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SCI à l’IS – La fiscalité de A à Z !

Lorsqu’on investit dans l’immobilier via une société civile immobilière (SCI), choisir le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS) peut être une bonne option pour optimiser fiscalement.

Lors de la création d’une SCI, deux choix de régimes fiscaux s’offrent à vous :

  • l’impôt sur le revenu (IR)
  • ou l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans cet article, je vous présente en détail le fonctionnement de la SCI soumise l’IS avec notamment un exemple de calcul des revenus locatifs imposables.

SCI à l’IS – Le principe

Lorsque vous choisissez le régime fiscal de l’IS au niveau de votre SCI, c’est la société qui est imposée directement sur les bénéfices réalisés. Contrairement à la SCI à l’IR où les bénéfices sont imposés « entre les mains » des associés, lorsque vous optez pour l’IS, c’est la société qui paye l’impôt et non les associés.

Dans l’éventualité où les associés décident de se verser des dividendes, ces revenus seront imposés au niveau des associés et non de la société.

Par conséquent, avec la SCI à l’IS, nous avons une double imposition :

  • le 1er niveau : c’est la société qui paye l’impôt sur les résultats, à savoir l’IS;
  • le 2d niveau : si les associés décident de se verser des dividendes, ils sont imposés directement sur ces revenus.

Lors de la création de votre SCI, vous êtes soumis par défaut à l’impôt sur le revenu. C’est à vous d’activer l’option pour l’impôt sur les sociétés sur le formulaire M0 (cerfa 13958). Vous avez juste à cocher la case « Assujettissement à l’impôt sur les sociétés » dans la partie des « Options fiscales ».

Formulaire M0 Société Civile

Il faut avoir conscience que lorsque vous choisissez le régime fiscal de l’IS, vous êtes engagé pour une durée de 5 ans. C’est à dire que vous pouvez revenir au régime fiscal de l’IR à partir du 5ème exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Auparavant, le choix de l’IS était définitif.

L’imposition des résultats au niveau de la société

La résultat de la SCI à l’IS est déterminé en faisant la différence entre les revenus locatifs et les charges déductibles.

Résultat de la SCI à l’IS = Recettes locatives – Charges déductibles – Amortissements

Il faut savoir que les recettes locatives correspondent aux loyers charges comprises (et non hors charges).

De plus, les charges doivent être engagées dans l’intérêt de la société pour être déductibles. Enfin, les amortissements des biens immobiliers sont totalement déductibles dans les SCI à l’IS.

Etant donné que les amortissements viennent en déduction des revenus locatifs, cela diminue grandement le niveau de votre résultat imposable. En général, le résultat que vous réalisez dans une SCI à l’IS est bien plus faible que celui qui est généré dans une SCI à l’IR.

Dans le cas de la location meublée non professionnelle ou professionnelle (LMNP ou LMP), le calcul du résultat imposable se fait de la même manière car les amortissements sont aussi déductibles avec ces deux régimes fiscaux. C’est seulement au niveau du mode d’imposition des résultats qu’il y a une différence entre la SCI à l’IS et le statut de la LMNP ou LMP.

Si le résultat est un déficit

Lorsque vous réalisez un déficit (résultat négatif) via votre SCI à l’IS, celui-ci peut être reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs de la SCI, sans limitation de durée ni de montant. Par contre, ce déficit est propre à la société et donc vous ne pouvez pas l’imputer sur votre revenu global (imposition personnelle).

Si vous détenez une SCI à l’IR et que vous réalisez un déficit, celui-ci peut être reporté sur votre revenu global. C’est un moyen de faire baisser votre imposition personnelle en imputant le déficit foncier sur les revenus du foyer fiscal.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, on dissocie bien la société des associés. C’est la SCI qui supporte le paiement de l’impôt mais également les déficits réalisés.

Si le résultat est un bénéfice

Lorsque vous réalisez un bénéfice (résultat positif), vous êtes imposé à l’IS selon les taux suivants :

  • 15% sur la partie du bénéfice qui est inférieure ou égale à 38 120€;
  • 25% sur la fraction qui dépasse le montant de 38 120€.

