Dans le cadre de la gestion d’un parc immobilier, la création d’une holding patrimoniale peut être une option intéressante.
Le montage de la holding est souvent réservé aux initiés. En comprenant son fonctionnement et ses enjeux, vous vous ouvrez de nouvelles possibilités pour héberger votre patrimoine immobilier.
Dans cet article, je vous présenterai, dans un premier temps, le schéma du montage de la holding patrimoniale. Ensuite, nous verrons en quoi il peut être avantageux de créer une société de type holding.
Le schéma du montage de la holding patrimoniale
On évoque souvent le montage de la holding dans le cadre de cessions ou reprises d’entreprises. Malgré tout, ce montage peut être aussi utilisé pour investir dans l’immobilier ou bien pour gérer son patrimoine.
La particularité du montage de la holding se situe avant tout dans le mode de détention des parts ou actions d’une société.
Au lieu de détenir directement des parts ou actions d’une société, vous les détenez par l’intermédiaire d’une autre société, qu’on appelle la holding.
Par exemple, si vous souhaitez créer une SCI à l’IS, vous pouvez aussi créer une société holding qui détiendra les parts de la SCI. En tant que personne physique, vous serez associé de la holding en détenant des parts ou actions du capital social. Le propriétaire de la SCI est la holding et non vous en tant que personne physique.
Pour bien comprendre le montage de la holding, le schéma ci-dessous vous permettra de mieux l’appréhender :
Comme on peut le voir ci-dessus, l’investisseur personne physique détient 100% du capital de la holding patrimoniale. Il peut être, par exemple, associé unique d’une Société Civile (SC).
Malgré tout, vous pouvez créer une holding familiale avec plusieurs associés au sein même de la société, c’est tout à fait possible.
Dans le schéma présenté ci-dessus, la holding détient 3 sociétés différentes : deux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et une Société À Responsabilité Limitée (SARL) d’activité commerciale.
Comme on ne peut être associé unique dans une SCI ou une SARL, la holding détient, dans l’exemple, 95% des parts du capital des sociétés. Les 5% de parts restantes peuvent être détenues, notamment, par des associés personnes physiques ou personne morales.
Lorsqu’on choisit la forme juridique de la SARL, il faut être au moins deux associés pour créer ce type de société. Si vous souhaitez créer une société de type SARL en étant associé unique, il faudra recourir à la forme juridique de l’Entreprise Unipersonnelle À Responsabilité Limitée (EURL). Il faut savoir que le fonctionnement de ces deux types de société est similaire.
En tant que personne physique détentrice de parts d’une holding, vous êtes indirectement associé des sociétés dans lesquelles la holding est propriétaire des parts.
Dans le schéma présenté ci-dessus, vous êtes donc associé, de manière indirecte, des deux SCI et de la SARL.
Quelles sont les particularités fiscales de la holding ?
Il y a deux régimes fiscaux intéressants lorsque vous mettez en place un montage de holding patrimoniale :
- Le régime de l’intégration fiscale
- Le régime mère-fille
Le régime de l’intégration fiscale
Ce régime fiscal s’applique au minimum pour deux sociétés. Il permet à plusieurs sociétés de cumuler leur résultat et de le déclarer en commun aux impôts.
Le calcul de l’impôt sur les sociétés (IS) se fait au niveau du groupe, c’est à dire sur l’ensemble des sociétés.
Dans le schéma présenté ci-dessus, le calcul de l’impôt sur les sociétés (IS) a lieu au niveau de la holding patrimoniale. Les résultats des trois sociétés détenues sont « remontés » au niveau de la société tête de groupe (la holding) et imposés en commun.
Sans intégration fiscale, chacune des sociétés serait imposée individuellement sur son résultat.
Plusieurs conditions cumulatives sont à respecter pour bénéficier du régime de l’intégration fiscale :
- la société mère (la holding par exemple) doit détenir au moins 95% du capital de l’ensemble des sociétés faisant partie du groupe;
- cette détention peut être soit directe ou indirecte (c’est à dire via une ou plusieurs filiales);
- le capital de la société mère ne doit pas être détenu à 95% ou plus par une autre société;
Le régime de l’intégration fiscale ne s’applique pas d’office. Il faut exercer une option auprès des impôts pour qu’il soit valable. L’option prend effet dès le 1er jour de l’exercice pour lequel vous en avez fait la demande. Elle dure 5 années et est renouvelée tacitement.
