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LMNP : choisir le régime micro ou le réel ?

Bien choisir son régime fiscal lorsqu’on investit dans la location meublée est primordial.

De plus, le choix optimal du régime fiscal permet de sensiblement réduire ses impôts.

Pour rappel, le régime micro s’applique lorsque vos recettes ne dépassent pas les montants suivants :

  • 77 700€ pour les logements meublés
  • 188 700€ pour les logements en chambres d’hôtes ou de tourisme classés

Au régime micro, vous aurez à renseigner sur votre déclaration de revenus le montant total des recettes auxquelles l’administration fiscale appliquera un abattement de 50% pour frais et charges.

Par défaut, si vous faites de la location meublée, c’est le régime micro qui s’appliquera.

Toutefois, si vous souhaitez être imposé au régime réel, il faudra non seulement cocher l’option sur le formulaire P0 d’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce mais également faire un courrier ou un mail au service des impôts dont vous dépendez.

Au régime réel, les formalités administratives sont plus lourdes avec notamment le dépôt d’une liasse fiscale aux impôts. Toutefois, le régime réel vous permettra de déduire beaucoup plus de charges qu’au régime micro et d’optimiser fiscalement.

Enfin, l’avantage majeur du régime réel pour les loueurs meublés non professionnels est la déduction de l’amortissement du bien mis en location.

Comparatif régime micro / régime réel

Pour illustrer mon propos, je vais vous présenter, ci-dessous, un comparatif des deux régimes en fonction d’un projet défini :

Jean souhaite acheter un studio à Royan pour un montant de 160 000€ (frais de notaire compris). Il a lu dans les magazines que la location meublée pouvait être un bon levier d’optimisation fiscale. 

Jean apport à titre personnel 30 000€ sur ce projet et finance le reste avec un emprunt de 130 000€.

Etant célibataire et ayant un revenu fiscal de référence à 30 000€, il paye plus de 2000€ d’impôts chaque année.

Il prévoit un montant de loyers encaissés de 10 000€ sur une année complète. En effet, Jean fait de la location meublée pendant 9 mois à un étudiant et loue son appartement tout l’été à des vacanciers.


RégimeMicroRéel
Recettes10 000€10 000€
Entretien et réparation1 000€
Taxe foncière500€
Frais de gestion 1 500€
Intérêts d’emprunts1 200€
Amortissement 5 333€
Total charges5 000€9 533€
Revenu imposable5 000€467€
Comparatif régime micro/réel LMNP

Les frais de gestion comprennent les honoraires de l’expert-comptable, l’adhésion à un centre de gestion, la prime d’assurances relative au bien loué, les factures d’eau et d’électricité, les charges de copropriété, les factures de publicité et de téléphone.

Sur l’amortissement annuel, j’ai pris la valeur du bien et des frais d’acquisition (qui sont aussi amortissables) que j’ai amorti sur une durée de 30 ans. Le montant de l’amortissement annuel est ainsi de 5 333€.

Il est important de noter que l’amortissement du bien loué ne peut créer de déficit fiscal.

Ainsi, les amortissements non déduits sur une année sont reportables les années suivantes dans limitation de temps.

Jean a tout intérêt, au vu de sa situation fiscale, à opter pour le régime réel dans le cadre de son projet. 

L’exemple ci-dessus est un moyen de comprendre la force de ce dispositif du réel pour les loueurs meublés non professionnels.

Les personnes imposables devraient sérieusement se poser la question de l’option au régime réel pour leur projet de location meublée. Au régime micro, vous serez toujours imposé sur 50% de vos recettes issues de cette location et vous n’amortirez pas fiscalement votre bien.

L’intérêt de rester au régime micro réside, avant tout, dans sa simplicité. Vous avez juste à remplir votre chiffre d’affaires annuel et l’abattement fiscal est automatiquement appliqué par l’administration fiscale.

Au régime réel, il faut faire appel à un expert-comptable pour déposer une liasse fiscale aux impôts car cela peut être compliqué à produire sans connaissances comptables et fiscales.

Malgré des tâches administratives plus lourdes (que je vous conseille de sous-traiter à un expert-comptable), vous paierez beaucoup moins d’impôts en optant pour le régime réel grâce au levier que représente l’amortissement.


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

2 commentaires

  1. le seuil de 72600 € est-il TTC ou HT ?
    peut-on déclarer en micro BIC des loyers de logements sous
    bail commercial ?

    • C’est bien le seuil de 72 600HT, on raisonne toujours en HT pour les seuils en micro.
      A partir du moment où les locaux sous bail commercial sont en meublé, vous pouvez soit les déclarer au régime micro ou au régime réel (sur option).
      Cordialement

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