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Défiscaliser en LMNP : comment fonctionne ce dispositif ?

Le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un outil intéressant pour défiscaliser.

Quand vous faites de la location meublée, vous avez deux possibilités :

  • Soit rester au régime Micro-BIC;
  • Ou bien opter pour le régime réel de la LMNP.

Pour des activités plus professionnelles, créer une Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut être également une bonne option.

L’objectif de cet article est de vous permettre de bien comprendre le régime fiscal de la LMNP avec tous ses avantages et les pièges à éviter.

Le principe du régime fiscal de la LMNP

Investir avec le statut de la LMNP est une pratique très répandue dans l’immobilier locatif. En effet, c’est un régime fiscal qui concerne uniquement les locations meublées et qui permet de louer un bien immobilier « plus cher ».

Ainsi, la rentabilité de l’investissement est souvent meilleure que sur un bien loué vide de meubles.

En optant pour le statut de la LMNP, vos revenus sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au régime réel simplifié.

Au régime Micro-BIC, vos revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux après l’application d’un abattement de 50%.

Au régime réel de la LMNP, c’est votre résultat comptable (différence entre les recettes et les charges) qui sera imposé à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Quel choix de régime fiscal ?

Lorsque vous louez un bien immobilier en meublé, vous avez donc le choix entre ces deux régimes fiscaux :

  • Le régime micro-BIC : vos revenus locatifs doivent rester inférieurs à 72 600€ pour les locations meublées « classiques » et 176 200€ pour les locations de chambre d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme; vous bénéficierez d’un abattement sur vos revenus locatifs (50% ou 71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
  • Le régime réel : vous pouvez déduire vos charges au réel ainsi que l’amortissement du bien immobilier; en fonction du montant de vos revenus locatifs, vous pourrez être soumis soit au régime de la LMNP ou bien au régime de la LMP (Location Meublée Professionnelle).

Dans le cas où vous êtes soumis au régime micro-BIC, il est plus intéressant d’opter pour le statut de la LMNP si vos charges et amortissements dépassent le montant de l’abattement de 50% (ou 71% pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôte) pratiqué au régime Micro-BIC.

N’hésitez pas aller voir l’article suivant dans lequel je vous présente un comparatif chiffré entre le régime micro-BIC et le régime réel de la LMNP.

Les conditions de revenus à ne pas dépasser

Certains seuils de revenus sont à respecter pour rester soumis au régime de la LMNP :

  • Si vos revenus imposables non locatifs (par exemple les salaires) sont < 23 000€, le seuil limite de loyers charges comprises est de 23 000€ pour ne pas passer au régime de la LMP;
  • Si vos revenus imposables non locatifs (par exemple les salaires) sont > 23 000€, le seuil limite correspond au montant de vos revenus imposables non locatifs (déduction faite des frais réels ou de l’abattement forfaitaire).

Prenons un exemple pour bien comprendre la mécanique de passage au statut de la LMP.

Si les revenus de votre foyer fiscal (comme les salaires) s’élèvent à 18 000€ sur une année, les loyers charges comprises de votre location meublée ne doivent pas dépasser 23 000€ par an pour rester soumis au régime de la LMNP.

Si les revenus imposables (hors revenus locatifs) de votre foyer fiscal s’élèvent à 70 000€ sur une année, les loyers charges comprises de votre location meublée ne doivent pas dépasser 70 000€ par an pour rester soumis au régime de la LMNP.

Il faut noter que l’option au régime réel de la LMNP est valable pour une durée de 2 ans et est reconduite tacitement pour la même période.

Au régime Micro-BIC, vous êtes engagé pour une période d’un an, reconductible tacitement.

Comment sont imposés les revenus locatifs en LMNP ?

Les recettes locatives imposables correspondent aux loyers charges comprises.

La base imposable correspond à la différence entre les recettes locatives et les charges déductibles. Il faut savoir que de nombreuses charges sont déductibles au régime de la LMNP.

