L’immobilier est une valeur refuge en temps de crise. Investir dans la pierre est une bonne stratégie pour placer son argent et diversifier son patrimoine.
Quand on regarde les prix de l’immobilier en France, on constate une envolée des prix significative ces dernières années.
Dans cet article, je vous présente ce qu’est l’investissement immobilier avec notamment un exemple illustratif. Après avoir lu cet article, vous comprendrez mieux tout l’intérêt d’acheter des biens immobiliers pour les mettre en location ou les revendre. Vous aurez aussi un aperçu des freins qui peuvent venir entraver votre investissement immobilier.
Investissement immobilier : définition
Investir dans l’immobilier, c’est tout simplement acheter un bien immobilier afin d’en retirer des revenus locatifs ou bien une plus-value à la revente.
Quand on achète sa résidence principale pour y vivre, il ne s’agit pas d’un investissement immobilier. Même si on peut en retirer une plus-value à la revente, l’achat de la résidence principale ne rentre pas dans la catégorie de l’investissement immobilier.
Si vous achetez un appartement pour le mettre en location, dans ce cas-là, il s’agit d’un investissement immobilier. Si vous achetez des bungalows dans un camping pour les mettre en location l’été, là-aussi, il s’agit d’un investissement immobilier. Quand vous achetez un garage, une place de parking, un box de rangement pour les mettre en location par la suite, c’est aussi ce qu’on appelle un investissement immobilier.
De plus, les biens que vous achetez peuvent être détenus par des particuliers comme par des entreprises. Un investisseur peut décider de diriger toute son attention vers des locaux d’entreprises comme des bureaux par exemple. Il peut aussi choisir de répartir ses investissements entre de l’immobilier détenu par des particuliers et de l’immobilier d’entreprise.
Certains professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine qualifieront l’achat de la résidence principale comme un investissement immobilier. Selon moi, à partir du moment où la résidence principale ne génère pas de revenus locatifs et dont la plus-value à la revente est incertaine, on peut considérer qu’il ne s’agit pas d’un investissement immobilier à proprement parler …
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Il y a de nombreux bénéfices à investir dans l’immobilier. Malgré tout, il y a des barrières à l’entrée …
La première barrière à l’entrée est l’accès au crédit pour financer son investissement. Il faut avoir un contrat de travail stable et suffisamment de revenus pour assumer une partie du crédit qui finance l’achat du bien immobilier. Ensuite, il faut avoir un minimum de connaissances du marché de l’immobilier à l’endroit où vous souhaitez investir. C’est un prérequis indispensable pour faire les bons choix et ne pas se retrouver avec un bien peu rentable.
Même s’il y a des difficultés pour lancer un projet d’immobilier locatif, c’est un investissement qui peut être un véritable jackpot à moyen et long-terme.
Premièrement, vous mettez votre argent à l’abri de l’inflation en le plaçant dans la pierre. Actuellement, avec une inflation record, les investisseurs immobiliers sont bien contents d’avoir placé leur argent dans la pierre. Même si le marché fluctue, globalement sur le long-terme, il y a très peu de chance que votre parc immobilier se déprécie. Bien au contraire, chaque année, il devrait prendre de la valeur, ce qui vous protège de l’inflation galopante.
Le second avantage de l’investissement immobilier, c’est que vous créez une nouvelle source de revenus, qui vient s’ajouter à vos revenus salariaux ou à vos revenus d’indépendant. C’est un moyen de préparer sa retraite, voire d’améliorer son niveau de vie actuel. En effet, si les loyers que vous percevez chaque mois sont supérieurs à toutes vos charges et crédits, vous êtes alors dans une situation de « cashflow positif » , ce qui signifie que vous êtes bénéficiaire sur votre investissement immobilier.
Tout personne achetant de l’immobilier locatif recherche ce fameux « cashflow positif » . Mais tout le monde ne l’atteint pas malheureusement …
Ce que je peux vous conseiller, c’est de vous former à l’immobilier à travers des formations ou des ouvrages. Prochainement, je vais mettre en ligne une formation complète sur la fiscalité immobilière. Vous pouvez vous inscrire sur cette page pour bénéficier d’une promotion de lancement de -30% : Formation Fiscalité Immobilière.
L’exemple de Jean qui investit dans son premier appartement à La Rochelle
Jean est un jeune trentenaire qui achète son premier bien locatif à La Rochelle. Ces derniers mois, il s’est formé sur l’investissement immobilier et a décidé de franchir le pas.
Il a mis plusieurs semaines avant de trouver le bien idéal, en tous cas le bien avec le potentiel de rentabilité et de « cashflow positif » le plus intéressant.
Jean est cadre dans une PME. Il gagne 3 000€ net par mois. Ses crédits représentent 1 000€ par mois : 800€ pour sa résidence principale et 200€ pour son véhicule. Au niveau familial, il est en couple mais préfère dissocier ses investissements de sa situation de famille. Par conséquent, il a acheté sa résidence principale seul et il achète son premier bien locatif également seul.
L’appartement situé en centre-ville de La Rochelle est un petit studio de 25m2. L’emplacement est idéal pour faire de la location courte durée, voire du AirBnb. Le prix de l’appartement (frais de notaire inclus) est de 150 000€. Dans l’opération, Jean injecte 20 000€ de son épargne. Ainsi, il souscrit à un prêt bancaire de 130 000€ pour compléter le financement.
Jean a choisi d’étaler son prêt sur 20 ans. Il a une mensualité (assurance comprise) de 630€. Dans son prévisionnel, Jean a prévu d’encaisser des loyers entre 800€ et 1 200€ par mois. Bien évidemment, il aura des périodes creuses dans l’année car La Rochelle est une ville très touristique. Mais il pense qu’il pourra en retirer entre 800€ et 1 200€ par mois.
Au niveau des charges, il pense qu’il aura une centaine d’euros à payer chaque mois. Au total, il aura donc à sortir de sa poche 730€ mensuellement pour « payer » son bien locatif.
Si on analyse cet investissement immobilier, Jean est en situation de « cashflow positif » . Il va percevoir, chaque mois, entre 70€ et 470€. Cet argent est un complément de revenus qui viendra s’ajouter à son salaire. Cela lui permettra également d’augmenter son épargne et de préparer ses futurs projets.
Au niveau financier, l’investissement de Jean est une bonne opération. Par contre, au niveau du temps passé à gérer l’appartement, il devra, soit s’en occuper lui-même, soit faire appel à une société de conciergerie.
Dans l’investissement immobilier, il ne faut pas oublier le temps passé à travailler sur votre projet. Votre temps a de la valeur et est monétisable. C’est d’ailleurs votre ressource la plus précieuse.
Même si un projet peut sembler intéressant financièrement, n’oubliez pas le facteur temps dans l’évaluation d’ensemble de la rentabilité de l’opération. C’est un facteur trop souvent négligé.
À travers cet exemple, j’ai voulu vous montrer qu’on évalue pas un investissement immobilier uniquement sur la rentabilité financière. On l’évalue aussi sur le temps passé et sur l’effort que vous lui consacrez.
L’investissement immobilier est très intéressant mais il est ouvert à des profils qui sont déjà à l’aise financièrement et qui peuvent se permettre d’emprunter des montants importants pour financer l’achat de leur bien locatif.
Quand l’investissement est bien réfléchi et qu’il est bien financé, il peut permettre de se constituer un patrimoine et des revenus très intéressants sur le long-terme.
