Quand on investit dans l’immobilier, la question du choix du régime fiscal est un élément important à prendre en compte. L’impact au niveau des impôts peut être considérable entre deux régimes fiscaux distincts.
Dans cet article, nous verrons en détail le fonctionnement de la loi Pinel et les différents avantages fiscaux qu’elle offre.
La loi Pinel représente, à ce jour, l’une des meilleures stratégies d’exploitation d’un bien immobilier.
Quels logements sont éligibles au dispositif Pinel ?
Investir dans un bien avec la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine dans le neuf mais également d’annuler en grande partie votre impôt.
La loi Pinel concerne avant tout les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). D’autres types de logements sont éligibles au dispositif Pinel :
- les contructions dans un bâtiment d’habitation collectif;
- les logements vétustes qui sont rénovés;
- les logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation;
- les locaux à usage autre que l’habitation qui sont transformés en logement.
Les biens dans lesquels vous investissez doivent être situés dans des zones “tendues”, c’est-à-dire les lieux où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs.
Il faut noter également que depuis le 1er janvier 2021, les logements que vous faites construire ou les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) doivent être dans des bâtiments d’habitation collectif.
Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir la réduction d’impôt ?
Premièrement, le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du bien ou l’achèvement des travaux. Si vous ne respectez pas ce délai, votre réduction d’impôt peut être remise en cause par les impôts.
Deuxièmement, le calcul de la réduction d’impôt se fait à partir du montant global de l’investissement (300 000€ maximum). En effet, la base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000€.
Si vous investissez dans un bien locatif d’une valeur de 350 000€, votre réduction d’impôt s’appliquera jusqu’au montant de 300 000€. Vous aurez donc 50 000€ de votre investissement qui ne sera pas éligible au calcul de la réduction d’impôt.
Enfin, la performance énergétique du logement doit être bien prise en compte. Si le bien locatif ne respecte pas certaines conditions de qualité énergétique, vous ne serez pas éligible à la réduction d’impôt.
Comment se calcule la réduction d’impôt Pinel ?
La réduction d’impôt se calcule en fonction d’un engagement de durée de location du bien locatif et de la valeur de l’investissement immobilier.
Modalités de calcul
Le propriétaire s’engage à louer le logement à titre de résidence principale du locataire pour une durée de 6 ou 9 ans. C’est une condition obligatoire pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.
Le calcul de votre réduction d’impôt a lieu chaque année lors de la déclaration de revenus au mois de mai.
La première année, vous avez un certain nombre d’informations à renseigner sur la déclaration de revenus pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. Les années suivantes, les formalités déclaratives sont plus simples.
Si vous avez besoin d’aide pour remplir votre déclaration de revenus annuelle, l’article suivant devrait vous aider : comment bien déclarer ses revenus avec la loi Pinel ?
Au niveau des avantages fiscaux, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12% pour un engagement de 6 ans et 18% pour un engagement de 9 ans.
Prolongation de la durée d’engagement
Notez bien que vous avez la possibilité de prolonger les durées d’engagement de location du logement. Ces prorogations vous permettent de bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.
Les possibilités de prolongation sont les suivantes :
- Pour un engagement de 6 ans : prolongation de 3 ans renouvelable une fois;
- Pour un engagement de 9 ans : prolongation de 3 ans une seule fois;
La première prolongation de 3 ans vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 6%. La seconde vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 3%.
Ainsi, vous pouvez obtenir sur un logement loué en Pinel jusqu’à 21% de réduction d’impôt.
Exemple
Si vous louez votre bien locatif sur un engagement initial de 9 ans, vous obtenez une réduction d’impôt de 18%. Si vous choisissez de prolonger l’engagement de location de 3 ans pour le porter à 12 ans, vous obtiendrez une réduction d’impôt de 21%.
Admettons que votre investissement locatif représente un montant de 300 000€, vous pouvez bénéficier, au total, d’une réduction d’impôt de 21%, soit 63 000€ (21% * 300 000€).
Financement de l’investissement
Au niveau du financement de votre investissement en Pinel, je vous conseille de solliciter un emprunt, à moins d’avoir une trésorerie importante. En effet, les intérêts d’emprunt ainsi que les assurances de prêt sont déductibles de vos revenus locatifs.
Ainsi, vous supporterez un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers beaucoup plus faibles.
Dans le cas où vous financez intégralement le bien avec votre épargne, vous aurez beaucoup moins de charges déductibles de vos revenus fonciers.
De plus, vous ne bénéficierez pas de l’effet de levier intéressant qu’offre le prêt immobilier.
Enfin, si vous souhaitez investir à nouveau dans un logement en Pinel ou autre, vous aurez conservé votre capacité d’épargne. Celle-ci est très importante pour rassurer la banque qui finance votre investissement.
Point de vigilance
L’investissement locatif avec la loi Pinel permet de réduire voire d’annuler complètement votre imposition sur la durée d’engagement de location du bien.
D’une certaine manière, les économies d’impôt que vous réalisez financent en partie l’achat de votre bien en Pinel.
Malgré tout, il faut rester vigilant sur la valeur de l’investissement qui peut être très élevée et pas forcément rentable à long-terme. L’article du magazine Capital explique qu’un achat en Pinel sur deux ne serait pas rentable …
En effet, de nombreux investisseurs se retrouvent, aujourd’hui, avec un bien locatif qui présente une moins-value potentielle conséquente.
Les promoteurs immobiliers proposent, parfois, des produits très chers à l’achat et qui connaissent forcément une décote importante au fil des ans. Toutefois, tous leurs produits ne sont pas inintéressants. Il faudra juste rester attentif sur les prix du marché immobilier.
Le risque de moins-value à la revente est donc bien réel… C’est pourquoi il faut vraiment prendre en compte les économies d’impôt sur la durée d’engagement de location, le montant du loyer que vous pouvez espérer sur le bien locatif ainsi que le prix au m2 avant de poser votre option sur un bien en Pinel.