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Plus-values professionnelles – Quel mode d’imposition ?

Le régime des plus-values professionnelles s’applique uniquement pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) et les loueurs meublés professionnels (LMP).

Même si c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, le mode d’imposition de cette plus-value n’est pas le même que vous ayez une SCI à l’IS ou que vous soyez un loueur meublé professionnel (LMP).

Dans cet article, je vous présente le mode d’imposition des plus-values professionnelles avec notamment un exemple de calcul pour bien comprendre l’impact fiscal.

Plus-value professionnelle – Le principe

Pour déterminer la plus-value de cession selon le régime des plus-values professionnelles, il faut avoir la valeur de cession de l’immeuble ainsi que sa valeur comptable.

La valeur de cession est le prix de vente du bien en question. La valeur comptable correspond à la différence entre le prix d’achat du bien et les amortissements pratiqués tout au long de sa durée de vie.

Plus-value professionnelle = Valeur de cession – Valeur comptable (prix d’achat du bien – amortissements comptabilisés)

Les amortissements permettent d’enregistrer la « perte de valeur » d’un bien tout au long de sa durée de vie. Ils diminuent donc la valeur comptable du bien immobilier pendant la période de détention.

Si le bien est totalement amorti, la plus-value à la revente sera d’autant plus importante et dépendra uniquement de la valeur de cession. En effet, lorsque l’immeuble est totalement amorti, sa valeur comptable est nulle.

Par conséquent, la valeur réelle d’un bien immobilier est complètement différente de sa valeur comptable. Ce sont deux notions différentes.

Étant donné que l’amortissement est une charge déductible de vos recettes locatives, vous réalisez une économie d’impôt tout au long de l’exploitation du bien. C’est à la revente que le fisc se rattrape puisque vous êtes imposé sur la valeur de cession du bien diminuée de la valeur comptable (qui peut être nulle).

Ce qu’on économise en impôts pendant la durée d’exploitation du bien avec la comptabilisation des amortissements, on le « paye » d’une certaine manière à la revente avec le régime d’imposition des plus-values professionnelles.

Exemple de calcul de la plus-value

Prenons l’exemple de Jean qui achète un appartement au prix de 100 000€ via sa SCI à l’IS. Son bien est amorti sur une durée de 25 ans, à savoir une dotation de 4 000€ / an.

Jean souhaite revendre cet appartement au prix de 130 000€, 10 ans après son achat.

Les amortissements comptabilisés dans la SCI et déduits des recettes locatives s’élèvent à : 40 000€ (10 * 4 000€).

Ainsi, la valeur nette comptable de l’appartement de Jean correspond à 60 000€, soit la différence entre le prix d’achat de 100 000€ et 40 000€ correspondant aux amortissements pratiqués tout au long de la durée d’exploitation du bien.

Pour calculer la plus-value professionnelle, on fait la différence entre la valeur de cession, soit 130 000€ et la valeur nette comptable du bien, soit 60 000€, ce qui équivaut à 70 000€.

Jean a donc une plus-value imposable de 70 000€.

Pour faire un comparatif avec le régime des plus-values des particuliers, la plus-value imposable aurait été de 30 000€ (130 000€ – 100 000€) avec ce régime. On ne prend pas en compte les amortissements pour déterminer la plus-value de cession mais seulement le prix d’achat du bien.

SCI à l’IS – Mode d’imposition de la plus-value

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, l’imposition de la plus-value se fait au niveau de la société, c’est à dire que ce ne sont pas les associés qui sont imposés sur la plus-value réalisée comme c’est le cas dans les SCI à l’IR.

Le montant de la plus-value réalisée est ajouté au résultat imposable de la SCI. Par la suite, cette plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés aux taux suivants :

  • 15% d’IS jusqu’à 38 120€ de bénéfices;
  • 25% d’IS pour la part des bénéfices qui dépasse 38 120€;

Dans le cas où les associés veulent récupérer la plus-value, c’est tout à fait possible. Il peuvent se verser des dividendes ou céder des parts de la SCI.

