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SCI à l’IR : tout savoir sur l’imposition des plus-values !

Investir par l’intermédiaire d’une SCI présente un intérêt patrimonial non négligeable. En effet, les donations de parts sociales bénéficient d’un abattement intéressant.

Il faut savoir que les donations de parts aux enfants ou ascendants bénéficient d’un abattement de 100 000€ tous les 15 ans.

De plus, créer une SCI est un moyen de crédibiliser son projet d’investissement et de développer un parc d’immobilier locatif.

Il existe deux types de plus-value dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) :

  • La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI;
  • La plus-value réalisée lors de la cession des parts de la SCI.

Dans cet article, je vous présenterai les différents modes d’imposition des plus-values immobilières quand vous avez une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans un second temps, nous verrons comment déclarer ces plus-values aux impôts. 

L’imposition des plus-values immobilières dans les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) fera l’objet d’un autre article.

Cession d’un bien immobilier détenu par la SCI

Dans cette partie, je présenterai les particularités fiscales et déclaratives de la plus-value de cession d’un immeuble détenu par une SCI soumise à l’IR.

Principe

Les plus-values de cession des biens immobiliers détenus dans le cadre d’une SCI à l’IR relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value est déterminée en fonction du prix d’acquisition du bien et du prix de cession. Il suffit de faire la différence entre le prix de cession et le prix de d’acquisition de l’immeuble pour avoir le montant de la plus-value ou de la moins-value brute.

On retrouve la date et le prix d’acquisition du bien immobilier dans l’acte notarié. Vous avez également les informations dans le bilan comptable de votre SCI au niveau de l’état des immobilisations.  On retrouve dans le prix d’acquisition les frais de notaire, les dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration ou encore les frais d’agence immobilière.

Le prix de cession du bien correspond au montant renseigné dans l’acte de cession de l’immeuble. Il est possible de déduire certains frais de ce prix de cession comme les commissions d’agence immobilière ou encore les frais de diagnostics obligatoires.

Mode de calcul de la plus-value de cession

Lorsque vous réalisez une plus-value sur une cession immobilière, celle-ci est imposable pour chaque associé en proportion des parts détenues dans la SCI. 

Le taux d’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières est de 19%. Il faut également ajouter le taux de prélèvements sociaux de 17.2%, ce qui signifie que la plus-value est fiscalisée à hauteur de 36.2%

Le montant de cette plus-value brute est diminué par la suite d’un abattement dépendant de la durée de détention du bien immobilier. En fonction de la durée de détention, l’abattement sera plus ou moins important. Je vous joins, ci-dessous, le tableau récapitulant les taux d’abattement en fonction de la durée de détention :

Source : Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière | service-public.fr

Après application de l’abattement, vous aurez une plus-value nette imposable au taux de 19% à l’impôt sur le revenu et au taux de 17.2% pour les prélèvements sociaux.

Au niveau fiscal, il est beaucoup plus intéressant, dans la mesure du possible, d’attendre le délai de 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières. 

Pour être totalement exonéré d’impôts et de prélèvements sociaux, il faut attendre le délai de 30 ans de détention de votre bien immobilier. 

Il est important de savoir qu’il n’est pas possible d’imputer des moins-values immobilières, que ce soit sur votre revenu global ou bien sur les plus-values du même type.

Enfin, si vous faites une plus-value importante, une taxe (entre 2% et 6%) est applicable lorsque celle-ci dépasse 50 000€.

Exemple

Jean détient avec son frère Paul une SCI familiale à l’IR. Tous les deux sont associés à parts égales, soit 50% chacun. Sur l’année 2021, ils ont vendu un appartement détenu depuis 2015 avec une plus-value de 10 000€. 

Ainsi, ils bénéficieront d’un abattement de 6% pour la sixième année de détention du bien mais n’auront droit à aucun abattement les 6 premières années de détention de l’immeuble (cf tableau ci-dessus).

La plus-value nette imposable sera in fine de 9 400€ (10 000€ – (6% * 10 000€)). 

Au niveau des prélèvements sociaux, ils auront un abattement de 1.65% correspondant à la sixième année de détention, soit un montant de 165€. Leur plus-value sera imposable aux prélèvements sociaux sur la base de 9 835€.

Jean, détenant 50% des parts de la SCI, sera imposable sur la plus-value à hauteur de 4 700€ (9 400€ /2) pour l’impôt sur le revenu. Au niveau des prélèvements sociaux, il sera imposable sur une base de 4 918€ (9 835 / 2).

