Moins connu que la Loi Pinel ou que la location meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Denormandie peut être intéressant pour les investisseurs attirés par les logements à rénover.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans l’ancien, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt avec la loi Denormandie. Il faut bien noter que ce dispositif est valable pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2023.
Dans cet article, je vous présente le fonctionnement de ce dispositif avec notamment toutes ses particularités fiscales.
A quoi correspond le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est une incitation fiscale à la rénovation de logements anciens. En effet, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt sur le revenu lorsque vous investissez dans un logement vide que vous rénovez et que vous mettez en location par la suite.
La loi Denormandie concerne donc uniquement les investissements locatifs et non l’achat de résidence principale ou secondaire.
Pour obtenir l’avantage fiscal, le bien immobilier rénové doit être situé dans certaines zones définies par l’État.
Avec le programme national Action coeur de ville créé en 2018, une convention entre l’État et 222 villes de taille moyenne a été conclue afin de revitaliser les centres-villes. En investissant dans ces communes, vous pourrez bénéficier du dispositif Denormandie. Pour trouver une ville appartenant à ce programme, n’hésitez pas à cliquer sur le lien suivant : carte des 222 villes labellisées « Coeur de ville » .
De plus, les communes ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) sont aussi éligibles au dispositif Denormandie ancien.
Enfin, les villes ayant un fort besoin de réhabilitation des logements permettent également d’obtenir la réduction d’impôt Denormandie.
Si vous souhaitez vérifier que votre logement relève bien du dispositif Denormandie, il vous suffit de faire une simulation sur le site service-public.fr en indiquant le nom de votre commune (nom ou code postal). Vous saurez tout de suite si le ville en question permet d’obtenir la réduction d’impôt Denormandie.
Quelles conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal ?
La localisation du logement n’est pas la seule condition pour bénéficier du dispositif Denormandie.
Les autres conditions à respecter sont les suivantes :
- Le type de logement à rénover;
- Les travaux à réaliser;
- Les ressources du ou des locataires;
Les conditions liées au logement
Premièrement, le bien en question doit être qualifié d’ancien et doit faire l’objet de travaux d’amélioration. Il peut correspondre aussi à un local transformé en usage d’habitation.
En second lieu, le logement doit être loué vide de meubles en tant que résidence principale sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
Enfin, le loyer mensuel charges non comprises ne doit pas dépasser un certain montant. Pour avoir un ordre d’idée, je vous présente ci-dessous les plafonds mensuels de loyer au m2 pour l’année 2020 et 2021 en métropole.
Les conditions liées aux travaux
Le montant total des travaux doit correspondre au minimum à 25% du coût total de la rénovation.
Ce sont les travaux suivants qui permettent d’obtenir la réduction d’impôt :
- Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20% (30% pour les logements individuels); l’idéal est de faire appel à un professionnel RGE pour réaliser ces travaux;
- Changement de chaudière, isolation des combles, des murs, des fenêtres, changement de production d’eau chaude;
- Création d’un nouvel espace comme un balcon, une terrasse ou un garage;
Une information importante concernant ces travaux : ils doivent être achevés au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien.
Les conditions liées aux ressources du ou des locataires
Il faut noter que le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal pour bénéficier du dispositif Denormandie. Aussi, son niveau de ressources ne doit pas dépasser les plafonds fixés par l’État.
En fonction de la zone du logement et de la composition du foyer fiscal du locataire, son niveau de ressources est plus ou moins important. C’est à vous en tant que propriétaire de sélectionner les locataires respectant ces conditions de ressources. Dans le cas contraire, l’avantage fiscal ne peut s’appliquer.
Comment est calculée la réduction d’impôt Denormandie ?
Pour calculer la réduction d’impôt, on prend en compte le prix de revient net du logement, c’est à dire à la fois le prix d’achat du bien (frais d’acquisition inclus) mais également tous les travaux de rénovation engagés.
L’avantage fiscal dont vous bénéficiez est étalé sur la durée d’engagement de location du bien. On applique sur le prix de revient net du logement un pourcentage dépendant de la durée d’engagement de location.
- Engagement de location de 6 ans = réduction d’impôt de 12% du prix du logement;
- Engagement de location de 9 ans = réduction d’impôt de 18% du prix du logement;
- Engagement de location de 12 ans = réduction d’impôt de 21% du prix du logement;
Une information importante à noter : le montant total de l’investissement bénéficiant de la réduction d’impôt ne peut dépasser 300 000€ et 5 500€ par m2 de surface habitable. Si vous dépassez ces seuils, la réduction d’impôt sera toujours calculée respectivement sur 300 000€ et sur un montant maximum de 5 500€ par m2.
Prenons un exemple pour illustrer le calcul de l’avantage fiscal. Jean achète un appartement T2 de 50 m2 d’un montant de 150 000€. Il réalise des travaux de rénovation d’un montant total de 40 000€. Par la suite, il décide de louer ce bien sur une période de 12 ans.
Le montant de l’investissement de Jean est inférieur au plafond de 300 000€ mais également au seuil de 5 500€ par m2 de surface habitable. La réduction d’impôt globale représente alors 39 900€ (21% * 190 000€). Celle-ci est étalée sur la période de location de 12 ans, à savoir 3 325€ par an.
Il faut noter que le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt et non un crédit d’impôt ou une déduction fiscale. Cela signifie qu’elle s’impute sur le montant de votre impôt net à payer.
Dans le cas où le solde de votre impôt sur le revenu n’est pas suffisant, l’excédent n’est pas remboursé par le fisc et n’est pas reportable les années suivantes. Il convient donc de calculer en amont si le montant de votre impôt sera suffisant pour couvrir la totalité de la réduction d’impôt. Dans le cas contraire, l’excédent de réduction d’impôt non imputé est malheureusement perdu …
Comment remplir la déclaration de revenus ?
C’est lors de votre déclaration de revenus annuelle que vous devez renseigner tous les éléments liés à votre investissement pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie.
Au niveau du choix des formulaires de la déclaration de revenus, vous devez cocher la case « Investissements locatifs » dans la rubrique des charges pour pouvoir renseigner notamment le prix de revient du logement en fonction de la durée d’engagement de location. Cela permet au fisc de calculer la réduction d’impôt correspondante sur la déclaration 2042 RICI.
Étant donné que vous encaissez des revenus locatifs, vous devez les déclarer sur la déclaration des revenus fonciers 2044. Vous avez à la fois les revenus et les charges à indiquer sur cette déclaration. Cela aboutit alors au calcul d’un résultat foncier (bénéfice ou déficit) qui se reporte sur votre déclaration de revenus 2042.
Enfin, la déclaration d’engagement de location 2044-EB est aussi à remplir mais seulement la première année. Elle permet de vérifier que vous vous engagez à louer le bien sur une période définie (cf ci-dessus), que le loyer proposé est bien inférieur au seuil et que les délais de rénovation sont « normaux » .
Par conséquent, c’est lors de la première année que la déclaration de revenus est plus fastidieuse.
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