Votre résultat imposable (différence entre les recettes et les charges) est soumis à la fois au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

Le plus gros avantage du statut de la LMNP se trouve dans la déductibilité des amortissements. Cela n’est pas possible au régime réel de la location nue.

Déduire l’amortissement comptable de votre bien immobilier ainsi qu’un nombre important de charges permet d’avoir un résultat imposable soit déficitaire soit nul. Ainsi, vous ne payez que très peu d’impôts pendant de nombreuses années lorsque vous exploitez un bien en LMNP.

Quelles sont les charges déductibles ?

De nombreuses charges sont déductibles avec le statut de la LMNP. L’avantage majeur de ce régime fiscal réside dans la déductibilité des amortissements.

Les amortissements

L’amortissement correspond à la charge étalée sur plusieurs années de la dépréciation d’un bien. Il est censé représenter la perte de valeur du bien en question.

Sur un bien immobilier exploité en LMNP, on pratique, en général, un amortissement comptable sur une durée de 20 à 30 ans.

En pratique, on peut amortir un bien à partir du moment où sa valeur hors taxes (HT) est supérieure à 500€. Par exemple, le mobilier ayant une valeur supérieure à 500€ HT peut être immobilisé et amorti sur une durée de 5 à 10 ans.

Les principales charges déductibles

En plus des amortissements, les principales charges déductibles au régime de la LMNP sont les suivantes :

  • Frais d’acquisition : commissions de l’agence immobilière, frais de courtage du prêt immobilier, frais de notaire (honoraires, droits de mutation), frais de dossier bancaire;
  • Charges de copropriété : vous pouvez déduire la totalité sans faire la différence entre les charges bailleur et locataire (qu’on appelle les charges récupérables);
  • Intérêts d’emprunt : vous pouvez déduire uniquement les intérêts et non pas la mensualité complète;
  • Taxes : sont déductibles la taxe foncière et la CFE;
  • Assurances : l’assurance pour le crédit immobilier est déductible tout comme l’assurance loyers impayés et l’assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO);
  • Frais d’entretien et réparations : cela peut être le matériel nécessaire à des petits travaux tout comme les travaux réalisés par des artisans; si les travaux concernent du gros oeuvre, ils sont comptabilisés en immobilisation et sont donc amortis sur une durée définie (en général 10 ans);
  • Honoraires de l’expert-comptable : dans certains cas, vous pouvez bénéficiez de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité qui représente 2/3 du montant des honoraires comptables;
  • Cotisation de l’organisme ou du centre de gestion (OGA / CGA) : permet dans certains cas de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2/3 du montant de ces frais.
  • Frais de gestion de l’agence immobilière en cas de sous-traitance de la gestion du bien;
  • Abonnements réglés par la propriétaire : cela peut être l’abonnement à l’eau, l’électricité, le gaz, internet, etc …
  • Frais payés pour gérer un litige avec un locataire;
  • Frais de publication d’une annonce.

Si vous faites votre comptabilité vous-même, vous pourrez déduire les frais d’abonnement à un logiciel comptable ainsi que les fournitures administratives.

Toutefois, l’achat d’un ordinateur n’est pas totalement déductible de votre résultat étant donné qu’il n’est pas utilisé à temps plein sur votre activité de loueur meublé. Dans l’idéal, il faudrait effectuer un prorata temporis en fonction du niveau d’utilisation de l’ordinateur dans votre activité de LMNP, ce qui est compliqué à évaluer.

Comment sont gérés les déficits ?

En fonction de votre résultat de l’année, vous pouvez faire un bénéfice ou bien un déficit. C’est lorsque vos recettes sont inférieures aux charges et amortissements que vous réalisez un déficit.

Déficit produit par les charges hors amortissements

Lorsque vous générez un déficit fiscal avec votre bien en LMNP, vous pouvez l’imputer sur vos revenus BIC locatifs sur une période maximum de 10 ans. Ce déficit fiscal doit être généré uniquement par vos charges hors amortissements.

Vous n’avez pas la possibilité d’imputer ce déficit sur vos revenus non locatifs. Par conséquent, si vous faites un déficit avec votre bien en LMNP, vous ne pourrez pas l’imputer sur vos revenus de salarié.

