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Choisir le régime micro-foncier ou le régime réel ?

Lorsqu’on investit dans un logement vide de meubles, le dilemme du choix du régime fiscal se pose assez vite.

Il existe deux types de régimes fiscaux bien particuliers :

  • le régime micro-foncier
  • le régime réel

Dans cet article, je vous présenterai, en premier lieu, les deux régimes fiscaux applicables à la location de biens immobiliers vides (non meublés). Dans un second temps, nous verrons dans quel cas il est intéressant de déclarer vos revenus fonciers au régime réel.

Régime micro-foncier

Lorsque vous investissez dans un bien vide, vous êtes par défaut soumis au régime micro-foncier. Ce régime fiscal s’applique lorsque vos revenus bruts n’excèdent pas 15 000€ par an et par foyer fiscal.

Les revenus bruts se composent des loyers perçus, des dépenses rattachées au propriétaire et mises à la charge des locataires ainsi que les subventions et indemnités reçues. Les charges rattachées au locataire ne doivent pas être déclarées dans le montant des revenus bruts (comme les factures d’eau refacturées par exemple).

De plus, vous pouvez être soumis au régime micro-foncier si vous détenez des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) à l’impôt sur le revenu (IR).

Pour pouvoir rester au régime micro-foncier en détenant des parts de SCI à l’IR, il faut respecter les critères suivants :

  • Détenir des biens qui sont hors champ des SCI;
  • Ne pas avoir de revenus fonciers provenant uniquement de ces SCI;
  • Les biens déclarés au régime micro-foncier ne doivent pas entrer dans le champ de régimes spéciaux (dispositif Besson, Robien, Périssol, Borloo, monuments historiques …);
  • Le montant des revenus bruts n’excède pas 15 000€ hors charges.

Ainsi, si vous détenez seulement des parts de SCI, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier. Malgré tout, il est possible de posséder une SCI et d’avoir un ou plusieurs biens déclarés au régime micro-foncier.

Comment déclarer vos revenus en micro-foncier ?

Au niveau de la déclaration de revenus, il faudra remplir le montant des vos loyers encaissés dans la partie des revenus fonciers sur la case 4BE. Par la suite, l’administration fiscale appliquera un abattement de 30% au montant total de ces loyers encaissés. Ce montant forfaitaire représente l’ensemble de vos charges sur le ou les biens loués.

Déclaration de revenus 2020, formulaire 2042

Exemple :

Jean possède deux studios qu’il loue vide de meubles. Il encaisse sur une année complète 12 000€ de loyers ainsi que 800€ de charges de copropriétés qu’il refacture en totalité aux locataires. Egalement, il récupère les factures d’eau de 500€ auprès de ses locataires.

Jean est, par défaut, soumis au régime micro-foncier. Il n’a pas envie de passer au régime réel car il a des difficultés à déclarer ses revenus.

En totalité, il devra indiquer dans la case 4BE de sa déclaration de revenus le montant de ses revenus bruts soit 12 800€ (12 000 + 800€). Les charges de copropriétés incombent au propriétaire et non au locataire, par conséquent, elles s’ajoutent à son revenu brut. Pour les charges incombant au locataire comme l’eau, Jean ne doit pas en tenir compte lorsqu’il remplira sa déclaration de revenus.

Option pour le régime réel

Par défaut, c’est le régime micro-foncier qui s’applique pour le contribuable, à condition de ne pas dépasser le seuil de 15 000€ ou de ne pas bénéficier d’un régime de déduction particulier.

L’option pour le régime réel est possible, à tout moment, en souscrivant une déclaration de revenus fonciers 2044. L’option s’exerce lors de la déclaration de revenus au mois de mai N+1 pour les revenus N. Cependant, l’option est irrévocable pour une durée de 3 ans. A l’issue de cette période, l’option se reconduit automatiquement en souscrivant une déclaration de revenus fonciers 2044.

Exemple :

Lors de la déclaration des revenus 2021 en mai 2022, Jean peut opter pour le régime réel d’imposition en souscrivant une déclaration de revenus fonciers 2044. Son option sera valable pour la déclaration des revenus de l’année 2021, 2022 et 2023. Il pourra, à nouveau, choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel pour sa déclaration des revenus 2024 au mois de mai 2025.

Régime réel

Le régime réel s’applique si vos revenus fonciers dépassent 15 000€ par an et par foyer fiscal, ou que vous bénéficiez sur votre bien immobilier d’un dispositif particulier.

