La déclaration des revenus fonciers est obligatoire lorsque vous percevez des recettes locatives en tant que propriétaire, usufruitier ou associé d’une société civile immobilière (SCI).
Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-foncier qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des revenus locatifs. Sur option, vous pouvez choisir le régime réel d’imposition en souscrivant simplement une déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044) lors de la campagne fiscale annuelle.
Dès lors que vos recettes locatives dépassent 15 000€ par an, vous êtes automatiquement soumis au régime réel sur vos revenus fonciers.
Aussi, le régime réel d’imposition avec la déclaration 2044 ne s’applique que pour les locations nues, c’est à dire les biens non meublés.
Dans cet article, je vous explique, pas à pas, comment remplir la déclaration des revenus fonciers via le formulaire 2044.
Comment accéder à la déclaration des revenus fonciers (2044) ?
La première chose à faire pour remplir votre déclaration des revenus fonciers est de vous connecter à votre compte fiscal en ligne (espace particulier) à l’aide de votre numéro fiscal de référence et de votre mot de passe.
Si vous n’avez pas créé de compte, vous pouvez le faire à partir de votre numéro fiscal de référence et du numéro d’accès en ligne que vous retrouvez sur votre avis d’imposition N-1.
Lorsque vous arrivez sur votre tableau de bord de l’espace particulier, vous avez juste à cliquer sur le bouton « Accéder à la déclaration en ligne » pour commencer le processus déclaratif.
Les premières étapes sont consacrées à votre situation de famille ainsi qu’à votre état civil. Si vous avez eu un changement de situation de famille au cours de l’année d’imposition, il faut bien l’indiquer aux impôts. Ensuite, vous arrivez à l’étape 3 qui vous permet de choisir les différents formulaires en fonction des catégories de revenus et de charges.
C’est le formulaire « Revenus fonciers, location non meublée » qu’il faut cocher pour pouvoir accéder à la déclaration des revenus fonciers.
Par la suite, on vous demande de sélectionner le formulaire 2044 qui vous concerne. Il en existe trois différents mais c’est le formulaire 2044 « classique » qui concerne la très grande majorité des contribuables.
Lorsque vous cliquez sur « Valider » , vous accédez alors aux différents formulaires vous permettant de renseigner tous vos revenus, que ce soient les rémunérations, les revenus des capitaux mobiliers, les éventuelles plus-values, etc … Après avoir renseigné les salaires de votre foyer fiscal, vous arrivez sur la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044).
En premier lieu, on vous demande d’indiquer le nombre de propriétés urbaines et rurales ainsi que le nombre de SCI détenues. Par la suite, vous accédez à la fenêtre permettant de renseigner les caractéristiques de vos biens immobiliers. On vous demande notamment l’adresse des immeubles, s’ils bénéficient d’un dispositif fiscal particulier ainsi que les coordonnées des locataires.
Lorsque tous ces détails liés aux biens sont renseignés, c’est le moment de remplir les recettes et les charges pour chaque immeuble. Je précise que les recettes et les charges sont à détailler par immeuble et non au global.
Par exemple, si vous détenez 3 appartements dans 3 villes différentes, vous devez indiquer les recettes et les charges par logement et non pour l’ensemble des biens.
Le résultat foncier se calcule dans un premier temps par immeuble et est ensuite cumulé pour obtenir à la fin votre revenu foncier imposable.
Les recettes
Dans la case 211, vous devez indiquer le total des recettes perçues sur l’année d’imposition (2021 pour la déclaration de revenus 2022). Ce sont bien les revenus encaissés qui sont pris en compte et non les loyers facturés.
De plus, lorsque vous êtes soumis à TVA, vos recettes locatives sont à déclarer hors taxes (HT).
Il faut savoir également que vous ne devez pas déclarer les charges locatives au titre des recettes imposables. En effet, les charges payées par les locataires et leur incombant (entretien des parties communes par exemple) ne sont pas imposables. De la même manière, vous ne pouvez pas déduire fiscalement les charges locatives payées par vos soins.
Par contre, les dépenses mises par convention (dans le bail) à la charge du locataire et incombant normalement au propriétaire sont totalement imposables. Cela peut être le cas par exemple pour les grosses réparations (couverture, gros oeuvre) payées par le locataire directement à des tiers. Ces dépenses sont à déclarer dans le case 212 juste après les loyers.