Le taux réduit d’impôt sur les sociétés (15%) ne s’applique que pour les sociétés détenues à 75% par des personnes physiques. Dans le cas contraire, le bénéfice de la SCI est totalement assujetti au taux d’IS de 25%.

Prenons un exemple pour comprendre le mode de calcul de l’impôt dans les SCI à l’IS. Jean détient une SCI à l’IS avec son frère qui lui rapporte 85 000€ de revenus locatifs par an. Les charges déductibles représentent 12 000€ et l’amortissement des biens immobiliers s’élève à 5 000€.

Le résultat imposable de la SCI à l’IS est de : 85 000€ – 12 000€ – 5 000€ = 68 000€

L’imposition sur le résultat de 68 000€ se calcule comme suit :

  • Au taux réduit de 15% : 38 120€ * 15% = 5 718€ d’IS;
  • Au taux normal de 25% : 29 880€ (68 000€ – 38 120€) * 25% = 7 470€ d’IS;
  • Soit une imposition totale de 13 188€ sur un résultat de 68 000€.

Il faut noter qu’il existe un mécanisme qui permet d’éviter d’être soumis au taux normal d’IS de 25%. C’est le fait de créer une SCI pour chaque bien détenu afin de ne pas dépasser le seuil de bénéfice du taux réduit d’IS.

Avec ce montage, les bénéfices réalisés dans chaque SCI sont imposés séparément. Cependant, vous aurez des frais administratifs et de gestion plus importants en créant plusieurs sociétés.

L’imposition des dividendes

Si votre SCI à l’IS réalise un bénéfice et que vous ne souhaitez pas l’affecter en réserves mais vous le verser en dividendes, vous serez imposé à titre personnel sur ces revenus. Les dividendes sont répartis entre chaque associé en fonction du nombre de parts détenues dans le capital social de la SCI.

Si vous avez accumulé des réserves dans la SCI les années précédentes, il est tout à fait possible de « piocher » dans ces réserves pour vous verser des dividendes.

En tous cas, quel que soit le mode de versement, les dividendes sont imposés « dans les mains » des associés de la manière suivante :

  • Soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% qu’on appelle aussi la Flat Tax;
  • Ou bien au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) dépendant des tranches marginales d’imposition.

Le PFU

Par défaut, vous êtes soumis au PFU lorsque vous décidez de vous verser des dividendes. Le taux du PFU de 30% se décompose de la manière suivante :

  • un acompte d’impôt sur le revenu de 12,8%;
  • et des prélèvements sociaux pour 17,2%.

Prenons un exemple pour bien comprendre comment est calculé le PFU sur le versement des dividendes. Jean décide de se verser 10 000€ de dividendes brut sur l’exercice 2021 de sa SCI à l’IS. Le montant total du PFU est donc de 3 000€ (30% * 10 000€). Sauf cas de dispense, il devra payer ce prélèvement forfaitaire lors de l’encaissement des dividendes. Ainsi, il récupérera un montant de dividendes net de 7 000€.

Même si vous payez le PFU lors de l’encaissement des dividendes, ce montant peut être régularisé l’année suivante sur votre déclaration de revenus en fonction de l’option fiscale choisie (PFU ou barème progressif). Ce n’est donc pas le montant définitif de l’impôt que vous payez avec le PFU.

Le barème progressif de l’IR

Sur option, lors de la déclaration de revenus annuelle, vous avez la possibilité de choisir le barème progressif de l’IR. C’est en cochant la case 2OP sur la déclaration que vous activez l’option irrévocable.

Lorsque vous vous versez des dividendes, vous serez imposé de la manière suivante :

  • En fonction de vos tranches marginales d’imposition, vous aurez un taux d’impôt compris entre 11% et 45%;
  • Et vous aurez les prélèvements sociaux à payer de 17,2%.

Une particularité importante : vous aurez un abattement de 40% qui sera appliqué sur le montant des dividendes bruts.

On peut ajouter aussi qu’une partie de la CSG est alors déductible de l’impôt sur le revenu à hauteur de 6,8%.

