Investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une SARL à l’IR (impôt sur le revenu) peut être une solution intéressante pour dégager une rentabilité plus importante sur l’exploitation d’un bien.
On évoque souvent le statut juridique de la SCI (sociétés civiles immobilières) ainsi que l’exploitation des biens immobiliers en nom propre avec la LMNP (location meublée non professionnelle). Mais on oublie qu’il est aussi possible d’acheter un bien immobilier et de l’héberger dans une SARL à l’IR ou même à l’IS (impôt sur les sociétés).
Dans cet article, je vais vous présenter en détail le régime fiscal de la SARL à l’IR. Nous verrons en quoi cette option fiscale peut être intéressante dans le cadre de l’exploitation d’un bien immobilier.
Le principe de la SARL à l’IR
Pour commencer, il faut savoir que les SARL (sociétés à responsabilité limitée) sont soumises à l’impôt sur le revenu dans les cas suivants :
- Soit sur option pour une durée de 5 ans pour les SARL non familiales;
- Soit pour une durée indéfinie pour les SARL de famille.
Les SARL familiales (ou SARL de famille) peuvent être créées seulement entre les membres d’une même famille. Cela veut dire que vous pouvez constituer une SARL de famille entre parents en ligne directe (enfants, parents et grand-parents) ou entre frères et soeurs ainsi qu’avec les conjoints liés par un PACS.
Pour choisir le régime fiscal de l’IR, il faut valider l’option sur le formulaire M0 (Cerfa 11680) lors de l’immatriculation de la société. En effet, vous avez le choix entre l’impôt sur les sociétés ou bien l’impôt sur le revenu pour votre SARL.
Pensez bien à cocher dans le paragraphe 16 « Options fiscales » la case BIC réel simplifié ou réel normal afin de valider l’option à l’IR pour votre SARL.
La particularité de la SARL soumise à l’IR se trouve avant tout dans le paiement de l’impôt. En effet, la société ne paie pas d’impôt. Ce sont les associés qui supportent à titre personnel l’impôt sur les revenus issus de la SARL.
Les résultats de la SARL sont répartis entre les différents associés de la société en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent dans le capital social. Par la suite, chaque associé est imposé individuellement sur la quote-part de résultat qui lui revient.
On qualifie alors la SARL à l’IR de société dite « transparente » fiscalement.
Malgré l’exploitation de votre bien immobilier par l’intermédiaire d’une société, vos revenus sont imposés selon le régime BIC au réel. C’est bien vous qui supportez l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux et non la SARL.
Enfin, il faut noter que le régime micro-BIC n’est pas applicable si vous avez des revenus provenant d’une SARL à l’IR. Vous êtes obligatoirement soumis au régime BIC réel.
SARL à l’IR et location meublée : comment cela fonctionne ?
Il n’est pas possible de faire de la location nue dans le cadre d’une SARL à l’IR. Ce régime fiscal ne s’applique que pour les locations meublées.
Si vous faites de location nue par l’intermédiaire de votre SARL à l’IR, le fisc vous fera passer automatiquement en SARL à l’IS. Pour le coup, les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes.
En fonction de vos autres revenus en meublé et de vos revenus non locatifs, vous pouvez être soumis soit au régime de la LMNP (location meublée non professionnelle) ou bien au régime de la LMP (location meublée professionnelle).
Lorsque vous choisissez la SARL à l’IR, les règles de détermination de votre résultat imposable sont les mêmes que pour la location meublée. En effet, vous pouvez déduire de nombreuses charges, notamment l’amortissement du bien immobilier.
Pour aller plus loin sur le régime fiscal de la location meublée et les charges déductibles, l’article suivant devrait vous donner des informations intéressantes : défiscaliser en LMNP : comment fonctionne ce dispositif ?
Comment sont imposés les revenus issus d’une SARL à l’IR ?
Premièrement, le statut de la LMNP ou de la LMP est déterminé pour chaque associé individuellement au niveau de son foyer fiscal.
Le passage au statut de la LMP dépend à la fois des revenus imposables non locatifs mais également des revenus BIC du foyer fiscal. Ces revenus BIC peuvent provenir de biens détenus en nom propre et de biens détenus par l’intermédiaire de la SARL à l’IR.
Pour une même SARL à l’IR, il est donc possible d’avoir un associé soumis au régime de la LMNP et un autre au régime de la LMP.
Comme on l’a vu précédemment, les résultats de la SARL à l’IR sont imposés au régime BIC réel pour chaque associé en fonction du nombre de parts détenues dans le capital de la société.
Tous les revenus BIC ainsi que les charges et amortissements des biens que vous détenez en nom propre et ceux que vous détenez dans la SARL à l’IR sont additionnés.
Imposition des résultats en cas de bénéfice
La différence entre vos revenus BIC (loyers charges comprises) et les charges et amortissements nous donne un résultat positif qui sera imposé de la manière suivante :
- Pour le gérant associé majoritaire : imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) + environ 35% de cotisations sociales (SSI);
- Pour les autres associés : imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) + 17,20% de prélèvements sociaux.