C’est un régime fiscal qui s’applique sur option du contribuable en souscrivant une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).

Déclaration des revenus fonciers 2020, formulaire 2044

Le résultat foncier imposable correspond à la différence entre les recettes encaissés (cf ligne 215 ci-dessus) et les frais et charges décaissés (cf ligne 240 + 250 ci-dessus).

Ainsi, la différence entre les loyers perçus et les frais et charges nous donne un résultat foncier qui peut être bénéficiaire ou déficitaire (cf ligne 263 ci-dessus).

Les revenus fonciers s’ajoutent alors aux autres revenus déclarés (salaires, dividendes, etc…) sur votre déclaration d’impôts. Ces revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux. Par conséquent, la charge fiscale peut être importante en fonction de votre niveau de revenu foncier.

C’est principalement au niveau des charges que vous pourrez optimiser votre résultat foncier.

Les principales charges déductibles des revenus fonciers sont les suivantes :

  • Frais de gestion forfaitaire de 20€ / local
  • Honoraires de gestion du bien, honoraires avocat, expert-comptable)
  • Les frais d’entretien et les travaux effectués
  • Assurance propriétaire, assurance loyers impayés
  • Taxes foncières (hors taxe sur les ordures ménagères)
  • Charges de copropriété
  • Intérêts et assurances d’emprunt

Pour approfondir sur les charges déductibles des revenus fonciers, vous pouvez retrouver des informations intéressantes dans l’article suivant : https://joptimisemonimpot.fr/revenus-fonciers-charges-deductibles/.

Déficit foncier

Si vous réalisez un déficit foncier (frais et charges > recettes encaissées), vous pourrez l’imputer sur votre revenu brut global de l’année dans la limite de 10 700€. Les déficits fonciers imputables sur le revenu brut global ne peuvent pas être créés par les intérêts d’emprunt. La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est reportable sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

La part du déficit foncier qui dépasse le seuil de 10 700€ est également reportable sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

Exemple :

  • Loyers encaissés sur 2020 = 6 000€
  • Frais et charges (hors intérêts d’emprunt) = 15 000€
  • Intérêts d’emprunt = 3 000€

Le résultat foncier est déficitaire de 12 000€. Ainsi, le contribuable pourra déduire de son revenu brut global un montant de 9 000€ (6000€ – 15 000€). Les intérêts d’emprunt seront, quant à eux, reportables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

Pour remplir votre déclaration de revenus, il faudra bien cocher le formulaire 2044 au début de votre déclaration. Ensuite, vous devrez remplir les recettes et les charges ainsi que le détail du bien loué (adresse, nom du locataire, type de propriété). Lorsque votre formulaire sera rempli, vous aurez, automatiquement, un résultat foncier bénéficiaire ou déficitaire qui s’alimentera dans votre déclaration. Le déficit sera automatiquement réparti entre le montant imputable sur votre revenu brut global et le montant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quel régime fiscal choisir ?

Le choix du régime micro-foncier est souvent vanté pour sa simplicité, notamment au niveau du volet déclaratif.

Les contribuables ayant peu de charges sur leur bien immobilier peuvent y trouver leur compte. C’est le cas lorsque le bien ne fait pas l’objet de frais d’entretien et de travaux importants et lorsqu’il n’y a pas d’emprunt rattaché à l’investissement. Dans cette situation-là, le régime micro-foncier peut être intéressant.

Avant de déclarer vos revenus de l’année N-1, vous devez additionner l’ensemble des charges que vous pourriez déduire au régime réel et les comparer au montant forfaitaire de 30% qui serait déduit au régime micro-foncier. Si les frais réels dépassent cet abattement forfaitaire de 30%, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel.

De plus, il est intéressant de faire cette comparaison, non seulement sur l’année N-1, mais également sur les années N et N+1 pour lesquelles l’option au régime réel s’applique. En analysant les frais réels que vous déduirez sur 3 ans en comparaison de l’abattement de 30%, vous aurez, ainsi, un bon indicateur du choix que vous devez faire au niveau fiscal.

Dans la plupart des cas, l’option au régime réel est intéressante quand il s’agit d’un investissement financé avec un emprunt et présentant des travaux importants au démarrage. En effet, les intérêts d’emprunt étant plus élevés au début du prêt, ils favorisent le déficit foncier et sont un véritable levier d’optimisation fiscale.


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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