Enfin, les recettes brutes diverses comprennent entre autres les subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou encore les sommes reçues dans le cadre d’un contrat de garantie de loyers. Elles sont à déclarer dans la case 213.
Ce qu’il faut retenir, c’est que la plupart des contribuables aura seulement à renseigner la case 211 avec le montant des loyers hors charges perçus.
Les frais et charges
L’avantage du régime réel est la possibilité de déduire de nombreuses charges de vos recettes locatives. Au régime micro-foncier, vous bénéficiez seulement d’un abattement de 30% pour les frais et charges.
Ainsi, avec le régime réel, vous pouvez créer un déficit foncier qui s’impute sur le montant de votre revenu global, ce qui peut être très intéressant fiscalement.
Frais d’administration et de gestion
Ces frais sont à déclarer dans les cases 221 et 222 de la déclaration des revenus fonciers (2044).
Cette catégorie de charges comprend, en premier lieu, les rémunérations versées à des gardes ou concierges. Ces derniers ont pour mission notamment de garder et surveiller une propriété.
De plus, les rémunérations versées peuvent prendre la forme d’un salaire augmenté des charges sociales et fiscales mais également des avantages en nature (eau, électricité …) afférents à leur mission.
En second lieu, on retrouve les frais de rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers. Cette catégorie inclut tous les frais de rémunérations des administrateurs qui gèrent votre bien telles que les agences immobilières ou des sociétés d’administration de biens.
Il faut noter que les honoraires versés à l’expert-comptable ou à un assistant administratif se retrouvent dans cette catégorie. Enfin, les honoraires payés à des prestataires pour vous aider dans la réalisation de vos déclarations fiscales personnelles sont également déductibles.
Les frais de procédure font aussi partie des charges déductibles dans la rubrique des frais d’administration et de gestion. Ces dépenses peuvent provenir de litiges avec le locataire ou bien avec un prestataire (artisan qui a réalisé des travaux avec des malfaçons par exemple).
Ainsi, vous pouvez déduire tous les honoraires versés à un avocat, à un notaire, un huissier ou un expert qui vous accompagne dans la résolution du litige.
Les autres frais de gestion sont à renseigner dans la case 222 de la déclaration de revenus fonciers (2044). Ils correspondent à tous les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone engagés dans le cadre de la location du bien immobilier.
Les dépenses de matériel informatique, de logiciels, les frais de publicité et les frais d’enregistrement des baux de location entrent aussi dans cette catégorie.
Enfin, le montant forfaitaire de 20€ par local est également à déduire dans cette case de la déclaration des revenus fonciers. Ce forfait de 20€ est déductible pour chaque bien immobilier loué.
Par conséquent, si vous avez 3 biens en location, vous pourrez déduire un montant forfaitaire de 60€ (3 * 20€).
Indemnité d’éviction et frais de relogement
Ces frais sont à déduire sur la case 226 de votre déclaration des revenus fonciers (2044).
L’indemnité d’éviction payée par le propriétaire du bien immobilier est déductible de votre résultat foncier lorsqu’elle est engagée pour conserver et percevoir vos revenus fonciers. Le versement d’une telle indemnité doit se faire dans un acte de gestion normale.
De plus, elle ne doit pas avoir pour finalité de réaliser un gain en capital ou encore être une dépense personnelle.
Par exemple, le propriétaire ne peut verser une indemnité d’éviction s’il veut reprendre le bien pour s’y installer ou encore s’il veut revendre le bien vide de locataires.
Les frais de relogement temporaires correspondent aux frais payés par le propriétaire pour reloger le locataire du bien dans lequel des travaux sont entrepris.
Ces frais de relogement ne peuvent être déductibles que s’ils ont pour but la conservation des revenus fonciers et s’ils entrent dans le cadre d’une gestion normale.
Il faut noter que les frais de relogement doivent permettre au propriétaire de réhabiliter son bien immobilier tout en offrant une solution viable au locataire.
L’objectif ne doit pas être de mettre le locataire dans l’inconfort mais de permettre au propriétaire de lui offrir un lieu de vie plus attractif et confortable.
Dépenses de travaux
Les dépenses de travaux sont à renseigner sur la case 224 de votre déclaration de revenus fonciers (2044).
Relevant du régime réel d’imposition, vous pouvez déduire certains travaux que vous avez engagés sur votre bien immobilier mis en location.
L’administration fiscale distingue les travaux en trois catégories :
- les dépenses d’entretien et réparations;
- les dépenses d’amélioration;
- les dépenses de construction ou d’agrandissement.