Ayant fait une plus-value de moins de 50 000€, Jean n’aura pas à payer de taxe additionnelle sur le montant de la plus-value.

Déclaration de la plus-value

Au niveau déclaratif, c’est en général le notaire qui réalise la déclaration de la plus-value sur le formulaire 2048-IMM. Je vous mets le lien pour retrouver le formulaire : 


Source : Formulaire n° 2048-IMM

Cette déclaration de la plus-value immobilière doit être envoyée au service de la publicité foncière dans le mois qui suit la signature de l’acte notarié, avec le paiement de l’impôt et les prélèvements sociaux. 

Le notaire qui s’occupe de la vente du bien réalise le plus souvent la déclaration de la plus-value pour la SCI et s’occupe du paiement des impôts des associés. 

Toutefois, chaque associé devra bien remplir la partie des « plus-values et gains divers » sur la déclaration de revenus 2042-C en N+1. C’est la case 3VZ « Plus-values nettes de cession déjà imposées à 19% » qu’il faudra bien remplir. Le montant renseigné viendra augmenter le revenu fiscal de référence de l’année en question.

Source : Formulaire n°2042 | impots.gouv.fr

Exemple

Si Jean réalise une plus-value de cession d’un bien immobilier détenu par sa SCI de 20 000€ (après les abattements pour durée de détention) sur l’année 2021.

Il devra bien indiquer sur sa déclaration de revenus en 2022 le montant de 20 000€ dans la case 3VZ. Il faudra qu’il fasse attention à bien déclarer le montant net dans cette case et non le montant brut (sans application des abattements).

La plus-value réalisée sur la vente du bien ne sera pas à nouveau imposée en 2022 car elle a été déjà soumise au taux d’impôts de 19% et aux prélèvements sociaux pour 17,2% en 2021.

Cependant, la plus-value viendra augmenter le revenu fiscal de référence de Jean pour l’année 2021 car elle aura été déclarée aux impôts en mai 2022.

L’impôt et les prélèvements sociaux sont finalement payés le mois qui suit la réalisation de la plus-value de cession.

Cession des parts de la SCI

Lorsque vous cédez vos parts de SCI soumises à l’IR, celles-ci sont imposables de la même manière que lorsque vous cédez un bien immobilier dans votre SCI. C’est le même régime d’imposition qui s’applique, à savoir le régime des plus-values immobilières des particuliers

Valorisation des parts sociales

Pour valoriser les parts de la SCI, il est impératif d’avoir une comptabilité à jour avec un bilan comptable reflétant la réalité des actifs détenus et des dettes

La valorisation d’une SCI tient compte de ses actifs réels (valeur vénale au jour de la cession des parts) et de ses dettes certaines (emprunts, comptes courants d’associés, dettes fiscales, etc …). En fonction de la valorisation des parts, on peut constater une plus-value qui sera imposable de la même manière que si vous cédiez un bien immobilier directement dans votre SCI.

Nécessitant de bonnes connaissances comptables, la valorisation des parts sociales doit être confiée à un professionnel (expert-comptable, avocat ou notaire). Une mauvaise évaluation des parts (minoration de la valeur) peut entrainer une remise en cause de la valeur de la plus-value par l’administration fiscale et aboutir à des redressements fiscaux.

L’évaluation des parts de la SCI dépend grandement de la valeur réelle du ou des biens détenus par la société au moment de la cession des parts. Le montant des dettes comme les emprunts ou les comptes courants d’associés (apports faits par les associés) diminuent, quant à eux, la valeur des parts sociales (en diminuant l’actif net comptable).

Mode de calcul de la plus-value de cession

Après avoir déterminé la plus-value de cession des parts de la SCI, l’abattement pour durée de détention est alors appliqué (cf tableau ci-dessus).

La plus-value nette (après les abattements) est imposable au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et au taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux

Au-delà de la 22ème année, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Au niveau des prélèvements sociaux, il faudra attendre 30 ans avant d’avoir une exonération totale. 

De plus, ces plus-values sont soumises à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, lorsque le montant dépasse 50 000€.

Déclaration de la plus-value

Lorsque vous cédez vos parts de SCI, il faudra bien déclarer votre plus-value sur le formulaire 2048-M (cf ci-dessous) qui concerne la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Le plus souvent, ce sera le notaire ou l’avocat qui se chargera de cette formalité déclarative.


