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Location meublée (LMNP et LMP) – Comment déclarer vos revenus ?

Lorsque vous détenez un bien immobilier, vous pouvez soit le louer vide de meubles ou bien le proposer en meublé. Le régime fiscal de ces deux modes de détention est bien différent.

Dans le cadre de la location meublée, vous avez 3 options fiscales :

  • Le régime micro-BIC : c’est le plus simple à mettre en oeuvre.
  • Le régime réel en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) : c’est le plus répandu parmi les investisseurs.
  • Le régime réel en tant que loueur meublé professionnel (LMP) : c’est le régime « phare » pour les professionnels de l’immobilier détenant un parc de biens meublés conséquent.

Dans cet article, après avoir présenté les principales différences fiscales entre la location nue et la location meublée, je vous explique, pas à pas, comment remplir la déclaration de revenus annuelle en tant que loueur meublé.

Location meublée et location nue : les différences fiscales

Lorsque vous louez un bien immobilier vide de meubles, vous avez le choix entre le régime micro-foncier (qui s’applique par défaut) et le régime réel d’imposition.

En choisissant le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges.

Au régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos recettes locatives.

D’un côté, on a un régime fiscal simplifié avec une déduction de 30% qui représente toutes vos dépenses. Et d’un autre côté, on a un régime fiscal où les possibilités de déduction des charges sont multiples. Vous pouvez notamment déduire certains travaux au régime réel.

En location meublée, on a le régime micro-BIC qui est similaire dans le fonctionnement au régime micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% pour la location meublée « classique » et 71% pour la location de chambres d’hôtes et pour les meublés de tourisme classés.

Avec le régime de la LMNP et de la LMP au réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges dont les amortissements comptables de l’immeuble. En location nue au réel, l’amortissement n’est pas déductible des revenus fonciers. C’est souvent ce qui fait pencher la balance pour le statut de la LMNP ou LMP.

Pour aller plus loin sur la location meublée, j’ai écrit plusieurs articles qui pourraient vous intéresser :

Comment déclarer vos revenus en tant que LMNP ?

En premier lieu, il faut vous connecter à votre compte fiscal en ligne à l’aide de votre numéro fiscal de référence ainsi que de votre mot de passe. Par la suite, vous arrivez au niveau de votre tableau de bord sur lequel vous avez un bouton bleu « Accéder à la déclaration en ligne » . Lorsque vous cliquez dessus, vous démarrez alors votre déclaration de revenus.

Les premières informations qu’on vous demande concernent votre situation de famille et votre état civil. Si vous avez eu un changement à ce niveau-là, il faut bien l’indiquer aux impôts.

Ensuite, vous arrivez à l’étape 3 de la déclaration qui correspond au choix des formulaires pour remplir vos revenus et charges.

Choix des formulaires de la déclaration de revenus

En tant que LMNP, vous devez cocher le formulaire « Revenus des locations meublées non professionnelles » en bas de page.

Les premières pages de la déclaration sont consacrées à vos revenus tels que les salaires, les pensions, les revenus des capitaux mobiliers ainsi que les éventuels plus-values et gains divers.

C’est après avoir déclaré tous ces revenus que vous accédez à la déclaration des locations meublées non professionnelles.

Formulaire « Revenus des locations meublées non professionnelles »

Au régime micro-BIC en tant que LMNP, vous avez à renseigner les éléments suivants :

  • Dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD : le montant total de vos recettes locatives charges comprises pour la location meublée « classique » ;
  • Dans les cases 5NG, 5OG ou 5PG : le montant total de vos recettes locatives charges comprises pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés;

Surtout, il ne faut pas appliquer l’abattement forfaitaire, c’est l’administration fiscale qui s’en charge.

Au régime réel de la LMNP, vous avez à renseigner les éléments suivants :

  • Dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA : votre bénéfice imposable (recettes locatives – charges déductibles) si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé;
  • Dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK ; votre bénéfice imposable si vous n’êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé;
  • Dans les cases 5NY, 5OY ou 5PY : votre déficit si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé;
  • Dans les cases 5NZ, 5OZ ou 5PZ si vous n’êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé;

Tout en bas de la page, vous devez aussi indiquer l’adresse de l’immeuble mis en location ainsi que les éventuels déficits des années antérieures non encore déduits. C’est pourquoi il est important de suivre les déficits que vous réalisez chaque année sur vos locations meublées. En effet, ces déficits se reportent sur les revenus des locations meublées des 10 années suivantes.

Comment déclarer vos revenus en tant que LMP ?

Lorsque vous percevez des revenus en tant que loueur meublé professionnel (LMP), vous devez cocher le formulaire « Revenus industriels et commerciaux professionnels » . C’est sur cette page que vous pouvez renseigner vos revenus locatifs.

Formulaire « Revenus industriels et commerciaux professionnels »

Au régime micro-BIC en tant que LMP, vous avez à renseigner le montant total de vos recettes locatives charges comprises dans les cases 5KP, 5LP ou 5MP.

Aussi, il ne faut pas appliquer l’abattement forfaitaire, c’est l’administration fiscale qui s’en charge. Vous avez toujours à renseigner le montant total de vos recettes encaissées au régime micro-BIC.

Au régime réel de la LMP, vous avez à renseigner les éléments suivants :

  • Dans les cases 5KC, 5LC ou 5MC : votre bénéfice imposable (recettes locatives – charges déductibles) si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé;
  • Dans les cases 5KI, 5LI ou 5MI ; votre bénéfice imposable si vous n’êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé;
  • Dans les cases 5KF, 5LF ou 5MF : votre déficit si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé;
  • Dans les cases 5KL, 5LL ou 5ML si vous n’êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé;

Location meublée : quel impôt à payer ?

Il faut bien noter que les recettes imposables en location meublée comprennent également les charges (contrairement à la location nue).

Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% (meublé « classique ») ou 71% (chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés) est appliqué en fonction de l’activité. Le résultat imposable correspond donc respectivement à 50% ou 29% des recettes locatives encaissées.

La base imposable au régime réel correspond à la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles. Il faut savoir que de nombreuses charges sont déductibles au régime de la LMNP et de la LMP. L’amortissement comptable en fait notamment partie.

Que vous choisissiez le régime micro-BIC ou le régime réel, votre résultat imposable (bénéfice) est soumis à la fois au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) mais également aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

Le barème progressif de l’IR permet de calculer l’impôt en fonction de vos différentes tranches marginales d’imposition. Ces dernières dépendent notamment des autres revenus de votre foyer fiscal.

En fonction de votre niveau de revenus imposables, vous aurez un taux d’imposition s’étalant de 11% à 45% pour la tranche marginale la plus élevée. Malgré tout, la très grande majorité des contribuables se situe dans la tranche à 11%.

Pour mieux comprendre comment est calculé votre impôt, j’ai écrit plusieurs articles qui pourraient vous intéresser :


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

2 commentaires

  1. En LMP à quel endroit apparaissent les charges payées ? faut il payer les charges d’environ 35 % et aussi les prelèvement sociaux de 17 % ?

    • Bonjour, c’est sur vos documents Urssaf que vous avez le détail des cotisations à payer. Normalement, vous recevez tout cela par courrier. En LMP, vous dépendez directement de l’Urssaf pour le paiement des cotisations sociales. Par contre, vous ne payez pas de prélèvements sociaux car vous payez déjà des cotisations sociales. Cordialement

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