Comme on peut le voir, peu importe que le gérant majoritaire soit en LMNP ou LMP, il est soumis systématiquement aux cotisations sociales (SSI). Lorsque vous exploitez votre bien immobilier en nom propre (hors SARL), vous n’êtes soumis aux cotisations sociales (SSI) que si vous rentrez dans le champ d’application de la LMP.
Il faut noter que le gérant associé majoritaire est redevable d’un minimum de cotisations sociales de 1 500€ par an. C’est donc un coût qu’il faut prendre en compte lorsque vous créez une SARL à l’IR.
Pour les autres associés, le mode d’imposition des résultats est le même que pour l’exploitation d’un bien en nom propre avec le régime fiscal de la LMNP et de la LMP.
Gestion du déficit BIC
Concernant le régime de la LMNP, les déficits générés ne peuvent être reportés uniquement sur les revenus futurs de vos locations meublées :
- Soit pendant 10 ans maximum si ces déficits proviennent des vos charges (hors amortissements);
- Soit de manière illimitée lorsque ces déficits sont créés par les amortissements.
Au régime de la LMP, les déficits peuvent être imputés sur votre revenu global sans aucune limite de montant. De plus, ils sont reportables sur une durée maximale de 6 ans.
L’imputation des déficits sur le revenu global est un des grands avantages du régime de la LMP car cela peut faire baisser sensiblement le montant de l’impôt.
Comment est imposée la plus-value à la revente d’un bien immobilier ?
Le mode d’imposition de la plus-value de cession d’un bien immobilier dépend du statut fiscal de chaque associé, à savoir soit la LMNP ou bien la LMP.
Si vous êtes soumis au régime fiscal de la LMNP, la plus-value de cession sera imposée selon les règles des plus-values des particuliers. Au régime de la LMP, cette plus-value est imposée selon les règles des plus-values des professionnels.
C’est au niveau de la SARL que la plus-value est déterminée. Elle est calculée en fonction de la date d’acquisition et la date de cession du bien par la société.
Toutefois, c’est bien au nom de chaque associé qu’elle sera imposable, et ce, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent dans le capital social. Même si vous êtes en société, la plus-value de cession de votre bien n’est pas imposable au niveau de la SARL mais en votre nom.
Ci-dessous, j’ai synthétisé le mode d’imposition des plus-values de cession, que vous soyez soumis au régime de la LMNP ou de la LMP :
| Type d’impôt | Régime BIC – LMNP | Régime BIC – LMP |
| Impôt sur le revenu ou sur les sociétés | Impôt sur le revenu de 19% | Impôt sur les sociétés de 15% jusqu’à 38 120€ et 25% au-delà de ce seuil |
| Prélèvements sociaux (PS) | 17,2% | Non concerné |
| Imposition totale | 36,2% | 15% x 38 120€ + part du bénéfice dépassant 38 120€ x 25% |
| Exonération pour durée de détention | Oui, au bout de 22 ans, exonération d’IR / au bout de 30 ans, exonération d’IR et de PS | Non concerné |
Pour plus de détail sur l’imposition des plus-values des particuliers, n’hésitez pas aller lire l’article traitant des plus-values de cession dans les SCI à l’IR.
On peut remarquer que le régime fiscal des plus-values des professionnels est plus pénalisant au niveau fiscal que celui des plus-values des particuliers. En effet, les abattements pour durée de détention permettent d’être exonérés totalement d’IR au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Même si le taux d’imposition est plus faible pour les plus-values des professionnels, l’absence d’exonération pour durée de détention est un sérieux désavantage.
Par conséquent, le régime fiscal de la LMP et l’imposition à l’IS dans les SCI, SARL et SAS ne sont pas des « eldorados fiscaux » . Il faut bien peser le « pour » et le « contre » et prendre en compte les conséquences fiscales dans leur ensemble pour choisir le statut le plus adapté à votre situation personnelle.
A retenir
La SARL à l’IR est une sérieuse option à considérer pour l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers en meublé. L’impôt n’est pas supporté par la société mais par les associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent dans le capital de la SARL.
Les revenus sont imposés de la même manière que pour le régime fiscal de la LMNP et de la LMP. Il est donc possible de déduire de nombreuses charges et plus particulièrement l’amortissement du bien immobilier.
De plus, les déficits ne sont pas perdus. Vous pouvez les reporter sur vos futurs revenus locatifs au régime de la LMNP (pendant 10 ans s’ils sont issus des charges et indéfiniment s’ils sont issus des amortissements).
Au régime de la LMP, ils sont imputables sur votre revenu brut global sans aucun limite de montant (pendant 6 ans maximum).
La seul inconvénient de la SARL à l’IR réside dans la nature de l’activité locative que vous proposez. Vous ne pourrez faire que de la location meublée sous peine d’être requalifié en SARL à l’IS.