Source : Formulaire n°2048-M-SD

Si votre cession de parts sociales aboutit à une moins-value, aucune déclaration 2048-M n’est à remplir.

L’impôt sur la plus-value est acquitté au moment du dépôt de la déclaration par le notaire ou l’avocat, le mois qui suit la réalisation de la plus-value. Toutefois, en N+1, vous aurez le montant de la plus-value à renseigner dans la case 3VZ de votre déclaration de revenus 2042-C

Vous devrez indiquer dans la case 3VZ le montant net de la plus-value, c’est-à-dire le montant imposable après l’abattement pour durée de détention. 

Pour résumer, ce sera dans un premier temps le notaire ou l’avocat qui se chargera de déclarer et payer l’impôt sur la plus-value de cession des parts de la SCI.

L’année qui suit la réalisation de cette plus-value, vous aurez à remplir le montant de la plus-value nette de cession sur votre déclaration de revenus. En effet, celle-ci viendra augmenter votre revenu fiscal de référence mais vous ne paierez pas d’impôt supplémentaire. 

Obligations comptables

Il faut bien noter qu’il n’est pas obligatoire de produire un bilan comptable tout comme il n’y a pas d’obligation de dépôt du bilan au Greffe du Tribunal de Commerce pour une SCI à l’IR.

Cependant, produire cet état comptable permet de suivre les apports et retraits des comptes courants d’associés mais également d’avoir une valorisation de la SCI et des parts sociales. 

Sans la production d’un bilan comptable, il est impossible de déterminer la valeur d’une part sociale et donc de calculer la plus value de cession des parts d’une SCI à l’IR.

Je vous conseille de vous rapprocher d’un expert-comptable pour que ce travail soit fait de manière professionnelle. Par contre, si vous avez des connaissances comptables et fiscales, vous pouvez très bien faire votre bilan seul avec un logiciel comptable conforme à la réglementation fiscale.

Le recours à un expert-comptable pour produire le bilan comptable de votre SCI n’est pas obligatoire.


Si vous souhaitez avoir des informations sur les obligations comptables dans les SCI, j’ai écrit un article qui pourrait vous intéresser : SCI – quelles sont les obligations comptables ?

Pour aller plus loin sur l’investissement en SCI, vous pourrez retrouver des informations intéressantes dans les articles suivants :


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

25 commentaires

  1. Merci pour cette revue très complète et beaucoup plus claire que ce qu’on peut trouver ailleurs. Bravo !
    Une question un peu technique cependant sur la notion de durée de détention qui fait diminuer le taux détention. Quelle durée est prise en compte ? Est-ce la durée de détention du bien par la SCI ? Que se passe-t-il si les parts sont rachetées par de nouveaux sociétaires ? Est-ce que la durée prise en compte repart alors à zéro ?
    Merci de votre réponse

    • Bonjour, effectivement la date de début de durée de détention du bien immobilier démarre à partir de la date d’achat de ce bien, tout comme pour l’achat de parts sociales. C’est donc la date d’achat du bien immobilier par la SCI qui est prise en compte. Si les parts sont rachetées, tout dépend du type de rachat, mais si vous sortez du capital vous bénéficiez des abattements pour durée de détention, calculés depuis la création de votre SCI. Si vous êtes toujours détenteur de parts sociales après le rachat, la durée de détention ne repart pas de zéro. J’espère que c’est plus clair pour vous …

  2. Bonjour, merci pour cet article très clair. Si je peux avoir une confirmation que j’ai bien compris la réponse que vous avez faites à Malik.
    J’ai racheté des parts sociales d’une SCI il y a quelques années. Si je vend le bien, la durée de détention correspond à l’achat du bien par la SCI( bien plus longue) et non au moment ou j’ai racheté les parts sociales à un associé.
    Si tous les associés sont d’accord, il est plus intéressant pour moi de vendre le bien que mes parts sociales pour profiter de l’abbattements des taxes.
    Merci pour votre réponse.

    • Bonjour, ce qui compte dans votre cas pour les abattements pour durée de détention, c’est la date d’achat des parts sociales et non la date d’achat du bien immobilier. Vous ne pouvez pas bénéficier d’abattements pour durée de détention sur une période où vous n’étiez pas propriétaire des parts de la SCI. Espérant que ce soit plus clair pour vous.