En fonction de leur nature et du type d’immeuble, les règles de déduction des travaux ne sont pas les mêmes.
Les dépenses d’entretien et réparations correspondent à des frais qui ont pour objectif de maintenir dans un bon état votre bien immobilier. Ces dépenses ne donnent pas lieu à des modifications d’installation ou d’agencement dans votre bien.
Par exemple, le propriétaire d’un appartement qui fait intervenir un prestataire pour entretenir le ballon d’eau chaude, réalise, dans ce cas-là, une dépense d’entretien des équipements de son appartement.
Les dépenses d’amélioration se distinguent des dépenses d’entretien et réparations par le fait qu’elles ajoutent au bien immobilier des installations ou équipements nouveaux qui apportent une plus-value au bien.
Par exemple, le propriétaire d’un appartement, qui décide de faire carreler le sol du balcon en béton, réalise une dépense d’amélioration de son logement mis en location.
Les dépenses de construction ou d’agrandissement correspondent aux dépenses de gros-oeuvre qui modifient en profondeur l’immeuble. Ces travaux peuvent prendre la forme d’une reconstruction d’un bien ou l’agrandissement d’une surface habitable.
Ces dépenses correspondent principalement aux travaux suivants :
- démolition d’un bien (démolition de murs par exemple);
- modifications structurelles d’un bien (réfection de la charpente et de la toiture d’une maison par exemple)
- aménagements internes qui changent la configuration du logement; par exemple : ajout d’une cloison dans un salon en vue de faire une nouvelle chambre dans le logement, ces travaux peuvent conduire à une augmentation de la surface habitable.
Il faut noter que les travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
Pour résumer, seuls sont déductibles de vos revenus fonciers les travaux d’entretien et réparations ainsi que les travaux d’amélioration.
Primes d’assurances
Ces frais sont à déclarer sur la case 223 de la déclaration de revenus fonciers (2044).
Les primes d’assurances déductibles du résultat foncier doivent être rattachées à l’immeuble qui génère des loyers pour le propriétaire.
Ces assurances peuvent être souscrites directement auprès d’une compagnie d’assurance ou par un intermédiaire (administrateurs de biens par exemple).
Les risques couverts ouvrant droit à déduction sont les suivants :
- Incendie
- Dégât des eaux
- Bris de glace
- Dégâts causés par une tempête
- Grêle ou neige
- Vol ou vandalisme
- Responsabilité civile du propriétaire (dommages que pourrait causer le logement au locataire)
- Impayés de loyers
Chaque assurance souscrite par le propriétaire doit être justifiée par un document (quittance d’assurance par exemple) en cas de contrôle par l’administration fiscale.
De plus, ces dépenses peuvent être déductibles uniquement l’année de leur paiement. Enfin, le propriétaire doit avoir supporté réellement ces dépenses d’assurances. Par exemple, le propriétaire ne peut déduire fiscalement une prime d’assurance payée par un tiers.
L’assurance souscrite sur l’emprunt finançant un investissement immobilier est également déductible de vos revenus fonciers au même titre que les intérêts d’emprunt.
Les assurances d’emprunt sont à déclarer sur la même ligne que les intérêts d’emprunt sur votre déclaration des revenus fonciers (2044).
Comme pour les intérêts d’emprunt, la part du déficit foncier qui provient de ces assurances de prêt s’impute sur les résultats fonciers des dix années suivantes.
Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
Ces dépenses correspondent à des frais que vous avez payés pour le compte du locataire parti au cours de l’année d’imposition et dont vous n’avez pu obtenir le remboursement avant le 31/12 de l’année d’imposition.
Les sommes réglées par le propriétaire sont à déclarer sur la case 225 de votre déclaration des revenus fonciers (2044).
Ces charges peuvent, par exemple, être des factures d’électricité, d’eau, les frais d’entretien des parties communes ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Le propriétaire peut se trouver dans cette situation lorsque le dépôt de garantie versé par le locataire ne couvre pas la totalité des charges que celui-ci vous doit. Également, la vacance entre la fin et le début d’un nouveau bail peut expliquer la déduction de ce type de charges.
Dans le cas où le propriétaire prélève sur le dépôt de garantie un montant couvrant ces charges impayées par le locataire, il peut déduire fiscalement le montant de la charge récupérée sur sa déclaration de revenus fonciers.
