Le régime fiscal des plus–values des particuliers est important à connaître car de nombreuses cessions de biens immobiliers sont concernées par ce mode d’imposition.
Vous entrez dans le champ d’application des plus-values des particuliers dans les cas suivants :
- Vous cédez un bien vide de meubles au régime micro–foncier ou au régime réel;
- Vous cédez un bien meublé au régime micro–BIC ou au réel normal avec le statut de LMNP;
- Vous cédez un bien détenu via une SCI à l’IR;
- Vous cédez des parts de SCPI;
- Vous vendez des droits attachés à un bien immobilier.
Comment est calculée la plus-value de cession ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat.
Dans le cas où vous faites une moins-value de cession, vous ne pouvez pas l’imputer sur la plus-value réalisée sur un autre bien immobilier.
Au niveau du prix d’acquisition, différents éléments peuvent venir s’ajouter à cette valeur et ainsi diminuer le montant de la plus-value :
- Les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition;
- Les frais d’acquisition qui comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire;
- Les dépenses de travaux qui n’ont pas été déduites en charges ou amortissements, ou après 5 ans de détention du bien un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat;
- Tout ce qui correspond aux frais de voirie, réseaux et distribution.
Concernant les travaux, vous pouvez cumuler à la fois leur déduction en charges et amortissements en cours de détention avec l’augmentation du prix d’acquisition de +15% après 5 années de détention. Les impôts ne considérent pas cela comme une double déduction.
Au niveau du prix de vente, celui-ci est indiqué dans l’acte notarial. Il est diminué des frais liés à la cession du bien immobilier (par exemple : diagnostic obligatoire) et augmenté des versements faits en votre faveur (par exemple : indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire)
Quel est le montant de l’impôt sur la plus-value ?
Selon le régime fiscal des plus-values des particuliers, vous êtes imposé à un taux de 36,2% lors de la vente d’un bien immobilier.
Ce taux de 36,2% se compose de 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Toutefois, il existe des abattements pour durée de détention qui permettent d’alléger la fiscalité sur la plus-value de cession. Dans le tableau ci-dessous, je vous présente les différents abattements pour durée de détention, que ce soit pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :
| Impôt sur le revenu (IR) de 19% | Prélèvements sociaux (PS) de 17,2% |
| 0% jusqu’à 5 ans | 0% jusqu’à 5 ans |
| 6% de la 6ème à la 21ème année | 1,65% de la 6ème à la 21ème année |
| 4% lors de la 22ème année | 1,6% lors de la 22ème année |
| Exo. totale à partir de la 23ème année | 9% de la 23ème à la 30ème année |
| – | Exo. totale à partir de la 31ème année |
Prenons un exemple pour illustrer le calcul de l’abattement pour durée de détention. Jean acquiert un appartement en mai 2022 qu’il revend en mai 2032 (N+10). Il bénéficie alors des abattements suivants :
- 30% d’abattement pour l’IR, soit 6% * 5 ans;
- 8,25% d’abattement pour les prélèvements sociaux, soit 1,65% * 5;
C’est seulement à partir de mai 2044 (N+22) que Jean sera exonéré totalement d’impôt sur le revenu et à partir de mai 2052 (N+30) qu’il sera totalement exonéré de prélèvements sociaux.
Pour que la plus-value de cession soit peu fiscalisée, il faut détenir votre bien immobilier depuis assez longtemps, ce qui peut être un inconvénient pour certains investisseurs.
Le cas particulier des SCPI
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui achète de l’immobilier pour le compte d’investisseurs en collectant des fonds.
Il existe 3 types de plus-value de cession au niveau des SCPI :
- Lors de la revente de parts de SCPI;
- Lors de la revente d’immeubles détenus par la SCPI;
- Lors de la revente de valeurs mobilières détenues par la SCPI;
Cession de parts de SCPI
Dans le cas où la revente est assurée par la société de gestion, c’est elle qui se charge de calculer l’impôt et de le prélever sur le prix de vente.
Dans le cas d’une revente entre particuliers, c’est au vendeur de calculer le montant de l’impôt et de faire la déclaration fiscale ainsi que son règlement.
En tout état de cause, vous serez soumis à un taux d’imposition global de 36,2% en cas de cession de parts de SCPI. Comme évoqué plus haut, ce taux se compose de 19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux. Bien évidemment, les abattements pour durée de détention (cf ci-dessus) s’appliquent.
Lorsque la plus-value est supérieure à 50 000€ (après application des éventuels abattements), vous êtes alors soumis à la taxe sur les plus-values « élevées » .
Cession d’immeubles
Dans le cas d’une cession d’immeuble, c’est le même mode d’imposition que pour la cession de parts de SCPI, à savoir un taux global de 36,2% après application des éventuels abattements.
C’est le notaire qui se charge de déclarer et payer l’impôt sur la plus-value, au nom des propriétaires des parts sociales.
Cession de valeurs mobilières
Il faut savoir qu’une SCPI peut aussi réaliser des placements financiers pour le compte d’investisseurs.
Les plus-values réalisées sur ces placements sont imposées chez les propriétaires des parts de la SCPI de la même manière que s’ils avaient effectué eux-même ces opérations.
Par conséquent, les investisseurs sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou Flat Tax de 30%. Ce prélèvement se compose, à la fois, de 12,8% d’acompte d’IR et de 17,2% de prélèvements sociaux.
Enfin, si vous souhaitez renoncer au PFU et opter pour le barème progressif de l’IR, c’est tout à fait possible. Il vous suffit de cocher la case 2OP sur votre déclaration de revenus l’année suivant la perception de ces revenus.
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