Le régime fiscal du réel est la seconde option lorsque vous investissez dans un logement vide de meubles. Le régime micro-foncier est plus simple au niveau des démarches administratives et fiscales mais ne permet pas la déduction des dépenses réelles que vous engagez.
Que vous déteniez votre bien immobilier via une SCI ou en nom propre, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition quel que soit le niveau de vos recettes locatives.
Dans cet article, je vous présente le fonctionnement du régime fiscal de la location nue au réel avec notamment un exemple de calcul du bénéfice et du déficit foncier.
Les conditions pour bénéficier du régime foncier réel
Premièrement, il faut savoir que le régime foncier du réel s’applique uniquement pour les locations nues, que ce soient des locaux d’habitation ou encore des locaux commerciaux et professionnels.
Lorsque vos recettes locatives hors charges sont inférieures à 15 000€ par an, il vous est possible d’opter pour le régime réel d’imposition. Normalement, en dessous du seuil de 15 000€, c’est le régime micro-foncier qui s’applique par défaut.
Lorsque vos recettes locatives hors charges sont supérieures à 15 000€ par an, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique d’office.
Si vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel, il faut comparer vos charges réelles sur 3 années avec le montant de l’abattement forfaitaire de 30% valable au régime micro-foncier. En effet, l’option du régime réel d’imposition est valable pour une durée de 3 ans.
Malgré tout, il y a certains dispositifs fiscaux qui sont exclus du régime micro-foncier : les monuments historiques, les logements bénéficiant de déductions spéciales comme les lois Besson, Borloo, Périssol entre autres.
Dans le cas où vous êtes soumis par défaut au régime micro-foncier, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition en remplissant simplement la déclaration des revenus fonciers 2044. Comme évoqué plus haut, l’option est irrévocable pour une durée de 3 ans.
Pour aller plus loin sur le fonctionnement du régime micro-foncier, j’ai écrit un article qui pourrait vous intéresser : Location nue – Le régime micro-foncier de A à Z
Comment est calculé le bénéfice ou déficit foncier ?
Pour comprendre comment est calculé le résultat foncier (bénéfice ou déficit), il faut bien avoir en tête que les recettes imposables correspondent aux loyers hors charges (et non charges comprises).
Premièrement, il faut déterminer vos recettes imposables (donc les loyers hors charges). Par la suite, on déduit l’ensemble de vos dépenses réelles pour obtenir le résultat imposable. Ce dernier peut être soit un bénéfice ou bien un déficit foncier.
Même si vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers au réel, la liste est beaucoup plus limitée que pour les régimes fiscaux de la location meublée (LMNP ou LMP). En effet, au régime foncier réel, vous ne pouvez pas déduire les amortissements de votre bien immobilier. C’est un des grands désavantages du régime fiscal de la location nue au réel.
Pour résumer, votre résultat foncier imposable est la différence entre les loyers hors charges et les dépenses réelles que vous avez payées.
Base imposable = Loyers hors charges – Charges déductibles
Exemple de calcul du bénéfice foncier
Prenons l’exemple de Jean qui détient un appartement T3 à Nantes. Le loyer hors charges est de 900€ par mois, soit 10 800€ par an. Les charges de l’appartement sur l’année 2021 correspondent aux éléments suivants :
- Frais d’administration et de gestion = 500€
- Charges de copropriété = 1 000€
- Frais d’entretien et réparations = 1 200€
- Honoraires de gestion de l’agence immobilière = 600€
- Intérêts et assurance du prêt = 3 500€
Soit un total de charges déductibles de 6 800€ pour l’année 2021.
Le résultat foncier se calcule comme suit : 10 800€ – 6 800€ = 4 000€ de bénéfice foncier.
Jean réalise sur son appartement T3 un bénéfice foncier de 4 000€ après déduction de toutes les charges présentées ci-dessus. Vous remarquerez que l’amortissement du bien immobilier n’est pas déductible au régime réel d’imposition.
Le bénéfice foncier de 4 000€ est imposable au barème progressif selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) mais également aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Si on considère que Jean rentre dans la tranche marginale d’imposition à 30%, son impôt foncier réel se décompose comme suit :
- Impôt sur le revenu = 30% * 4 000€ soit 1 200€
- Prélèvements sociaux = 17,2% * 4 000€ soit 688€
L’impôt foncier total de Jean s’élève à 1 888€ sur l’année 2021.
Pour aller plus loin sur le fonctionnement du barème progressif et le calcul de l’impôt, n’hésitez pas à aller consulter l’article suivant : Comment est calculé l’impôt sur le revenu ?