Provisions pour charges de copropriété
Les provisions pour charges de copropriété payées sont déductibles du résultat foncier l’année de leur versement. Elles sont à déclarer sur la case 229 de la déclaration de revenus fonciers (2044).
Lorsque les comptes présentés à l’assemblée générale de copropriété sont arrêtés en N+1, la régularisation de la déduction des charges doit être effectuée sur la déclaration des revenus de l’année N+1 réalisée en N+2.
Le montant de la régularisation des charges de copropriété de l’année N est à indiquer sur la case 230 de la déclaration des revenus fonciers.
Exemple :
Pour les comptes 2024 d’une copropriété, Mr. Bernard a versé 500€ de provisions de charges sur l’année 2024.
Lors de l’assemblée générale en mai 2025 approuvant les comptes 2024 de la copropriété , il s’avère que Mr. Bernard doit verser un complément de 50€ lié à une insuffisance de provision.
Ce montant sera payé à l’été 2025 par Mr. Bernard. Sur sa déclaration des revenus fonciers 2025 qu’il fera en mai 2026, Mr. BERNARD pourra déduire 50€ correspondant au solde de ses charges de copropriété.
Taxes foncières et taxes assimilées
La taxe foncière relative au bien immobilier loué est déductible de votre résultat foncier.
Le montant de cette taxe est à renseigner sur la case 227 de la déclaration des revenus fonciers (2044).
Les taxes spéciales d’équipement tout comme les frais de gestion rattachés à la taxe foncière sont déductibles également de vos revenus fonciers.
En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible du résultat foncier.
Pour être déductibles, les taxes doivent être payées, par principe, au cours de l’année d’imposition. Toutefois, si l’avis d’imposition a été reçu par le contribuable, l’administration fiscale tolère la déduction du montant présent sur l’avis d’imposition même si la taxe n’est pas payée l’année d’imposition.
Intérêts d’emprunt
Les contribuables peuvent déduire de leur résultat foncier, les intérêts d’emprunt ainsi que les assurances rattachées au prêt.
Les intérêts d’emprunt tout comme les assurances de prêt sont à renseigner sur la case 250 de la déclaration des revenus fonciers (2044).
Les intérêts sont déductibles sur les prêts souscrits dans le but d’acquérir, d’agrandir, de construire ou encore de réparer ou d’améliorer le bien immobilier mis en location.
Les frais d’emprunt sont également à renseigner dans cette rubrique de la déclaration des revenus fonciers. Les frais de dossier de l’emprunt, les sommes versées pour le cautionnement, les commissions bancaires, les assurances-décès ou contrats d’assurance-vie garantissant l’emprunt constituent des frais déductibles du résultat foncier.
Toutefois, les frais de résiliation anticipée d’un emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Egalement, les intérêts de retard payés dans le cadre d’un retard dans le règlement d’une ou plusieurs échéances d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Finalisation de la déclaration des revenus fonciers (2044)
Lorsque vous avez renseigné l’ensemble de vos recettes et charges par immeuble, vous avez juste à valider le formulaire 2044. Par la suite, votre résultat foncier (bénéfice ou déficit) se reporte automatiquement sur le formulaire 2042 de la déclaration de revenus.
Il faut savoir que la détermination du bénéfice ou du déficit foncier se fait par immeuble. Le résultat est ensuite cumulé pour obtenir le revenu foncier imposable. Ce dernier se reporte dans la case 4BA du formulaire 2042, dans la partie des « Revenus fonciers » .
Le bénéfice foncier est imposable, à la fois à l’impôt sur le revenu en fonction de vos tranches marginales d’imposition, mais également aux prélèvements sociaux de 17,2%.
En cas de déficit foncier, une partie de ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€ par an. L’autre partie est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le déficit s’imputant sur le revenu global (case 4BC) provient des charges autres que les intérêts d’emprunt et celui s’imputant sur les revenus fonciers (case 4BB) provient soit des intérêts d’emprunt, soit de la part dépassant le seuil de 10 700€.
Après avoir déclaré vos revenus fonciers, vous aurez à renseigner vos charges ainsi que vos éventuels réductions et crédits d’impôt. Et enfin, vous pourrez valider et signer électroniquement votre déclaration de revenus.
Un mail de confirmation vous sera par la suite envoyé par la DGFIP. Vous n’aurez plus qu’à attendre la réception de votre avis d’imposition à l’été 2024.