Le régime mère-fille
Le régime mère-fille est très intéressant fiscalement. Il permet de remonter du « cash » des sociétés filles (par exemple les deux SCI et la SARL dans l’exemple ci-dessus) vers la société mère (la holding patrimoniale dans le schéma ci-dessus) en étant très peu taxé.
Ces remontées de « cash » prennent la forme de dividendes versés par les sociétés filles à la société mère.
Les dividendes versés à la société mère sont exonérés d’impôts à hauteur de 95%. Seule une quote-part de 5% du montant des dividendes est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) au niveau de la holding.
Plusieurs conditions cumulatives sont à respecter pour bénéficier du régime mère-fille :
- la société mère et les sociétés filles doivent être imposées à l’IS;
- la société mère doit détenir au moins 5% du capital social de chaque société fille;
- les parts ou actions détenues par la société mère doivent être conservées pendant au moins 2 ans.
Grâce à ce régime fiscal de faveur, vous pouvez être exonéré d’impôts sur une grande partie des dividendes que vous remontez de vos filiales (ou sociétés filles).
Les deux avantages d’investir par le biais d’une holding patrimoniale
Il y a deux avantages majeurs à utiliser le montage de la holding pour investir dans l’immobilier et gérer son patrimoine.
La compensation des résultats des sociétés du groupe
Avec le régime de l’intégration fiscale, vous pouvez compenser les résultats positifs de certaines sociétés à l’IS de votre groupe par les résultats négatifs d’autres sociétés du groupe.
L’intégration fiscale permet de cumuler les résultats et de les imposer au niveau de la société mère (la holding). L’impôt est donc supporté par la société tête de groupe.
Prenons un exemple pour illustrer le bénéfice de l’intégration fiscale :
Un investisseur détient une SCI à l’IS qui réalise un résultat avant impôt de 20 000€. Il détient aussi une SARL à l’IS qui réalise un déficit avant impôt de 5 000€.
Si l’investisseur détient en direct les deux sociétés, il paiera un impôt sur les sociétés de 3 000€ (15% * 20 000€) sur le résultat de sa SCI. Etant donné qu’il est en déficit sur sa SARL, il ne paiera pas d’impôt. Le coût fiscal du présent montage est de 3 000€ d’impôt sur les sociétés (au taux réduit de 15%).
Si l’investisseur détient la SCI et la SARL par l’intermédiaire d’une société holding (une société civile par exemple), ce dernier pourra choisir d’utiliser l’intégration fiscale pour « adoucir » son imposition. En effet, les résultats de la SCI (20 000€) et de la SARL (-5 000€) seront remontés et imposés au niveau de la holding.
La holding sera imposée sur un résultat 15 000€ (20 000€ – 5 000€), soit un impôt sur les sociétés (au taux réduit de 15%) à payer de 2 250€ (15% * 15 000€).
Grâce à l’intégration fiscale, l’investisseur réalise une économie d’impôt de 750€ sur l’imposition de ses résultats, par rapport à une détention en direct.
Faire circuler le « cash » d’une société à l’autre
Le régime mère-fille permet de faire circuler les fonds d’une société à une autre en étant très peu taxé.
Faire circuler le « cash » d’une société à une autre peut permettre, par exemple, de réinjecter des fonds dans une société qui a un projet d’investissement immobilier.
Prenons un exemple pour illustrer l’intérêt du régime mère-fille :
Un investisseur possède une SCI à l’IS depuis 10 ans. L’immeuble qu’il met en location lui a permis de générer une trésorerie (cash flow) de 200 000€ depuis la création de la société.
Aujourd’hui, il a un nouveau projet d’investissement immobilier avec son frère et il souhaite créer une nouvelle SCI à l’IS.
