Accueil > Immobilier > Location nue : le régime micro-foncier de A à Z

Location nue : le régime micro-foncier de A à Z

Le régime fiscal micro-foncier fait partie des deux modes d’imposition pour les locations vides de meubles. Le régime foncier réel est la seconde possibilité lorsque vous louez un bien immobilier nu.

Il faut savoir que c’est le régime micro-foncier qui s’applique par défaut lorsque vous mettez en location un bien vide de meubles. Ce régime fiscal est applicable en fonction d’un certain niveau de recettes locatives.

Dans cet article, je vous présente toutes les particularités fiscales du régime micro-foncier. Nous verrons également, à travers un cas pratique, comment est calculé l’impôt sur les revenus locatifs.

Le principe du régime micro-foncier

Le régime fiscal micro-foncier est applicable par défaut lorsque vous louez un bien immobilier vide de meubles (locations nues).

Les recettes locatives hors charges doivent être inférieures à 15 000€ / an pour l’ensemble du foyer fiscal.

Sur le montant de vos revenus locatifs hors charges est appliqué un abattement forfaitaire de 30% qui détermine la base imposable. Aucune autre déduction (charges et amortissements) n’est possible.

Les 70% restants seront donc imposés, à la fois au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Il faut savoir que certains revenus sont également à ajouter à vos loyers hors charges :

  • les revenus des parts de SCI et SCPI;
  • les produits exceptionnels (indemnisation par l’assurance pour la perte de loyer par exemple);
  • les revenus provenant d’emplacements publicitaires.

Même si vous êtes soumis par défaut au régime micro-foncier, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition.

Pour demander ce changement, il vous suffit de sélectionner le formulaire de déclaration des revenus fonciers (2044) lorsque vous ferez votre déclaration fiscale annuelle. L’option au régime foncier réel est irrévocable pour une durée de 3 ans.

Pour savoir quel est le régime fiscal le plus adapté à votre situation, il faudra comparer vos charges prévisionnelles sur 3 ans avec le montant de l’abattement forfaitaire qui s’applique sur vos revenus locatifs.

Dans l’article suivant, je vous explique plus en détail comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel.

Enfin, il faut noter qu’en étant soumis au régime micro-foncier, vous n’êtes pas assujetti à la taxe CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Exemple de calcul des revenus locatifs imposables

Prenons un exemple pour illustrer le mode de calcul de l’impôt sur les loyers encaissés.

Jean détient un studio qu’il loue mensuellement vide de meubles (location nue) pour 500€ charges comprises. Le loyer hors charges s’élève à 450€ et les charges locatives représentent 50€.

N’ayant pas d’autres revenus fonciers, il est soumis par défaut au régime micro-foncier.

Ses revenus locatifs imposables correspondent aux loyers hors charges soit 5 400€ (12 * 450€). Ce résultat étant inférieur au seuil de 15 000€ de passage au régime réel, Jean reste soumis de plein droit au régime micro-foncier.

Sur les 5 400€ de loyers hors charges, Jean se voit appliquer un abattement forfaitaire de 30%, ce qui aboutit à des revenus fonciers imposables d’un montant de 3 780€ (70% * 5 400€).

Par conséquent, Jean est imposé, non pas sur les 5 400€ de loyers encaissés, mais sur 3 780€ après application de l’abattement de 30%.

Dans le cas où Jean aurait des charges supérieures au montant de l’abattement forfaitaire de 30% (soit 1 620€), il aurait été plus intéressant de passer au régime foncier réel.

Cette comparaison entre l’abattement de 30% et les charges réelles supportées doit être faite sur une durée de 3 ans. En effet, l’option pour le régime réel est irrévocable pour une durée de 3 ans.

Enfin, les 3 780€ de revenus fonciers imposables sont soumis à la fois à l’impôt sur le revenu en fonction du taux marginal d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Si Jean présente un taux marginal d’imposition de 30%, il paiera un impôt total de 1 784€ qui se décompose comme suit :

  • 30% * 3 780€ = 1 134€ d’impôt sur le revenu
  • 17,2% * 3 780€ = 650€ de prélèvements sociaux

Sur les 5 400€ de loyers encaissés, la charge fiscale représente donc 1 784€ soit 33% des revenus locatifs.

Comment déclarer les revenus locatifs au régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier se caractérise, entre autres, par sa simplicité au niveau déclaratif.

Sur votre déclaration de revenus annuelles, vous avez seulement à renseigner le montant de vos loyers hors charges sur le formulaire 2042 dans la case 4BE de la partie des « Revenus fonciers » .

Formulaire 2042, partie « Revenus fonciers »

Il faudra bien penser à indiquer le nom du locataire ainsi que l’adresse postale du bien que vous mettez en location.

Au niveau de la case 4BE, ce sont bien les loyers hors charges sans l’abattement qui doivent être déclarés.

Dans l’exemple que je vous ai présenté ci-dessus, c’est le montant de 5 400€ qui doit être renseigné sur la case 4BE.

Lorsque vous avez rempli votre déclaration de revenus, l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement forfaitaire de 30% permettant de déterminer votre revenu imposable.

Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur le régime foncier réel, j’ai écrit un article sur les charges déductibles des revenus fonciers qui pourrait vous intéresser.


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

3 commentaires

  1. Bonjour,

    J’ai une question sur les revenus. Les charges n’incombent pas au propriétaire? Pour la déclaration, les charges ne devraient pas entrer en ligne de compte pour remplir la case des revenus?
    Merci beaucoup en tout cas!

    Hugo

    • Bonjour, Les charges de copropriété sont à payer par le propriétaire. Par contre, le propriétaire peut vous refacturer des charges comme l’eau, la taxe des ordures ménagères, etc … C’est ce qu’on appelle les charges locatives. Bonne journée

  2. Bonjour,

    Pouvez vous me dire à quel endroit de la déclaration nous devons indiquer le nom du locataire et adresse postale du bien loué en micro foncier, car j’ai beau chercher cela ne m’est proposé à aucun moment.
    Merci d’avance de votre aide.
    Bonne journée

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

error: Le contenu est protégé !