Lorsque vous louez un bien immobilier vide que ce soit au régime réel ou dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous pouvez déduire un certain nombre de charges de votre résultat foncier.
L’objectif de cet article est vous présenter toutes les charges que vous pouvez déduire sur votre déclaration de revenus fonciers (2044).
Dans un premier temps, j’expliquerai l’intérêt d’être imposé au régime réel quand on a des revenus fonciers. Dans un deuxième temps, je vous détaillerai les différentes charges déductibles des revenus fonciers.
L’intérêt du régime réel
L’intérêt d’opter pour le régime réel d’imposition lorsqu’on a des revenus fonciers est de pouvoir déduire beaucoup plus de charges qu’au régime micro-foncier. En effet, ce dernier régime d’imposition ne permet de déduire de vos loyers qu’une quote-part forfaitaire de 30% de charges.
Dans certains cas où les charges sont peu importantes, il est plus intéressant de rester au régime micro-foncier.
Cependant, lorsqu’on investit dans un bien immobilier en location vide de meubles, les charges à déduire chaque année peuvent être conséquentes (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc …).
Que vous déteniez un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’IR ou bien directement, c’est le même régime fiscal du réel qui s’applique. Les règles de détermination du résultat sont exactement les mêmes.
Il est important de faire un point sur toutes les charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, notamment dès le début de la mise en location du bien immobilier.
D’une part, cela vous permettra de savoir si la régime réel d’imposition est celui qui vous correspond. D’autre part, cela vous permettra de ne pas oublier de déduire certaines charges lorsque vous ferez votre déclaration de revenus.
Dans le cadre d’un bien détenu par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR, c’est également le régime réel d’imposition qui s’applique pour la détermination du résultat foncier. Je précise bien que la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés.
En effet, les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) entrent dans la catégorie des revenus professionnels et obéissent à des règles de calcul de résultat différentes.
Les charges déductibles
Bien connaitre toutes les charges déductibles vous permettra de ne rien oublier de déclarer sur votre déclaration de revenus. Cela vous permettra également d’optimiser fiscalement votre résultat foncier.
Frais d’administration et de gestion
Ces frais sont à déclarer dans les cases 221 et 222 de la déclaration des revenus fonciers (2044) ou sur votre déclaration des sociétés civiles immobilières non soumises à l’IS (2072).
Cette catégorie de charges comprend, en premier lieu, les rémunérations versées à des gardes ou concierges. Ces derniers doivent avoir pour mission principale de garder et surveiller une propriété.
De plus, les rémunérations versées peuvent prendre la forme d’un salaire augmenté des charges sociales et fiscales mais également des avantages en nature (eau, électricité …) afférents à leur mission.
En second lieu, on retrouve les frais de rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers. Cette catégorie inclut tous les frais de rémunérations des administrateurs qui gèrent votre bien telles que les agences immobilières ou des sociétés d’administration de biens.
Il faut noter que les honoraires versés à l’expert-comptable ou à un assistant administratif se retrouvent dans cette catégorie. Enfin, les honoraires payés à des prestataires pour vous aider dans la réalisation de vos déclarations fiscales personnelles sont également déductibles.
Les frais de procédure font également partie des charges déductibles dans la partie des frais d’administration et de gestion. Ces frais peuvent provenir de litiges avec le locataire ou bien avec un prestataire (artisan qui a réalisé des travaux avec des malfaçons par exemple).
Ainsi, vous pouvez déduire tous les honoraires versés à un avocat, à un notaire, un huissier ou un expert qui vous accompagne dans la résolution du litige.
Les autres frais de gestion sont à renseigner dans la case 222 de la déclaration de revenus fonciers (2044). Ils correspondent à tous les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone engagés dans le cadre de la location du bien immobilier.
Les dépenses de matériel informatique, de logiciels, les frais de publicité et les frais d’enregistrement des baux de location entrent aussi dans cette catégorie.
Enfin, le montant forfaitaire de 20€ par local est également à déduire dans cette case de la déclaration des revenus fonciers. Ce forfait de 20€ est déductible pour votre bien immobilier loué ou chaque parcelle louée.
Par conséquent, si vous avez 3 biens immobiliers en location, vous pourrez déduire un montant forfaitaire de 60€ (3 * 20€).
Indemnité d’éviction et frais de relogement
Ces frais sont à déduire sur la ligne 226 de votre déclaration des revenus fonciers (2044) ou sur la ligne 12 de votre déclaration des SCI non soumises à l’IS 2072.
L’indemnité d’éviction payée par le propriétaire du bien immobilier est déductible de votre résultat foncier lorsqu’elle est engagée pour conserver et percevoir vos revenus fonciers. Le versement d’une telle indemnité doit se faire dans un acte de gestion normale.
De plus, elle ne doit pas avoir pour finalité de réaliser un gain en capital ou encore être une dépense personnelle.