Au régime foncier réel ou au statut de la LMP, il est possible d’imputer sur les revenus globaux le déficit produit par l’exploitation de votre bien.

Déficit produit par les amortissements

Le déficit produit par les amortissements est reportable sans aucune limitation de durée. Il ne peut s’imputer sur vos revenus globaux.

Par exemple, sur l’année 2021, Jean a des revenus locatifs meublés de 11 000€. Il a des charges de 10 000€ et des amortissements de 2 500€.

En premier lieu, on va déduire les charges de ses revenus locatifs. Ainsi, on a un résultat bénéficiaire de + 1 000€ avant l’imputation des amortissements.

Dans un second temps, on va imputer l’amortissement pour un montant de 2 500€. Ainsi, on a un déficit de -1 500€ sur l’année 2021. Ce déficit généré par l’amortissement n’est pas perdu. En effet, il peut être reporté sur les revenus BIC locatifs sans limitation de durée les années suivantes.

Au niveau de la gestion des déficits antérieurs, ce sont les déficits plus anciens qui s’imputent en priorité sur vos revenus BIC locatifs.

La règle à retenir pour la gestion des déficits est la suivante : on impute en priorité les charges déductibles et dans un second temps les amortissements.

Enfin, il faut noter que le report des amortissements n’est plus possible lorsque vous avez vendu votre bien loué en meublé.

Quelles formalités administratives et comptables ?

Comme on l’a vu précédemment, le gros avantage du régime de la LMNP se retrouve dans l’amortissement du bien immobilier et les nombreuses charges déductibles.

Malgré tout, les contraintes d’option au régime réel sont peu nombreuses mais existent. Il s’agit notamment des démarches d’immatriculation ainsi que des obligations comptables.

Démarches d’immatriculation

Vous devez vous immatriculer auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours qui suivent la date de début de la mise en location du bien.

Pour cela, vous avez un formulaire P0i à remplir (pour le 1er bien) et un formulaire P2-P4i (pour les biens qui suivent). Vous avez la possibilité de remplir le formulaire sur le site infogreffe.fr et de réaliser les démarches en ligne. Mais également, vous pouvez envoyer par courrier ce formulaire directement au Greffe du Tribunal de Commerce.

En général, si vous faites vos démarches d’immatriculation en ligne, votre activité est créée assez rapidement (environ 2 semaines).

Le plus simple est d’envoyer ces formulaires dès l’acquisition du bien immobilier que vous souhaitez louer en meublé. Cela vous permettra de déduire vos frais d’acquisition ainsi que les travaux et les différents achats sans attendre la mise en location du bien.

Il faut bien noter que pour déduire ces frais, il est impératif que la date de début d’activité soit antérieure aux dates de factures.

Lorsque le CFE aura validé votre dossier d’immatriculation, vous recevez un extrait KBIS sur lequel vous retrouverez votre n°SIREN (attribué par l’INSEE).

Assujettissement à la CFE

Lorsque vous serez immatriculé, l’administration fiscale vous enverra le formulaire 1447-C servant au calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Vous devrez renseigner sur ce formulaire les informations qui concernent votre entreprise individuelle ainsi que les détails de votre bien immobilier.

Tout loueur meublé, qu’il soit au régime micro-BIC ou au régime réel est redevable de la CFE. De nombreux bailleurs au régime micro-BIC n’utilisent pas le formulaire P0i pour s’immatriculer. Ils se contentent de remplir la déclaration de revenus annuelle en renseignant le montant chiffre d’affaires avant l’abattement.

Par conséquent, les impôts n’ont pas connaissance de leur activité de loueur meublé. Ils échappent donc au paiement de la taxe CFE. Il faut savoir que cette situation n’est pas légale car tout loueur meublé est redevable de cette taxe. En cas de contrôle, le fisc peut vous réclamer le paiement de la CFE au régime micro-BIC.

Obligations comptables

Lorsque vous êtes soumis au régime fiscal de la LMNP, vous êtes tenu de suivre une comptabilité de trésorerie, c’est à dire de suivre et comptabiliser les mouvements en fonction des encaissements et décaissements.

