€.

Déclarer son investissement Pinel aux impôts

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt sur votre investissement Pinel, il faut respecter certaines obligations déclaratives qui peuvent s’avérer compliquées au premier abord.

Lors de la déclaration de revenus annuelle, vous avez certaines étapes à suivre pour bien déclarer votre logement en Pinel.

1ère étape

Vous devez remplir le formulaire 2044 EB (à sélectionner au début de la déclaration) avec les caractéristiques du logement :

  • le nom et l’adresse du propriétaire;
  • il faut bien cocher la case correspondant à l’investissement Pinel;
  • l’adresse du logement acquis;
  • le prix d’achat et date d’acquisition.

Ce formulaire est à remplir uniquement la première année d’utilisation du dispositif. Il marque l’engagement de location initial.

Formulaire 2044 EB

2ème étape

Vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers 2044 avec les loyers perçus (ligne 211 du formulaire) et les charges décaissés sur l’année :

  • les frais de gestion du bien;
  • l’assurance propriétaire;
  • les frais d’entretien et de réparation;
  • les honoraires;
  • les charges récupérables non récupérées au départ du locataire;
  • la taxe foncière;
  • les intérêts d’emprunt.

Le résultat foncier est soit positif ou négatif (ligne 263 du formulaire) et s’ajoute à votre revenu imposable de l’année.

Formulaire 2044 des revenus fonciers

3ème étape

En fonction du résultat foncier de votre investissement Pinel, celui-ci est reporté sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042, partie 4 « Revenus fonciers » ).

Si votre résultat est un bénéfice, le montant sera reporté automatiquement dans la case 4BA de la déclaration 2042 (cf ci-dessous).

Dans le cas où le résultat est déficitaire, alors il sera déduit de votre revenu imposable dans la limite de 10 700€ par an et sera reporté automatiquement dans la case 4BC (cf ci-dessous).

Formulaire 2042, partie « Revenus fonciers »

4ème étape

Vous aurez à renseigner la réduction d’impôt sur le formulaire 2042 RICI dans la partie « Investissements locatifs Pinel » .

Par exemple, en première année, si l’investissement a été réalisé sur l’année 2020 ou achevé à cette date, il faudra renseigner le montant du prix d’achat (frais de notaire et commission d’agence compris) du bien dans les cases 7QA ou 7QB en fonction de la durée d’engagement de location. Votre réduction d’impôt est calculée automatiquement.

Formulaire 2042 RICI, partie « Investissements locatifs Pinel »

Si vous remplissez votre déclaration de revenus Pinel pour la seconde année ou plus, vous n’avez pas à remplir la partie correspondant à l’engagement de location initial.

Cet engagement est repris automatiquement sur votre déclaration de revenus. Par contre, vous devez remplir la fraction de réduction d’impôt en fonction de la date de votre investissement et la durée d’engagement de location (partie « Reports concernant les investissements des années antérieures », cf formulaire ci-dessous).

Formulaire 2042 RICI, partie « Investissements locatifs Pinel »

Par exemple, si vous avez réalisé votre investissement Pinel en 2018 pour un bien d’une valeur de 140 000€ avec un engagement de location de 6 ans, vous bénéficierez sur votre déclaration de revenus 2020 d’une réduction d’impôt de 2 800€ (soit 2% du prix d’achat du bien).

Il faudra bien renseigner le montant de la réduction d’impôt dans la partie « Reports concernant les investissements des années antérieures » (cf formulaire ci-dessus) dans la case 7RE. La partie correspondant à l’engagement de location initial est déjà pré-remplie car votre investissement est en troisième année d’option au dispositif Pinel.

Enfin, pour justifier votre droit d’option au dispositif Pinel, il faut que vous puissiez présenter, sur demande de l’administration fiscale, l’attestation de déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ainsi que le bail de location du logement.

Quelles sont les dates de validité du dispositif Pinel ?

Enfin, le dispositif Pinel, qui devait se terminer fin décembre 2021, a été prorogé jusqu’à fin décembre 2022 avec les différents taux de réduction d’impôt (12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans).

Ce dispositif d’aide à l’investissement locatif sera aussi valable pour les années 2023 et 2024 mais avec des taux de réduction d’impôt moins importants. Pour un engagement de location de 6 ans, le taux sera de 10,5% en 2023 et 9% en 2024. Pour un engagement de location de 9 ans, le taux sera, quant à lui, de 15% en 2023 et 12% en 2024.

En fonction de la durée d’engagement de location initiale, cette période peut être prorogée d’une ou deux périodes triennales.

Lorsque l’engagement de location est sur une durée de 6 ans, pour les acquisitions qui auront lieu en 2023, le complément de réduction d’impôt de la première période triennale sera de 4,5% et pour la seconde période triennale de 2,5%.

Pour les investissements ayant lieu en 2024 avec un engagement de location de 6 ans, le complément de réduction d’impôt de la première période triennale sera de 3% et pour la seconde période triennale de 2%.

Lorsque l’engagement de location est sur une durée de 9 ans, le complément de réduction d’impôt sera de 2.5% pour les acquisitions faites en 2023 et de 2% pour celles réalisées en 2024.

A retenir

Le dispositif Pinel est un bel outil d’optimisation fiscale pour les contribuables.

Malgré des obligations déclaratives qui peuvent être lourdes, investir dans un logement neuf avec la Loi Pinel permet de se constituer ou développer son patrimoine tout en diminuant son niveau d’imposition.

Toutefois, il ne s’agit pas du seul outil de défiscalisation existant en France pour les investissements locatifs. Par exemple, l’achat d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) ou la création d’une SCI sont aussi des stratégies d’exploitation immobilière intéressantes.

Pour en savoir plus sur la location meublée et le fonctionnement de la SCI, j’ai écrit des articles qui pourraient vous intéresser :


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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