Accueil > Immobilier > SCI à l’IR – La fiscalité de A à Z !

SCI à l’IR – La fiscalité de A à Z !

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) peut être intéressant quand on investit dans l’immobilier. Privilégier le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) peut présenter également de nombreux atouts en comparaison avec le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans cet article qui se présente sous la forme d’une mini-formation, je vous présente tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité applicable à la SCI à l’IR.

SCI à l’IR – Les règles de base

Premièrement, pour créer votre SCI, il faut déjà remplir le formulaire M0 qui permet d’immatriculer la société au Greffe du Tribunal de Commerce. C’est sur ce formulaire que vous choisirez entre le régime fiscal de l’IR et de l’IS. Pour choisir le régime fiscal de l’IR, il faudra bien penser à cocher la case « Revenu foncier » dans les options fiscales.

Il faut noter que les SCI sont soumises d’office au régime fiscal de l’impôt sur le revenu. Elles ne peuvent faire que de la location nue (ou location vide de meubles).

Cependant, il existe une tolérance de l’administration fiscale, qui permet à la SCI à l’IR de faire de la location meublée de manière minime. En effet, les revenus de la location meublée ne doivent pas dépasser 10% de l’ensemble des revenus locatifs de la SCI.

Dans l’article suivant, je rentre plus en détail sur la compatibilité de la SCI avec la location meublée. Vous y trouverez notamment un exemple sur la règle des 10% des revenus locatifs à ne pas dépasser : est-ce possible de faire de la location meublée via une SCI ?

Concernant le paiement de l’impôt, il faut savoir que la SCI en tant que société ne paie pas d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés sur les résultats en fonction du nombre de parts sociales qu’ils détiennent dans le capital de la société. C’est ce qu’on appelle la « transparence fiscale » .

Par conséquent, les revenus locatifs provenant de la SCI sont imposés « dans les mains » des associés qui sont des personnes physiques. Les résultats de la SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers « classiques » selon soit le régime Micro-Foncier ou bien le régime Foncier Réel.

Régime Micro-Foncier : comment sont imposés les revenus locatifs ?

Le régime Micro-Foncier est le premier régime fiscal qui s’applique à la location de biens vides de meubles. Il est tout à fait possible de soumettre ces revenus locatifs provenant d’une SCI à l’IR au régime Micro-Foncier. Malgré tout, plusieurs conditions sont à respecter.

Les conditions pour bénéficier du régime Micro-Foncier

L’associé de la SCI à l’IR souhaitant opter pour le régime Micro-Foncier doit être une personne physique et non une personne morale.

De plus, il doit posséder un autre bien immobilier (hors société) qu’il loue en location nue.

Enfin, tous ses revenus fonciers, que ce soient les revenus locatifs nus personnels ainsi que les revenus issus de la société à l’IR ne doivent pas dépasser 15 000€ au total.

Le seuil de 15 000€ correspond au seuil « classique » du régime Micro-Foncier. Au delà de ce montant, vous passez au régime Foncier Réel (cf ci-dessous).

Une information importante à connaitre sur le choix du régime Micro-Foncier : si vous choisissez d’opter pour le régime Foncier Réel alors que vous êtes éligible au régime Micro-Foncier, il faut bien avoir en tête que vous êtes engagé sur ce régime fiscal pendant 3 ans avant de pouvoir revenir au régime Micro-Foncier.

Comment déclarer ses revenus au régime Micro-Foncier ?

Au niveau déclaratif, lorsque vous êtes soumis au régime Micro-Foncier, les formalités sont très simples. Vous avez juste à renseigner le montant des loyers encaissés sur l’année dans la case 4BE de la déclaration de revenus (formulaire 2042).

Formulaire 2042 de la déclaration de revenus

Les revenus provenant de votre SCI à l’IR sont additionnés à vos autres revenus locatifs au régime Micro-Foncier.

Ainsi, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus dans la case 4BE :

  • les revenus locatifs provenant d’un ou plusieurs biens dont vous êtes directement propriétaire;
  • et les revenus locatifs issus des logements que vous détenez via la SCI à l’IR (en proportion de vos apports dans le capital social).

Par la suite, les recettes renseignées sur la déclaration de revenus seront imposées de la manière suivante :

  • Un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges est appliqué par l’administration fiscale sur le total de vos recettes locatives.
  • La quote-part de 70% restante est imposée au barème progressif de l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Pour avoir plus de détail sur la revalorisation à la hausse du barème progressif de l’impôt, n’hésitez pas à aller consulter l’article suivant : Impôts – Les nouveautés fiscales 2022.