Prenons un exemple pour bien comprendre le mode d’imposition selon le barème progressif. Jean décide de se verser 10 000€ de dividendes mais souhaite opter pour le barème progressif de l’IR et non pour le PFU. Il dispose d’un revenu net imposable de 40 000€ incluant uniquement son salaire. Ces dividendes de 10 000€ s’ajoutent donc à cette rémunération imposable.

En reprenant les tranches marginales d’imposition du barème progressif (cf ci-dessous), on constate que Jean se trouve dans la tranche à 30% étant donné son niveau de revenus imposables.

Les dividendes imposables au taux de 30% se calculent comme suit :

  • Dividendes bruts soit 10 000€ – Abattement de 40% soit 4 000€ = 6 000€;
  • On déduit ensuite la fraction de CSG de 6,8% soit 680€;
  • On aboutit alors à un montant de dividendes imposables de 5 320€ (sur 10 000€ de dividendes bruts)

Ainsi, Jean devra payer 1 596€ (30% * 5 320€) d’impôt sur le revenu en optant pour le barème progressif. En plus de l’impôt sur le revenu, il a aussi les prélèvements sociaux à régler lors du versement des dividendes, soit 1 720€ (17,2%* 10 000€).

Dans le cas où Jean aurait conservé l’imposition au PFU, le montant des prélèvements sociaux aurait été le même. Par contre, il aurait eu à payer seulement 1 280€ d’impôt sur le revenu, soit 316€ de moins qu’au barème progressif.

service-public.fr

La plupart du temps, il faut bien retenir que les contribuables imposables dans les tranches marginales d’imposition à 30% et plus ont tout intérêt à conserver le PFU et à ne pas choisir l’imposition des dividendes au barème progressif.

En complément de toutes ces informations, j’ai écrit un article sur l’imposition et la déclaration des dividendes qui pourrait vous intéresser : Dividendes – Comment sont-ils imposés ?

L’imposition à la revente

En cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales dans une SCI à l’IS, la plus-value à la revente est imposable selon le régime des plus-values des professionnels.

Étant donné que les biens immobiliers sont amortis dans les SCI à l’IS, les amortissements comptabilisés sont pris en compte dans le calcul de la plus-value. Lors de la durée d’exploitation d’un bien immobilier via une SCI à l’IS, les amortissements comptabilisés viennent ainsi diminuer la valeur comptable de l’immeuble.

Par conséquent, lors de la revente, le bien immobilier cédé peut présenter une valeur nette comptable très faible, voire nulle (s’il est totalement amorti).

Pour calculer la plus-value de cession, on fait simplement la différence entre la valeur de cession du bien et sa valeur nette comptable. La plus-value de cession d’un bien immobilier peut donc être conséquente dans les SCI à l’IS.

Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la plus-value de cession. Jean décide de céder un appartement au prix de 170 000€ pour récupérer de la trésorerie dans sa SCI à l’IS. L’appartement en question est totalement amorti car il a été acheté il y a plus 30 ans. Sa valeur nette comptable est donc de 0€. Ainsi, la plus-value de cession de l’appartement s’élève à 170 000€.

La plus-value de 170 000€ est donc imposée au niveau de la SCI au taux réduit de 15% dans la limite de 38 120€ et au taux de 25% au-delà de 38 120€.

Au total, la SCI à l’IS de Jean paiera un montant d’IS de 5 718€ (15% * 38 120€) + 32 970€ ((170 000€ – 38 120€) * 25%), soit 38 688€.

Par la suite, dans le cas où Jean se verse des dividendes, il sera imposable, soit au PFU ou bien au barème progressif de l’IR s’il active l’option.

Comme on peut le voir dans cet exemple, c’est à la cession d’un bien immobilier ou lors de la cession de parts sociales que l’imposition de la plus-value peut être salée …

Ce que vous économisez en impôts avec la comptabilisation des amortissements dans les SCI à l’IS, le fisc le récupère à la revente du bien immobilier lors d’une éventuelle plus-value.

Dans la même thématique de la fiscalité immobilière, j’ai écrit plusieurs articles qui pourraient vous intéresser. N’hésitez pas à aller les consulter :


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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