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Quelles sont les dettes déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Le montant de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) est déterminé à partir de la valeur de votre patrimoine net taxable (différence entre l’actif et le passif).

L’actif se compose des biens immobiliers que vous détenez directement ou indirectement (par l’intermédiaire de parts de sociétés). Le passif représente les dettes relatives aux travaux et les autres dettes (dont l’IFI théorique).

Pour qu’une dette puisse être déductible, il faut qu’elle remplisse les conditions suivantes :

  • son existence doit être établie au 1er janvier de l’année d’imposition;
  • cette dette doit concerner le foyer fiscal;
  • enfin, elle doit être rattachée à un actif imposable.

Les dettes sont un bon moyen de réduire votre base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière. C’est pourquoi, il est très important de savoir ce que vous pouvez déduire sur votre déclaration annuelle.

Vous retrouverez dans cet article toutes les informations concernant les dettes déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière. Je vous expliquerai également comment remplir votre déclaration d’impôt sur la fortune immobilière.

Les dettes déductibles

Les dettes immobilières à renseigner sur votre déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont les suivantes :

  • dettes contractées pour l’acquisition des biens immobiliers
  • dettes contractées pour le financement des travaux
  • les impositions des propriétés détenues (taxe foncière entre autres)
  • dettes contractées pour l’acquisition de parts ou actions
  • dettes de travaux d’entretien supportées par le propriétaire
  • dettes de travaux de construction, d’agrandissement, reconstruction et amélioration
  • impôt sur la fortune immobilière théorique (IFI théorique)

Travaux d’entretien

S’agissant des charges d’entretien et réparation des biens détenus, vous pouvez déduire le montant de ces frais que vous avez supportés et qui n’ont pas été remboursés au 31 décembre de l’année de départ du locataire.

Exemple :

Le locataire de Jean est parti de son logement fin août 2020 et n’a pas réglé les frais de remise en état de la maison qu’il a détérioré.

Jean a dû payer des frais de remise en état de 15 000€ comprenant notamment des frais de peinture, de plomberie et de carrelage.

Jean, qui a un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000€, pourra déduire sur sa déclaration d’IFI 2021 (réalisée en mai 2021) le montant des frais d’entretien qu’il a supportés, à savoir 15 000€.

Impôts

Au niveau des impôts, la taxe foncière (hors ordures ménagères) tout comme la taxe sur les logements vacants doivent être renseignées dans la partie « Autres dettes » de la déclaration d’IFI. Vous devez prendre en compte le montant de la taxe restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois, si vous ne connaissez pas encore le montant des impôts en question, vous pouvez reporter le montant de l’année précédente et régulariser sur votre déclaration d’IFI l’année suivante.

Au niveau des impôts ne rentrant pas en compte dans le calcul de l’IFI, la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ne sont pas déductibles de votre actif imposable.

IFI théorique

L’IFI théorique fait également partie des autres dettes déductibles de votre patrimoine imposable. L’IFI théorique est calculé à partir de votre actif net théorique (actif brut déclaré – passif déclaré) et des différentes réductions pour dons aux organismes d’intérêt général.

Prêts In Fine

Pour les prêts à remboursement « In Fine », il est possible de déduire la somme des annuités qui restent à courir au 1er janvier de l’année d’imposition.

Exemple :

Jean a contracté un prêt de type « In Fine » de 250 000€ pour financer un investissement immobilier. Cet emprunt est remboursable en 2025 (au bout de 10 ans) et a été souscrit en 01/2015.

Lors de sa déclaration de revenus, Jean peut déduire de son IFI 2020 une dette de 125 000€ (250 000€ – 125 000€) correspondant aux 5 annuités restant à courir sur son emprunt au 01/01/2020.

Biens exonérés totalement ou partiellement

Il faut également noter que les dettes se référant à des biens détenus exonérés ne sont pas déductibles de l’actif imposable.

Les dettes des biens exonérés partiellement ne sont déductibles qu’à hauteur de la quote-part non exonérée. Par exemple, les dettes contractées sur les bois et forêts ne sont déductibles qu’à hauteur de la quote-part non exonérée (c’est à dire 1/4 du montant de la dette).

Résidence principale

Au niveau de votre résidence principale, les dettes engagées sont totalement déductibles mais ne peuvent excéder 70% de la valeur vénale (actuelle) du bien immobilier. En effet, l’administration applique un abattement de 30% sur la valeur imposable de votre résidence principale.

Exemple :

Jean est propriétaire d’une villa sur la Côte d’Azur valorisée à 6 millions d’euros. Il a contracté un emprunt de 3 millions d’euros pour financer cet achat.

Après l’abattement légal de 30%, la valeur imposable de la résidence principale est de 4,2 millions d’euros.

Dans cette situation, le montant des dettes n’excède pas la valeur imposable du bien. Ainsi, Jean peut déduire l’intégralité de son emprunt contracté pour l’acquisition de sa villa.

Plafonnement des dettes

Certaines dettes immobilières déductibles de l’IFI sont plafonnées.

Lorsque la valeur de votre patrimoine taxable dépasse 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, le montant qui excède cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50%.

Comment renseigner ces dettes sur la déclaration d’IFI ?

Au niveau de la déclaration d’IFI, il s’agira d’indiquer le montant des dettes afférentes aux travaux dans la case 9GF (partie « Passif et autres déductions »).

Les autres dettes dont l’IFI théorique devront être renseignées dans la case 9GH (partie « Passif et autres déductions »).

Déclaration IFI 2021, partie « patrimoine net imposable »

Les cases 9GF et 9GH seront alimentées automatiquement à partir de la fiche annexe détaillant les différentes dettes.

L’administration vous demande également de détailler les coordonnées du créancier ainsi que la nature de chaque dette contractée.

Le montant restant dû au 1er janvier 2021 pour la déclaration d’IFI 2021 doit être renseigné dans ce tableau également.

Annexe 4 de la déclaration d’IFI 2021

Déclarer le passif sur sa déclaration d’IFI n’est pas toujours simple. Malgré tout, prendre le temps de remplir de manière exhaustive votre déclaration d’impôt sur la fortune immobilière peut vous permettre de faire des économies d’impôt substantielles.

Enfin, il faut toujours garder en tête que les dettes déductibles de votre patrimoine imposable doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être rattachées à votre foyer fiscal et à un actif imposable.

Pour en savoir plus sur les biens imposables à l’IFI et les exonérations existantes, n’hésitez pas à aller lire l’article suivant : quels sont les biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ?


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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