En conclusion, au régime Micro-Foncier, il faut bien retenir qu’aucune charge n’est déductible fiscalement. Vous bénéficiez seulement d’un abattement forfaitaire de 30% pour vos frais et charges.

Pour une même personne, il n’est pas possible de cumuler à la fois le régime Micro-Foncier et le régime Foncier Réel. Vous devez faire un choix entre ces deux options fiscales.

Régime Foncier Réel : comment sont imposés les revenus locatifs ?

Le régime Foncier Réel est le deuxième mode d’imposition des revenus locatifs lorsque vous détenez une SCI à l’IR.

La différence par rapport au régime Micro-Foncier, c’est que vous pouvez déduire vos dépenses réelles au lieu de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%.

De nombreuses charges peuvent être déduites comme les frais d’entretien et réparations de votre bien, l’assurance, les frais d’administration et de gestion, les honoraires ou encore les charges de copropriété non récupérables. Toutefois, il faut noter que l’amortissement du bien n’est pas déductible fiscalement.

Dans l’article suivant, je vous présente en détail toutes les charges déductibles de vos revenus fonciers au régime réel, n’hésitez pas à aller le consulter : Revenus fonciers – Quelles sont les charges déductibles ?

Lorsque vous avez déduit vos charges des loyers imposables, vous obtenez alors un résultat sur votre déclaration des revenus fonciers (2044). Si le résultat est positif, c’est ce qu’on appelle un bénéfice foncier et s’il est négatif, c’est un déficit foncier.

Si vous réalisez un déficit foncier, vous pourrez l’imputer sur vos revenus globaux à hauteur de 10 700€ par an pendant 6 ans au maximum. La part qui dépasse le montant de 10 700€ est reportable sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans au maximum.

De plus, il est important de noter que l’ensemble de vos revenus locatifs provenant de biens détenus en direct ou via une SCI sont cumulés sur votre déclaration des revenus fonciers.

Par la suite, le cumul des résultats est imposé au barème progressif de l’IR (selon votre Taux Marginal d’Imposition) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Les conditions pour bénéficier du Régime Foncier Réel

Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs au seuil de 15 000€, vous avez la possibilité d’opter pour le régime Foncier Réel même si vous rentrez dans le champ d’application du régime Micro-Foncier.

Toutefois, choisir le régime Foncier Réel est intéressant seulement si vos charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30% sur les 3 années suivantes.

Au delà du seuil de 15 000€ de recettes locatives, vous êtes soumis de plein droit au régime Foncier Réel.

Par conséquent, il est important de surveiller ce seuil de 15 000€ de recettes locatives lorsque vous faites de la location nue.

Comment déclarer ses revenus au régime Foncier Réel ?

Si dans votre patrimoine immobilier, vous ne détenez que des parts de SCI, vous n’avez pas de déclaration 2044 ou 2044-SPE à remplir. Dans le cas où vous détenez des parts de SCI et un ou plusieurs biens en direct (hors société), vous avez une déclaration 2044 ou 2044-SPE à remplir.

Vous détenez uniquement des parts de SCI

Dans ce cas-là, vous n’avez donc pas de déclaration 2044 à remplir. Par contre, vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus (2042) la quote-part du résultat dans la case 4BA.

En annexe de la déclaration, on vous demandera de renseigner les coordonnées des sociétés, le montant des résultats par société et aussi le montant des intérêts d’emprunt.

Déclaration de revenus 2042, partie « Revenus Fonciers »

Le calcul de la quote-part du résultat est réalisée au moment du bilan annuel de votre SCI. C’est normalement votre expert-comptable qui se charge de calculer cette quote-part et d’envoyer la liasse fiscale de la SCI aux impôts.

La quote-part de résultat est déterminée après la déduction des charges au réel et la répartition du résultat entre les différents associés (selon leurs apports dans le capital).

Vous détenez des parts de SCI et des biens en direct

Lorsque vous détenez des biens en direct et par l’intermédiaire d’une ou plusieurs SCI, vous aurez à remplir une déclaration des revenus fonciers (2044 ou 2044-SPE).

Les revenus locatifs provenant des biens détenus en direct doivent être déclarés au niveau des lignes 210 à 263.

Déclaration des revenus fonciers 2044

Les revenus fonciers provenant de la quote-part de résultat d’une ou plusieurs SCI à l’IR doivent être déclarés dans la partie « Vos parts de sociétés immobilières ou de fonds placement immobiliers (FPI) » au niveau des lignes 110 à 114. Dans cette partie, il faudra bien indiquer le nom de la SCI ainsi que son adresse.

Déclaration des revenus fonciers 2044

Sur la liasse fiscale remise par votre expert-comptable, vous retrouverez un tableau de répartition des résultats entre chaque associé. Ce sont ces éléments qui vous permettront de renseigner votre déclaration des revenus fonciers (2044).