  3. Bonjour,

    Question : Actionnaire d’une SCI familiale soumise à l’IR, nous avons vendu un bien immobilier, le notaire a calculé et payé pour nous les impôts et prélèvements sociaux sur la vente, qui ont été déduits du montant définitif que nous avons perçu.
    Le reste de la somme va sur les comptes courants associés et les associés en disposent librement sans repayer plus d’impôts, c’est bien ça ?
    Merci pour votre réponse
    Belle journée
    Marc

    • Bonjour,
      Au niveau comptable, les fonds sont enregistrés en compte courant d’associé suite à la vente de l’immeuble. Vous pouvez les retirer librement suite à cette vente et au paiement des différents droits (IR + Prélèvements sociaux). Vous ne payez qu’une fois l’impôt lors de la cession du bien dans le cadre d’une SCI à l’IR. Par contre, sur la déclaration de revenus 2023, il faudra renseigner l’éventuelle plus-value dans la case 3VZ. Cordialement

  4. Bonjour Arnaud,
    Merci pour cet article très intéressant. Voici ma question :
    Mon associé et moi allons vendre des bureaux que nous avons en SCI à 50/50.
    Nous les avons acheté 58500 € et les vendons après 11 années 62500 €.
    Notre comptable nous a dit que nous paierons un impôt sur les 4000 € de plus-value mais que la somme de la vente qui va nous revenir (aux alentour de 30.000 € chacun) subira soit une flat tax à 30% (il ne nous resterait donc que 21.000 € après impôts !!!!) ou (au choix) serait à déclarer sur notre déclaration de revenus 2022 comme du revenu et imposé comme tel (selon le barême des tranches d’impôts ce qui peut monter très vite…) ?
    A-t-il raison ?
    Merci pour votre réponse.

    • Bonjour Jean-Marie,
      Si vous détenez une SCI à l’IR (et non à l’IS), la plus-value est imposable pour chacun des associés après les différents abattements pour durée de détention (cf article) à un taux de 19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total. Vous n’êtes pas soumis à la Flat Tax sur les sommes qui vous reviennent si vous êtes en SCI à l’IR. La plus-value en question sera à renseigner sur votre déclaration de revenus annuelle (en N+1) mais elle viendra juste augmenter votre revenu fiscal de référence, vous ne paierez pas un impôt supplémentaire dessus. L’impôt et les prélèvements sociaux sont réglés par le notaire lors de la vente normalement. Espérant que ce soit plus clair pour vous.

  5. Bonjour,
    Il est rare de trouver des réponses aussi claires !! Bravo.
    Je procède actuellement à une donation en nue propriété au profit de mon fils de parts de sci ir propriétaire d’un bien depuis plus de 30 ans. Si la sci (j’ai bien dit la sci) vend son bien dans les 10 prochaines années avec réalisation d’une « plus value » entre la valeur estimée des parts lors de la donation (actif : valeur de l’immeuble, pas de passif donc valeur des parts = valeur de l’immeuble) et le prix de vente de l’immeuble, y aura t il totale exonération dans la mesure où la sci détient ce bien depuis plus de 30 ans, ou est-ce que le nu propriétaire sera taxé à la plus-value sur la base nombre d’années de détention et quote part valeur nue propriété ?
    Le notaire chargé de la donation dit exo totale si vente par la sci de l’immeuble, mais j’ai vraiment un doute ! Si exo je tente de minorer l’évaluation des parts, si taxation entre les mains du nu propriétaire, je majore (un peu !) pour réduire l’assiette de la plus-value.
    Merci d’avance pour votre réponse

    • Bonjour, à priori selon ce que vous présentez, il y a exonération totale car le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Même si votre fils récupère la nue propriété, ça ne remet pas les compteurs à zéro.

      C’est tout de même un cas très particulier, le notaire doit vous apporter une réponse claire à ce sujet.

      Bonne journée

  6. Bonjour,

    dans le cadre de cession de parts de SCI à l’IR, que faites-vous de l’arrêt Quemener?

    • Bonjour, merci pour votre message. L’arrêt Quemener est très technique et risque de perdre le lecteur. L’objectif de l’article est de donner 80% des informations à connaître sur le sujet. L’arrêt Quemener est un sujet que les avocats fiscalistes connaissent très bien. Si vous souhaitez des informations à ce sujet, je vous invite à en contacter un. Bonne journée à vous.