Par exemple, le propriétaire ne peut verser une indemnité d’éviction s’il veut reprendre le bien pour s’y installer ou encore s’il veut revendre le bien vide de locataires.
Les frais de relogement temporaires correspondent aux frais payés par le propriétaire pour reloger le locataire du bien dans lequel des travaux sont entrepris.
Ces frais de relogement ne peuvent être déductibles que s’ils ont pour but la conservation des revenus fonciers et s’ils entrent dans le cadre d’une gestion normale.
Il faut noter que les frais de relogement doivent permettre au propriétaire de réhabiliter son bien immobilier tout en offrant une solution viable au locataire.
L’objectif ne doit pas être de mettre le locataire dans l’inconfort mais de permettre au propriétaire de lui offrir un lieu de vie plus attractif et confortable.
Dépenses de travaux
Ces charges sont à renseigner sur la ligne 224 de votre déclaration de revenus fonciers (2044) ou sur la ligne 9 de la déclaration des SCI non soumises à l’IS 2072.
Relevant du régime réel d’imposition, vous pouvez déduire certains travaux que vous avez engagés sur votre bien immobilier mis en location.
L’administration fiscale distingue les travaux en trois catégories :
- les dépenses d’entretien et réparations;
- les dépenses d’amélioration;
- les dépenses de construction ou d’agrandissement.
En fonction de leur nature et du type d’immeuble, les règles de déduction des travaux ne sont pas les mêmes.
Les dépenses d’entretien et réparations correspondent à des frais qui ont pour objectif de maintenir dans un bon état votre bien immobilier. Ces dépenses ne donnent pas lieu à des modifications d’installations ou d’agencements dans votre bien.
Par exemple, le propriétaire d’un appartement qui fait intervenir un prestataire pour entretenir le ballon d’eau chaude, réalise, dans ce cas-là, une dépense d’entretien des équipements de son appartement.
Les dépenses d’amélioration se distinguent des dépenses d’entretien et réparations par le fait qu’elles ajoutent au bien immobilier des installations ou équipements nouveaux qui apporte une plus-value au bien.
Par exemple, le propriétaire d’un appartement, qui décide de faire carreler le sol du balcon en béton, réalise une dépense d’amélioration de son logement mis en location.
Les dépenses de construction ou d’agrandissement correspondent aux dépenses de gros-oeuvre qui modifient en profondeur l’immeuble. Ces travaux peuvent prendre la forme d’une reconstruction d’un bien ou l’agrandissement d’une surface habitable.
Ces dépenses correspondent principalement aux travaux suivants :
- démolition d’un bien (démolition de murs par exemple);
- modifications structurelles d’un bien (réfection de la charpente et de la toiture d’une maison par exemple)
- aménagements internes qui changent la configuration du logement (par exemple : ajout d’une cloison dans un salon en vue de faire un nouvelle chambre dans le logement); ces travaux peuvent conduire à une augmentation de la surface habitable.
Il faut noter que les travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
Pour résumer, seuls sont déductibles de vos revenus fonciers les travaux d’entretien et réparations ainsi que les travaux d’amelioration.
Primes d’assurances
Ces frais sont à déclarer sur la ligne 223 de la déclaration de revenus fonciers (2044) ou sur la ligne 8 de la déclaration des SCI non soumises à l’IS 2072.
Les primes d’assurances déductibles du résultat foncier doivent être rattachées à l’immeuble qui génère des loyers pour le propriétaire.
Ces assurances peuvent être souscrites directement auprès d’une compagnie d’assurance ou par un intermédiaire (administrateurs de biens par exemple).
Les risques couverts ouvrant droit à déduction sont les suivants :
- Incendie
- Dégât des eaux
- Bris de glace
- Dégâts causés par une tempête
- Grêle ou neige
- Vol ou vandalisme
- Responsabilité civile du propriétaire (dommages que pourrait causer le bien loué au locataire)
- Impayé de loyers
Chaque assurance souscrite par le propriétaire doit être justifiée par un document (quittance d’assurance par exemple) en cas de contrôle par l’administration fiscale.
De plus, ces dépenses peuvent être déductibles uniquement l’année de leur paiement. Enfin, le propriétaire doit avoir supporté réellement ces dépenses d’assurances. Par exemple, le propriétaire ne peut déduire fiscalement une prime d’assurance payée par un tiers.
L’assurance souscrite sur l’emprunt finançant un investissement immobilier est également déductible de vos revenus fonciers au même titre que les intérêts d’emprunt.
Les assurances d’emprunt sont à déclarer sur la même ligne que les intérêts d’emprunt sur votre déclaration des revenus fonciers (2044) ou sur la déclaration des SCI non soumises à l’IS 2072.
Comme pour les intérêts d’emprunt, la part du déficit foncier qui provient de ces assurances de prêt s’impute sur les résultats fonciers des dix années suivantes.
Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
Ces dépenses correspondent à des frais que vous avez payé pour le compte du locataire parti au cours de l’année d’imposition et dont vous n’avez pu obtenir le remboursement avant le 31/12 de l’année d’imposition.
Les sommes réglées par le propriétaire sont à déclarer sur la ligne 225 de votre déclaration des revenus fonciers (2044) ou sur la ligne 11 de la déclaration des SCI non soumises à l’IS 2072.
Ces charges peuvent, par exemple, être des factures d’électricité, d’eau, les frais d’entretien des parties communes ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Le propriétaire peut se trouver dans cette situation lorsque le dépôt de garantie versé par le locataire ne couvre pas la totalité des charges que celui-ci vous doit. Egalement, la vacance entre la fin et le début d’un nouveau bail peut expliquer la déduction de ce type de charges.
Dans le cas où le propriétaire prélève sur le dépôt de garantie un montant couvrant ces charges impayées par le locataire, il peut déduire fiscalement le montant de la charge récupérée sur sa déclaration de revenus fonciers.
Provisions pour charges de copropriété
Les provisions pour charges de copropriété payées sont déductibles du résultat foncier l’année de leur versement. Elles sont à déclarer sur la ligne 229 de la déclaration de revenus fonciers 2044 ou sur la ligne 14 de la déclaration des SCI non soumises à l’IS 2072.
Lorsque les comptes présentés à l’assemblée générale de copropriété sont arrêtés en N+1, la régularisation de la déduction des charges doit être effectuée sur la déclaration des revenus de l’année N+1 réalisée en N+2.
Le montant de la régularisation des charges de copropriété de l’année N est à indiquer sur la ligne 230 de la déclaration des revenus fonciers.
Exemple :
Pour les comptes 2020 d’une copropriété, Mr. Bernard a versé 500€ de provisions de charges sur l’année 2020.
Lors de l’assemblée générale en mai 2021 approuvant les comptes 2020 de la copropriété , il s’avère que Mr. Bernard doit verser un complément de 50€ lié à une insuffisance de provision.
Ce montant sera payé à l’été 2021 par Mr. Bernard. Sur sa déclaration des revenus fonciers 2021 qu’il fera en mai 2022, Mr. BERNARD pourra déduire 50€ correspondant au solde de ses charges de copropriété.
Taxes foncières et taxes assimilées
La taxe foncière relative au bien immobilier loué est déductible de votre résultat foncier.
Le montant de cette taxe est à renseigner sur la ligne 227 de la déclaration des revenus fonciers 2044 ou sur la ligne 13 de la déclaration des SCI non soumises à l’IS 2072.
Les taxes spéciales d’équipement tout comme les frais de gestion rattachés à la taxe foncière sont déductibles également de vos revenus fonciers.
En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible du résultat foncier.
Pour être déductibles, les taxes doivent être payées, par principe, au cours de l’année d’imposition. Toutefois, si l’avis d’imposition a été reçu par le contribuable, l’administration fiscale tolère la déduction du montant présent sur l’avis d’imposition même si la taxe n’est pas payée l’année d’imposition.
Intérêts d’emprunt
Les contribuables peuvent déduire de leur résultat foncier, les intérêts d’emprunt ainsi que les assurances rattachées au prêt.
Les intérêts d’emprunt tout comme les assurances de prêt sont à renseigner sur la ligne 250 de la déclaration des revenus fonciers 2044 et sur la ligne 21 de la déclaration SCI non soumises à l’IS 2072.
Les intérêts sont déductibles sur les prêts souscrits dans le but d’acquérir, d’agrandir, de construire ou encore de réparer ou d’améliorer le bien immobilier mis en location.
Les frais d’emprunt sont également à renseigner dans cette rubrique de la déclaration des revenus fonciers. Les frais de dossier de l’emprunt, les sommes versées pour le cautionnement, les commissions bancaires, les assurances-décès ou contrats d’assurance-vie garantissant l’emprunt constituent des frais déductibles du résultat foncier.
Toutefois, les frais de résiliation anticipée d’un emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Egalement, les intérêts de retard payés dans le cadre d’un retard dans le règlement d’une ou plusieurs échéances d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Comment se calcule le résultat foncier ?
En faisant le total de toutes les charges présentées ci-dessus, vous obtenez toutes les dépenses rentrant en déduction de votre résultat foncier.
Il faut savoir que la détermination du bénéfice ou du déficit foncier se fait par immeuble.
Enfin, le cumul des différents résultats fonciers par immeuble aboutit à la détermination d’un bénéfice foncier imposable ou à un déficit foncier.
Le bénéfice foncier est imposable, à la fois à l’impôt sur le revenu, mais également aux prélèvements sociaux.
Une partie du déficit foncier est imputable sur votre revenu global de l’année et une autre partie est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