SCI à l’IR : comment sont imposées les plus-values ?

Lorsque vous revendez votre bien immobilier détenu via une SCI à l’IR, vous êtes soumis au régime d’imposition des plus-values des particuliers (et non professionnels).

Il existe deux types de plus-values dans les SCI à l’IR :

  • Les plus-values de cession des biens détenus via la SCI;
  • Les plus-values de cession des parts détenues par un associé dans la SCI.

Ces deux types de plus-values sont taxées de la manière suivante :

  • Vous payez 19% d’impôt sur le revenu;
  • Ainsi que 17,2% de prélèvements sociaux;

Au total, la charge fiscale sur une plus-value de cession est de 36,2%.

Dans le cas où la plus-value est supérieure à 50 000€, elle est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

La plus-value lors de la cession de biens par la société

La plus-value est calculée au niveau de la société en fonction de la date d’achat et de cession du bien immobilier. Cependant, elle sera imposable « dans les mains » de chaque associé en fonction du nombre de parts détenues dans le capital social de la SCI.

C’est bien le régime des plus-values des particuliers qui s’applique avec les fameuses exonérations pour durée de détention.

Au bout de 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value. Par contre, vous devez payer les prélèvements sociaux de 17,2% sur cette plus-value.

Au delà de 30 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value de cession. Vous n’avez donc aucune charge fiscale sur votre plus-value …

Dans l’article suivant, je vous présente plus en détail et avec des exemples chiffrés les exonérations pour durée de détention dont vous pouvez bénéficier : SCI à l’IR – Tout savoir sur l’imposition des plus-values !

Il faut savoir également qu’aucune imputation de moins-value n’est possible, que ce soient sur les plus-values du même type et sur votre revenu global.

Enfin, au niveau déclaratif, c’est le notaire en charge de la vente qui remplit la déclaration de plus-value et qui s’occupe du paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux. Dans un second temps, sur votre déclaration de revenus annuelle, vous devrez simplement reporter la quote-part de plus-value imposable dans la case 3VZ du formulaire 2042-C.

Déclaration de revenus 2042-C

La plus-value lors de la cession de parts de SCI à l’IR

C’est aussi le régime d’imposition des plus-values des particuliers qui s’appliquera dans ce cas-là.

Le plus-value est calculée de la manière suivante :

Montant de la cession des parts sociales – Montant de l’achat des parts sociales (ou valeur d’apport)

De plus, les frais d’acquisition sont inclus dans la valeur d’achat des parts sociales.

Enfin, les exonérations pour durée de détention s’appliquent également (cf ci-dessus).

La seule différence par rapport à la plus-value de cession d’un bien immobilier, c’est sur le mode de calcul de la plus-value avec notamment la valorisation des parts sociales lors de la vente.

L’évaluation des parts sociales d’une SCI dépend du bilan comptable de la société et donc de votre actif (biens immobiliers) et passif (dettes et apports en compte courant d’associé).

La plupart du temps, c’est l’expert-comptable qui se charge de réaliser l’évaluation des parts sociales selon les comptes de votre SCI. C’est plus opportun de sécuriser la valorisation des parts en faisant appel à ce professionnel.

SCI à l’IR – Quel intérêt ?

Comme on l’a vu tout au long de cet article, le régime d’imposition de la SCI à l’IR est le même que celui de la détention en Nom Propre. Dans les deux cas, vous êtes soumis soit au régime Micro-Foncier soit au régime Foncier Réel.

Les charges déductibles au régime Foncier Réel ne comprennent pas l’amortissement du bien immobilier. Dans une SCI à l’IS, l’amortissement comptable est totalement déductible de vos recettes locatives.

Par conséquent, au niveau fiscal, il n’y a aucune différence entre la détention en Nom Propre et la gestion d’une SCI à l’IR.

L’avantage de créer une SCI est avant tout patrimonial. Vous pouvez créer une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs.

La création d’une SCI à l’IR facilite la gestion d’un patrimoine immobilier mais présente peu d’intérêt au niveau de la rentabilité. Le désavantage majeur est la non déductibilité des amortissements qui peuvent représenter des montants importants.

Seule la SCI à l’IS permet de déduire les amortissements. Toutefois, l’imposition des plus-values de cession est beaucoup plus pénalisante avec le régime des plus-values professionnelles….

Les articles ressources

Dans la même thématique, vous pourrez retrouver de nombreuses informations sur la fiscalité de la SCI et de l’achat en Nom Propre dans les articles suivants :


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

error: Le contenu est protégé !