Le régime micro BIC de la location meublée : tout ce qu’il faut savoir !

Le régime fiscal micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est un des deux modes d’imposition de la location meublée. Le second régime fiscal applicable à la location meublée est le régime BIC réel.

Il faut savoir que le régime micro-BIC présente de nombreuses ressemblances avec le régime micro-foncier applicable pour les locations nues.

Dans cet article, je vous présente en détail le fonctionnement du régime micro-BIC avec toutes ses particularités fiscales.

Micro BIC et location meublée : comment ça marche ?

Premièrement, le régime micro-BIC s’applique uniquement pour les locations meublées. C’est un mode d’imposition non valable pour les locations vides de meubles.

Il est possible de bénéficier du régime micro-BIC si les revenus locatifs charges comprises de votre foyer fiscal ne dépassent pas les plafonds suivants :

• 77 700€ pour la location meublée « classique »
• 188 700€ pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Dans le cas où vous faites de la location meublée de manière saisonnière (une partie de l’année), vous aurez à calculer un prorata pour déterminer le respect des seuils présentés ci-dessus. L’objectif de ce prorata est d’établir le montant des loyers que vous auriez perçu si vous aviez loué le bien immobilier toute l’année.

Pour déterminer votre revenu imposable, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur le montant de vos loyers charges comprises :

• 50% pour la location meublée « classique »
• 71% pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

L’abattement est un montant forfaitaire qui vient diminuer la base imposable de vos revenus locatifs. C’est le fisc qui applique automatiquement cet abattement sur votre déclaration de revenus annuelle.

Il faut noter que le montant de l’abattement minimum applicable est de 305€. Si cet abattement minimum est appliqué, cela signifie que vous avez déclaré 610€ de loyers charges comprises sur une année, ce qui est très peu courant …

Même si vous êtes soumis au régime micro BIC de la location meublée, vous avez la possibilité d’opter pour le régime BIC réel. L’option pour le régime BIC réel est valable pour une durée de 2 ans. Celle-ci est reconduite tacitement pour la même période.

Changer de régime fiscal en optant pour le régime réel est intéressant si vos charges et amortissements sont supérieurs au montant de l’abattement forfaitaire de 50% (ou 71%).

Pour aller plus loin sur l’arbitrage entre le régime micro et le régime réel, j’ai écrit un article qui pourrait vous intéresser : LMNP – choisir le régime micro ou le réel ?

Enfin, comme pour toutes les locations meublées, vous êtes redevable de la taxe CFE (cotisation foncière des entreprises). Cette dernière est à payer chaque année au mois de décembre.

Comparaison avec le régime micro-foncier

Le régime micro-BIC et le régime micro-foncier sont les deux régimes simplifiés de l’immobilier locatif.

Dans le tableau ci-dessous, je vous présente un aperçu des principales différences entre le régime micro-BIC et le régime micro-foncier :

–	Régime micro-BIC	Régime micro-foncier
Type de bien immobilier	location meublée	location nue
Revenus imposables	loyers charges comprises	loyers hors charges
Seuils de revenus	< 77 700€ voire 188 700€	< 15 000€
Abattement forfaitaire	50% voire 71%	30%
Base imposable	50% voire 29%	70%
Taxe CFE	redevable	exonération

Comme on peut le voir dans le tableau, choisir un des deux régimes fiscaux n’aura pas du tout le même impact sur l’imposition de vos revenus locatifs.

En plus de la nature de l’activité exercée (location nue ou meublée), le point d’arbitrage entre les deux régimes fiscaux se situe avant tout au niveau des charges locatives.

En effet, au régime micro-BIC, les loyers sont pris en compte charges comprises alors qu’au régime micro-foncier, ce sont les loyers hors charges qui sont imposables.

Exemple de calcul des revenus locatifs imposables

Prenons un exemple pour illustrer le mode de calcul de l’impôt sur les revenus locatifs au régime micro-BIC.

Jean loue un studio en meublé à La Rochelle pour un montant mensuel de 500€ charges comprises. Les charges locatives s’élèvent à 50€ par mois.

Les revenus locatifs annuels de Jean s’élèvent donc à 6 000€ (12 * 500€). Ses revenus locatifs en meublé sont inférieurs au plafond de 77 700€. Par conséquent, il peut bénéficier du régime micro-BIC.

Sur le montant des revenus locatifs de 6 000€, les impôts appliquent un abattement de 50%, soit 3 000€. Jean est donc imposable sur la base de 3 000€ et non sur le montant total des loyers perçus, à savoir 6 000€.

Dans le cas où Jean aurait eu des charges déductibles supérieures à ce montant de 3 000€, il aurait eu tout intérêt à opter pour le régime BIC réel, au lieu de rester au régime micro-BIC.

Au niveau de l’imposition de ses revenus locatifs meublés, admettons que Jean présente un taux marginal d’imposition (TMI) de 30%. Son imposition se décompose comme suit :

• l’impôt sur le revenu de 900€ (30% * 3 000€)
• les prélèvements sociaux de 516€ (17,2% * 3 000€)
• soit une charge fiscale globale de 1 416€ (23,6%) sur 6 000€ de loyers encaissés

Le taux marginal d’imposition (TMI) est variable d’un individu à un autre. Il dépend à la fois de la situation de famille mais également des revenus imposables et des charges déductibles.

C’est pourquoi, si vous reprenez cet exemple pour faire une simulation de votre impôt à payer, il faut bien prendre en compte le TMI de votre foyer fiscal. Vous pouvez le retrouver sur votre avis d’imposition.

Pour comprendre comment est calculé votre impôt, j’ai écrit un article qui pourrait également vous intéresser : comment est calculé l’impôt sur le revenu ?

Comment déclarer ses revenus au régime micro BIC de la location meublée ?

Chaque année, vous aurez à renseigner le montant de vos loyers charges comprises sur le formulaire 2042-C-PRO. Ce dernier est à sélectionner au début de votre déclaration de revenus.

C’est dans la partie des « Revenus des locations meublées non professionnelles » du formulaire 2042-C-PRO que vous devrez indiquer le montant de vos revenus locatifs meublés.

Pour les locations meublées « classiques », vous aurez à indiquer le montant de vos loyers charges comprises dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD. Par la suite, l’administration appliquera un abattement de 50% sur ces recettes locatives.

Pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, vous aurez à indiquer le montant de vos loyers charges comprises dans les cases 5NG, 5OG ou 5PG. Par la suite, l’administration appliquera un abattement de 71% sur ces recettes locatives.

De plus, pensez bien à indiquer les revenus locatifs sans abattement. C’est toujours l’administration fiscale qui se charge d’appliquer l’abattement sur les loyers déclarés.

Dans l’exemple que je vous ai présenté ci-dessus, c’est bien la somme de 6 000€ qui devrait être renseignée dans la case 5ND du formulaire 2042-C-PRO.

Enfin, il faut savoir que le régime micro-BIC tout comme le régime micro-foncier ne nécessitent pas obligatoirement un comptable. Les obligations déclaratives sont très simplifiées en optant pour le régime micro-BIC.

Pour en savoir plus sur le statut de loueur meublé non professionnel, n’hésitez pas à aller lire l’article suivant : Défiscaliser en LMNP : comment fonctionne ce dispositif ?

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