  7. Bonjour,
    J’aurai une question qui devrait intérresser un bon nombre d’entre vous. Dans le cadre de la vente du seul actif détenu dans une SCI à l’IR et après avoir réaliser le vente il va nous rester de la trésorerie sur le compte de la SCI. Naturellement nous pensons récupérer l’intégralité de nos comptes courants présent avant la vente toutefois il subsistera encore de la trésorerie sur le compte de la SCI. Nous désirons la dissoudre et la liquider car plus d’intérêt. Est ce que cette trésorerie disponible ( je crois qu’on dit boni de liquidation) peut être transférer aux associés sans taxation ? Si il y une taxe comment récupérer la trésorerie … enfin comment cela fonctionne ?
    Mille mercis

    • Bonjour, premièrement le bien vendu est taxé selon la règle des plus-values des particuliers donc vous payez de l’impôt sur cette vente. Ensuite, comme il s’agit d’une coquille vide votre SCI (suite à la vente), vous n’allez pas être taxé en plus une seconde fois sur la trésorerie restante … Normalement, la trésorerie doit apparaître dans votre compte courant d’associé, vous pouvez donc la récupérer sans taxation, et ce, quand vous le voulez. Espérant avoir répondu à votre question 🙂

  8. Bonjour
    Si je vends le bien de ma SCI à l IR suite à mon départ en retraite ou bien pour acheter ma résidence principale, est ce que je vais bénéficier d’un abattement sur la plus value?
    Merci de votre réponse

    • Bonjour, bien sûr ! Si vous vendez un bien de votre SCI à l’IR, vous bénéficiez des abattements pour durée de détention à la fois sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux. Bonne journée

  9. Bonjour,
    Tout d’abord , merci pour votre article.
    J’ai un cas similaire aux questions précédentes et les avis divergent.
    J’ai créé une SCI à l’IR en 2005 pour acheter un appartement. 99 parts pour moi / 1 pour ma fille.
    Je lui ai donné la nu-propriété de 98 parts en 2007 puis l’usurfuit en 2012.
    Aujourd’hui, la SCI ( 1 part en PP pour moi / 99 pour ma fille ) vends l’appartement quid de la durée de détention pour la plus-value ?
    J’avais téléphoné à 2 études qui m’ont rapidement dit que c’est la SCI qui vend , donc durée prise en compte = date de cession de l’appartement – date d’achat. Les donations n’ont aucune incidence.
    Le jour du compromis ( douche froide ) , à priori il faut recalculer la PV selon l’âge de ma fille pour scinder la NP et l’usufruit , puis durée de détention selon date des donation respectives !
    Merci.

    • Bonjour, le notaire doit être l’interlocuteur qui vous apporte une réponse claire et précise sur ce sujet. C’est lui qui a le dernier mot. Concernant le démembrement de propriété et les plus-values de cession, c’est un sujet quasi au cas par cas, tournez-vous vers votre notaire ou avocat le cas échéant. Bonne journée

  10. Bonjour
    Votre article est très clair mais je voudrais une précision. Le fait qu’une SCI soumise à l’IR ait opté pour la TVA (location de bureaux) a-t’il une incidence sur l’exonération des plus values après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. La soumission à la TVA interdit-elle ces exonérations ou n’a-t’elle aucune conséquence ? Merci pour votre réponse que j’attends avec impatience !

  11. Bonjour,

    Mon épouse et moi avons une SCI avec 50 % des parts chacun. Cette SCI a été crée en 2003 avec un capital 1000 euros et 100 parts. Elle n’a jamais été réévalué à ce jour.
    Il y a 2 appartements dans cette SCI que nous avons acheté en 2003 et 2009. Leur valeur est de 130 k€ chacun environ.
    Si nous donnons à nos enfants ou vendons à des tiers ces appartements comment sera calculé la plus value ?
    Faut il revaloriser le montant des parts et capital de la SCI de la valeur des appartements et dans ce cas comment sera calculé la plus value en cas de donation ou vente?
    Est ce le calcul de la plus value tient compte de la valeur des parts (10 € ) ou bien de la valeur des appartements ?
    Merci de vos conseils et réponse

  12. Bonjour,
    Je possède une SCI à l’IR avec mon conjoint dont nous détenons 90% des parts, le solde étant détenu par une holding patrimoniale soumise à l’IS.
    En cas de vente d’un bien dans la SCI, qu’en est-il du calcul de la plus-value immobilière ?
    J’ai bien compris qu’il y aurait 2 calculs mais je ne comprends pas comment on calcule la plus-value imposable à l’IS pour notre holding.
    Je vous remercie pour votre aide.

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