Exemple de calcul du déficit foncier
Reprenons l’exemple de Jean qui détient un appartement de type T3 à Nantes. Il le loue à 900€ par mois hors charges, soit 10 800€ par an. Les charges de l’appartement sur l’année 2021 correspondent aux éléments suivants :
- Frais d’administration et de gestion = 500€
- Charges de copropriété = 1 500€
- Frais d’entretien et réparations = 4 000€
- Honoraires de gestion de l’agence immobilière = 600€
- Intérêts et assurance du prêt = 5 000€
Soit un total de charges déductibles de 11 600€ pour l’année 2021.
Le résultat foncier se calcule comme suit : 10 800€ – 11 600€ = – 800€ de déficit foncier.
Dans cette situation, Jean réalise un déficit foncier de 800€ après déduction de toutes les charges présentées ci-dessus.
Ce déficit de 800€ peut être imputé sur le revenu global (revenus salariés) de Jean dans la limite de 10 700€ par an. Il faut savoir que le déficit non imputé sur le revenu global (du fait de l’insuffisance des revenus) n’est pas perdu. En effet, il peut être reporté sur les 6 années suivantes.
Dans le cas où Jean aurait réalisé un déficit foncier supérieur à la limite de 10 700€, il aurait pu reporter l’excédent sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce report est également valable pour le déficit provenant des intérêts d’emprunt. En effet, cette fraction du déficit ne peut pas être imputée sur le revenu global.
Enfin, il faut noter que les déficits les plus anciens s’imputent en priorité par rapport aux nouveaux déficits.
Quelles sont les charges déductibles ?
De nombreuses charges sont déductibles des revenus fonciers et permettent de diminuer la base imposable. Comme on l’a vu plus haut, l’amortissement comptable du bien immobilier n’est pas déductible des revenus fonciers.
Ci-dessous, je vous liste les différentes charges déductibles des revenus fonciers :
- Frais d’administration et de gestion (gestion locative, commissions, frais de procédure, gardiennage, etc …)
- Primes d’assurances (assurance habitation « Propriétaire Non Occupant », l’assurance loyer impayé)
- Travaux d’amélioration (installation et remplacement d’un équipement par exemple)
- Travaux d’entretien et réparations (réparation d’un ascenseur, réfection des peintures, etc …)
- Charges récupérables non récupérées au départ du locataire (par exemple les charges locatives dont vous n’avez pu obtenir le remboursement au 31/12 de l’année du départ du locataire)
- Indemnité d’éviction et frais de relogement (pour libérer le logement afin de le louer à un prix plus élevé)
- Taxe foncière (attention à la non déductibilité de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
- Charges de copropriété (le montant total des charges appelées pour l’année d’imposition sans prise en compte de la date de paiement)
- Intérêts d’emprunt, assurance de prêt et frais d’emprunt (frais de cautionnement, frais de constitution du dossier de prêt par exemple)
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il faut noter que seuls les frais d’hypothèque et de constitution du dossier bancaire sont déductibles fiscalement.
Les droits de mutation ainsi que les honoraires du notaire ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. De la même manière, les honoraires de l’agence immobilière ne sont jamais déductibles. A contrario, les honoraires de gestion locative peuvent, quant à eux, être déduits sur votre déclaration fiscale.
Pour aller plus loin sur le sujet, j’ai écrit un article dans lequel je vous présente en détail toutes les charges qui peuvent entrer en déduction sur votre déclaration fiscale : Revenus fonciers – Quelles sont les charges déductibles ?
Les dernières informations importantes
Au niveau de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), vous n’êtes pas soumis au paiement de cet impôt dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 100 000€ par an. Il est donc très rare d’être soumis à la CFE au régime réel d’imposition.
Dans le cas où vous possédez plusieurs biens immobiliers vides de meubles, vous ne pouvez choisir qu’un seul régime foncier : soit le régime micro-foncier ou bien le régime foncier réel.
Par conséquent, vous ne pouvez pas être au régime micro-foncier pour un appartement et au régime foncier réel pour un autre. Le cumul n’est pas possible…
Toutefois, si vous mettez en location un ou plusieurs biens immobiliers en meublé, vous pourrez bénéficier du régime micro-BIC ou BIC réel (LMNP ou LMP) pour exploiter ces logements meublés. Il faut bien noter que cela ne remettra pas en cause le choix du régime fiscal au niveau de la location nue.
Ce qu’il faut retenir, c’est que vous ne pouvez choisir qu’un seul régime foncier pour la location nue et qu’un seul régime BIC pour la location meublée.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée, j’ai écrit plusieurs articles qui pourraient vous intéresser :
- Location meublée : le régime micro-BIC de A à Z
- Défiscaliser en LMNP : comment fonctionne ce dispositif ?
- LMNP : choisir le régime micro ou le réel ?
