La CFE pour les LMNP est un impôt auquel on ne pense pas lorsqu’on crée son activité de meublé.
Que vous exerciez en location meublée non professionnelle (LMNP) ou en location meublée professionnelle (LMP), vous êtes normalement soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il existe tout de même quelques cas d’exonérations.
Dans cet article, je vous explique à quoi correspond la CFE, comment elle se calcule et dans quel cas vous pouvez en être exonéré lorsque vous exercez une activité de loueur meublé.
La CFE : qu’est-ce que c’est ?
Anciennement appelée « taxe professionnelle », la CFE fait partie de la contribution économique territoriale (CET) avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
CET = CFE + CVAE
La CFE est l’impôt local des entreprises. Elle est collectée par la commune dans laquelle vous proposez des biens en location meublée.
Peu importe que vous soyez en LMNP ou LMP, vous êtes soumis dans les deux cas à cet impôt local.
Cependant, pour la CVAE, vous ne devez la payer que lorsque votre chiffre d’affaires annuel HT dépasse 152 500€. Cela est plutôt rare dans le cadre d’une activité de location meublée, surtout en LMNP.
Au niveau du paiement de la CFE, c’est lorsque vous recevez votre avis d’imposition en fin d’année que vous devez vous acquitter de cet impôt. La date limite de paiement fixé par l’administration est le 15 décembre de chaque année. De plus, vous avez trois moyens de règlement possibles :
- le télérèglement en vous connectant sur votre compte fiscal (espace particulier);
- le prélèvement mensuel (à demander en N-1);
- le prélèvement à l’échéance : c’est à dire que la CFE est prélevée automatiquement à partir du 15 décembre (sans action de votre part).
Enfin, il faut bien garder en tête que la CFE est déductible fiscalement du résultat de votre activité LMNP, tout comme la taxe foncière, les assurances et les charges de copropriétés.
Le calcul de la CFE
Le taux d’imposition de la CFE est fixé soit par la commune, soit par l’établissement public de coopération intercommunal (EPCI).
Par la suite, on prend en compte la valeur locative du bien pour déterminer le montant de cet impôt.
Il faut savoir que le montant de la CFE dépend de votre niveau de revenus locatifs annuel. Pour avoir un ordre d’idée sur le montant minimum à payer, vous retrouverez dans cet article la grille tarifaire de la CFE pour l’année 2021.
Cela peut évoluer chaque année en fonction des choix faits par la commune dont dépend votre activité professionnelle.
Une information importante : la CFE est calculée au 1er janvier de l’année. On prend en compte systématiquement les recettes locatives sur l’année N-2 pour déterminer le montant minimum de CFE à payer.
Par exemple, pour la CFE à payer en fin d’année 2022, on tient compte des revenus locatifs de l’année 2020 (N-2) pour son calcul.
Dans le cadre d’une activité de LMNP, ce sont toujours les revenus locatifs qui servent de base de calcul pour cet impôt local des entreprises.
LMNP et CFE : comment ça fonctionne ?
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), c’est bien une activité commerciale que vous pratiquez. Contrairement aux revenus fonciers provenant d’une location nue, vos bénéfices sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la déclaration de revenus.
Vous pouvez exercer en LMNP soit avec le régime micro-BIC soit avec le régime réel d’imposition. Le premier est très simplifié et vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire en fonction de la nature de votre activité. Ainsi, vous êtes imposé sur le résultat après application de l’abattement. Au réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges de votre bénéfice imposable, avec entre autres la déduction de l’amortissement comptable de votre bien.
Quel que soit le régime fiscal choisi, vous êtes soumis d’office à la CFE (sauf cas particuliers). Toute personne proposant un logement en meublé est soumise à cet impôt local.
Enfin, il est important de relever que vous ne pouvez pas être imposable à la CFE et à la taxe d’habitation sur une location meublée ne faisant pas partie de votre habitation personnelle. Ces deux taxes ne sont pas cumulables …
Les cas d’exonération de la CFE
Tous les loueurs en meublé ne sont pas forcément soumis à la CFE. Il faut savoir qu’il existe plusieurs situations particulières dans lesquelles vous pouvez être exonéré du paiement de cette taxe en LMNP :
- lorsque vous louez une partie de votre résidence principale de manière occasionnelle;
- si vous louez ou sous-louez votre habitation principale (le montant du loyer doit rester raisonnable);
- vous louez votre résidence secondaire une partie de l’année (quelques semaines au maximum)
- si le logement proposé à la location est classé « meublé de tourisme » ;
- vous proposez un logement meublé dans une résidence de services : en effet, c’est l’exploitant de la résidence qui est redevable de la CFE;
- la commune dont dépend votre location meublée a voté une exonération de CFE.
Enfin, une règle applicable à l’ensemble des activités professionnelles, en meublé ou non, c’est l’exonération totale de CFE lorsque votre chiffre d’affaires (vos revenus locatifs) est inférieur à 5 000€ sur une année.
Si vous ne pouvez pas être exonéré de CFE, la plupart du temps, c’est le montant minimum forfaitaire qui est appliqué.
La CFE est souvent oubliée lorsqu’on fait un prévisionnel de son activité de LMNP, pourtant c’est un impôt qui a son importance et qui peut venir grever les « petits » budgets.
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