Pour la déclaration de revenus annuelle, sont prises en compte les dates d’encaissement et de décaissement des fonds.

Par exemple, si vous recevez une facture d’achat au mois de décembre 2021 mais que celle-ci est payée en janvier 2022, vous ne pourrez pas la comptabiliser sur la déclaration de revenus de l’année 2021. Elle sera prise en compte sur votre déclaration de revenus 2022.

Les revenus imposables doivent être déclarés à la fois sur la liasse fiscale (2031) mais également sur votre déclaration de revenus (2042-C-PRO). En principe, c’est votre expert-comptable qui se charge de réaliser votre bilan comptable et la liasse fiscale. Par la suite, il l’envoie avec une procédure EDI-TDFC aux services fiscaux.

Lors de la campagne fiscale, vous aurez seulement à indiquer votre revenu imposable sur le formulaire 2042-C-PRO.

Le bilan comptable de votre activité LMNP est à produire chaque année civile. Vous avez jusqu’au début du mois de mai de l’année N pour envoyer la liasse fiscale de l’année N-1 aux impôts.

Il faut noter que vous n’êtes pas obligé de faire appel à un expert-comptable pour produire le bilan et la liasse fiscale. Vous pouvez déclarer au fisc la liasse fiscale directement sur votre espace professionnel impôts.gouv.

Malgré tout, remplir la liasse fiscale seul est une procédure complexe qui nécessite des connaissances comptables et fiscales. Par conséquent, je vous recommande de faire appel à un expert-comptable ou un site de comptabilité en ligne.


A retenir

Le régime fiscal de la LMNP est très avantageux. Beaucoup d’investisseurs l’utilisent pour diminuer la pression fiscale et poursuivre leurs investissements immobiliers.

Comme on l’a vu, la plupart des charges sont déductibles. L’intérêt du régime fiscal de la LMNP se situe avant tout dans la déductibilité des amortissements. Ce mécanisme comptable n’est pas possible en location nue (régime foncier réel ou SCI à l’IR).

Malgré quelques contraintes administratives avec notamment l’obligation d’envoyer une liasse fiscale aux impôts, opter pour le régime de la LMNP est un bon outil pour défiscaliser.

Attention au seuil de 23 000€ !

Au niveau des revenus locatifs encaissés, il faudra bien garder en tête le seuil de 23 000€ qui peut vous faire passer au régime de la location meublée professionnelle (LMP) et déclencher le paiement de cotisations Urssaf.

Avec deux biens en location meublée, vous pouvez franchir cette limite de 23 000€. C’est pourquoi, si vous envisagez d’investir dans plusieurs biens en meublé, d’autres options peuvent être intéressantes, comme la création d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI à l’IS : une alternative intéressante !

Avec la SCI à l’IS, vous éviterez le paiement des cotisations sociales mais vous devrez régler l’impôt sur les sociétés qui peut représenter 15% de votre résultat dans la limite de 38 120€ de bénéfices. Au-delà de ce seuil, vous aurez un taux d’IS applicable de 25% sur le montant de votre résultat (à partir de 2022).

La SCI à l’IS est intéressante avant tout pour les professionnels de la location meublée qui souhaitent continuer de développer leur parc immobilier.

Ne choisissez pas le régime micro-BIC !

Pour conclure, lorsque vous faites de la location meublée, je vous conseille d’éviter le régime fiscal micro-BIC. Celui-ci risque de vous pénaliser fiscalement en vous faisant payer de l’impôt alors que vous pourriez annuler pendant de nombreuses années cette imposition au régime de la LMNP.


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

2 commentaires

  1. Super bien détaillé, bravo. En complément de la Sci, un comparatif avec la sarl de famille pourrait être évoquée et ce serait le must…

    • Bonjour,

      Effectivement, la SARL de famille peut être aussi une bonne option !
      J’ai prévu de faire un article prochainement sur la SARL à l’IR et la location meublée.

      Bonne journée,

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