De plus, en termes de bénéfices sur sa première SCI, il présentait un résultat proche de la limite du taux réduit d’IS, à savoir 38 120€ annuel. Pour ne pas dépasser le plafond du taux réduit d’IS, il souhaite donc créer une nouvelle SCI.
Première situation : l’investisseur détient les deux SCI directement.
L’investisseur peut se verser les 200 000€ sous forme de dividendes provenant de sa première SCI.
Sur ce montant, il récupérera un total de 140 000€ après application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) qu’on appelle aussi la Flat Tax. Ce prélèvement s’élève à 30% et se compose de 12,8% d’acompte d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Avec ces 140 000€, il aura la possibilité, par la suite, de les réinjecter dans la création de sa seconde SCI ou bien en finançant un autre projet immobilier en nom propre.
Dans cette situation, en se versant 200 000€ de dividendes brut, l’investisseur a payé à l’Etat 60 000€ d’impôts et de prélèvements sociaux.
Deuxième situation : l’investisseur détient les deux SCI à 95% via une société holding.
La première SCI qu’il détient verse à la holding un montant de 200 000€ de dividendes. Grâce au régime mère-fille, ces dividendes sont exonérés d’impôts pour 95% de leur montant, soit 190 000€. Seule la quote-part de 5% des dividendes versés sera imposée à l’impôt sur les sociétés, soit 10 000€.
En appliquant le taux réduit d’impôt sur les sociétés (IS) de 15% sur la quote-part de dividendes de 10 000€, l’investisseur devra régler à l’Etat 1 500€ d’impôts.
Suite à cette remontée de dividendes, il restera donc une trésorerie, au niveau de la holding, d’un montant de 198 500€ (200 000€ – 1 500€) après le paiement de l’impôt sur les sociétés.
Cette trésorerie pourra être utilisée en apport de compte courant d’associé pour financer un investissement immobilier via la seconde SCI. Il faudra bien faire attention à établir une convention de trésorerie entre la holding et la seconde SCI qui bénéficie de l’apport en compte courant.
La comparaison entre ces deux situations nous montre bien tout l’intérêt fiscal du régime mère-fille. De plus, on voit de manière très nette, dans le deuxième cas, que le « cash flow » circule entre les sociétés du groupe en étant très faiblement taxé.
Dans le premier cas, vous récupérez à titre personnel un montant de 140 000€ de dividendes après le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux, soit une charge fiscale de 60 000€.
Dans le second cas, la holding récupère en trésorerie 198 500€ après le paiement de l’impôt sur les sociétés, soit un impôt décaissé de 1 500€.
Holding patrimoniale : ce qu’il faut retenir !
La création d’une holding patrimoniale ne doit pas se faire par défaut. Malgré de nombreux avantages fiscaux, la lourdeur administrative d’un tel montage peut être parfois dissuasive.
En effet, créer une holding nécessite des frais juridiques ainsi que le recours à un expert-comptable pour produire les comptes annuels de la société.
Comme on l’a vu précédemment, le régime de l’intégration fiscale ainsi que le régime mère-fille sont les deux atouts majeurs d’un schéma de type holding.
Dans un objectif de détention de plusieurs SCI, la création d’une holding détenant les parts de ces SCI peut permettre de compenser les résultats (bénéfices et déficits) des différentes sociétés entre elles, notamment grâce au régime de l’intégration fiscale.
Créer une holding patrimoniale est clairement intéressant pour développer votre patrimoine immobilier et faciliter la circulation des fonds entre les différentes sociétés de votre groupe. En effet, grâce au régime mère-fille, les versements de dividendes entre les sociétés filles et la société mère sont peu taxés.
Pour conclure, on peut dire que la holding patrimoniale est une société qui présente de réels atouts pour les investisseurs souhaitant développer leur parc immobilier. Malgré tout, ce montage juridique s’adresse avant tout aux personnes déjà bien rodées avec l’investissement immobilier.
Si vous avez un projet immobilier plus « modeste », la création d’une holding apporterait peu de valeur ajoutée à l’investissement locatif. Dans ce cas-là, le mieux est de rester sur un mode de détention direct, en nom propre ou via une SCI.