Ces dividendes sont imposés de la manière suivante :

  • Soit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux de 30%;
  • Ou sur option au barème progressif de l’IR (selon les tranches marginales d’imposition);

Le PFU se compose à la fois d’un acompte d’IR de 12,8% et des prélèvements sociaux de 17,2%, ce qui fait un taux d’imposition global de 30%.

Au barème progressif, l’imposition dépend de vos tranches marginales d’imposition et de votre situation familiale. En plus de l’impôt sur le revenu, vous avez des prélèvements sociaux de 17,2% à régler sur le versement des dividendes.

Pour en savoir plus sur le traitement fiscal des dividendes, j’ai écrit un article qui devrait vous intéresser : Dividendes – Comment sont-ils imposés ?

Enfin, il faut savoir que l’imposition de la plus-value dans le cadre d’une SCI à l’IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.

LMP – Mode d’imposition de la plus-value

On distingue deux types de plus-value dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP) :

  • La plus-value à long terme (plus-value immobilière réelle) : c’est la différence entre le prix de cession et la prix d’achat du bien immobilier;
  • La plus-value à court-terme : elle correspond aux amortissements comptabilisés tout au long de la durée d’exploitation du bien cédé.

Il faut savoir que si vous cédez un immeuble avant le délai de 2 ans de détention, la totalité de la plus-value est considérée comme une plus-value à court-terme et est imposée comme telle.

Plus-value à long-terme

La plus-value à long-terme est imposée au taux global de 30% qui se compose de l’impôt sur le revenu de 12,8% et des prélèvements sociaux de 17,2%.

Il faut bien noter que le montant de l’impôt sur le revenu bénéficie d’un abattement de 10% par an à partir de la 5ème année de détention. Par conséquent, vous pouvez être exonéré d’impôt au bout de 15 ans.

Les prélèvements sociaux ne bénéficient pas de cet abattement pour durée de détention.

Plus-value à court-terme

La plus-value à court-terme se compose des amortissements comptabilisés tout au long de la durée d’exploitation d’un bien immobilier. Cette plus-value est imposable au barème progressif de l’IR selon vos tranches marginales d’imposition ainsi qu’aux cotisations sociales (aux alentours de 35%).

En tant que loueur meublé professionnel (LMP), vous dépendez du régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI). Les cotisations sociales calculées représentent environ 35% du montant de la plus-value à court-terme. C’est donc un coût non négligeable …

Exonérations d’impôt sur la plus-value

Certains dispositifs vous permettent d’être exonéré d’impôt sur la plus-value dans le cadre d’une activité de loueur meublé professionnel (LMP).

Si votre activité de LMP est exercée pendant au moins 5 ans et que les revenus sont inférieurs à 90 000€, vous êtes exonéré à 100% d’impôt sur la plus-value à la revente d’un bien immobilier. Malgré cette exonération, vous restez redevable des cotisations sociales SSI de 35% sur la plus-value à court-terme.

On peut ajouter aussi qu’il existe une exonération partielle de la plus-value pour toute activité exercée depuis au moins 5 ans. Ce dispositif est valable pour les activités qui génèrent des revenus compris entre 90 000€ et 126 000€.

Le calcul de la fraction de la plus-value imposable se fait de la manière suivante :

Fraction de la plus-value imposable = (Recettes annuelles – 90 000€) / 36 000€

C’est ce pourcentage qui permet de déterminer la quote-part de plus-value imposable à l’IR.

Comme on a pu le voir dans cet article, l’impact fiscal d’une plus-value en tant que LMP ou dans le cadre d’une SCI à l’IS peut être important.

Pour optimiser fiscalement la détention de votre bien via une SCI à l’IS ou en LMP, il est primordial de bien connaître le mode d’imposition des plus-values professionnelles mais également les exonérations totales ou partielles possibles.

J’espère que cet article vous aura aidé à y voir plus clair sur ce sujet.

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Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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