Location meublée et SCI : est-ce possible ?

La question de la location meublée est un point important lorsque vous choisissez de créer une Société Civile Immobilière (SCI).

Savoir s’il est possible de faire de la location meublée par l’intermédiaire d’une SCI est indispensable pour choisir le bon statut juridique et le régime fiscal le plus adapté à votre investissement locatif.

Le principe de la location meublée via une SCI

La possibilité de cumuler le statut de loueur meublé avec une SCI dépend du régime fiscal choisi.

Il existe 3 régimes fiscaux applicables à la location meublée :

• Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
• Le régime réel de la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
• Le régime réel de la LMP (Location Meublée Professionnelle)

Au niveau de la SCI, il existe 2 régimes fiscaux :

• L’imposition des résultats à l’Impôt sur le Revenu (IR)
• L’imposition des résultats à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Lorsque vous créez une SCI à l’IS, il vous est tout à fait possible de faire de la location meublée, sans aucune limitation de revenus. Contrairement au régime fiscal de l’IR, c’est la société qui est imposée directement sur ses bénéfices, et non les associés de la SCI.

Il faut savoir que la location meublée est considérée comme une activité commerciale alors que l’activité de location nue dans les SCI est une activité de nature civile.

C’est donc en choisissant le régime fiscal de l’IS que vous pourrez faire de la location meublée via une SCI.

Location meublée et SCI à l’IR : les exceptions

Sur le principe, louer un bien en meublé dans une SCI à l’IR n’est donc pas conciliable. Il existe, tout de même, deux exceptions à cette règle que je vais vous présenter ci-dessous.

Les revenus de location meublée n’excédent pas 10% du total des revenus locatifs

La première exception est la suivante : vous pouvez louer un ou plusieurs biens immobiliers en meublé dans une SCI à l’IR, à condition que les revenus de la location meublée n’excèdent pas 10% du total des revenus locatifs.

Le franchissement ponctuel de la limite de 10% est possible. Toutefois, la moyenne des recettes hors taxes (HT) de l’année et des trois années précédentes ne doit pas dépasser la barre des 10%.

Si vous dépassez ce seuil de recettes de 10%, la SCI à l’IR perd sa « transparence » fiscale et passe au régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS). Les bénéfices sont alors imposés au niveau de la société et non « entre les mains » des associés.

Exemple

Jean est associé d’une SCI à l’IR. Il a fait, de manière ponctuelle, de la location meublée sur un de ses biens immobiliers sur l’année 2021.

Les recettes HT de son bien meublé sont les suivantes :

• 2021 = 14 000€ (soit plus de 10% des recettes totales)
• 2020 = 10 000€
• 2019 = 5 000€
• 2018 = 5 500€

Les recettes HT totales (location nue et meublée) de sa SCI à l’IR sont les suivantes :

• 2021 = 100 000€

Dans l’exemple, Jean dépasse le seuil de 10% des recettes totales HT, à savoir 10 000€. Au delà de ce seuil, il doit normalement être soumis au régime fiscal de l’IS.

Si on fait la moyenne de l’année 2021 et des 3 années précédentes (2018 à 2020), on obtient des revenus provenant de la location meublée d’un montant de 8 625€. En réalisant cette moyenne, on s’aperçoit que ce montant reste bien en dessous du seuil de 10% du total des revenus locatifs, à savoir 10 000€.

Par conséquent, même si Jean dépasse le seuil de 10% des revenus locatifs en meublé sur l’année 2021, la moyenne de l’année en cours et des 3 années précédentes ne dépasse pas ce seuil de 10%.

Jean peut donc continuer de faire de la location meublée dans sa SCI à l’IR.

Le caractère habituel ou non de la location meublée

Si vous louez un bien en meublé via votre SCI de manière récurrente, vous pourrez être assujetti à l’IS.

L’administration fiscale considère qu’à partir du moment où vous faites de la location meublée régulièrement par l’intermédiaire de votre SCI à l’IR, vous exercez une activité commerciale et non plus civile. Vous entrez alors dans le champ d’application de l’IS.

Pour éviter d’être assujetti à l’IS, il faut que la location des biens immobiliers que vous proposez en meublé soit, à la fois sur des périodes de courte durée, mais également que ces périodes de location ne se renouvellent pas sur plusieurs années.

Par exemple, si vous louez un appartement en meublé sur une durée inférieure à un mois par an, et ce pendant plusieurs années à la suite, le fisc peut qualifier votre activité de loueur meublé et vous faire passer au régime fiscal de l’IS. Cela peut être notamment le cas lorsque vous proposez un bien immobilier en AirBnb.

Il faut bien garder en tête que si vous faites de la location courte durée en meublé via votre SCI à l’IR, il est impératif que cela reste ponctuel et exceptionnel.

Faites donc bien attention au caractère habituel des biens immobiliers que vous proposez en location meublée dans votre SCI à l’IR.

Les conséquences du passage au régime fiscal de l’IS

Lorsque votre SCI est soumise à l’IS, les revenus locatifs ne sont pas imposés directement « dans les mains » des associés. C’est la société elle-même qui est imposée sur ses résultats et qui se charge de régler l’impôt.

La SCI à l’IR est une société « transparente » fiscalement, ce qui veut dire que les résultats sont imposés à titre personnel pour chaque associé en fonction du nombre des parts sociales détenues.

A l’IS, c’est la société qui supporte l’impôt dans un premier temps. Ensuite, si les associés veulent ressortir des dividendes pour se rémunérer, c’est tout à fait possible. Cependant, ils seront imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur le versement de ces dividendes.

Dans les SCI à l’IS on a donc une double imposition :

• au niveau de la société avec l’IS;
• au niveau des associés avec le versement des dividendes.

Imposition au niveau de la société

Le résultat de votre SCI à l’IS est déterminé comme suit :

Loyers charges comprises – charges déductibles – amortissements = résultat net (bénéfice ou déficit)

Un des grands avantages de la SCI à l’IS réside dans la déductibilité des amortissements de votre bien immobilier. Cela n’est pas possible dans les SCI à l’IR.

Le résultat de la SCI à l’IS est soit un bénéfice ou bien un déficit. Si vous réalisez un bénéfice, celui-ci est imposé comme suit :

Bénéfice imposable	Taux d’imposition
Jusqu’à 38 120€	15%
Sur la partie qui dépasse 38 120€	25% (à partir de 2022)

Pour pouvoir bénéficier du taux réduit de l’IS, il faut que la société soit détenue par au moins 75% de personnes physiques. Dans le cas contraire, c’est le taux normal de 25% qui s’applique.

Imposition lors du versement des dividendes

Si la SCI à l’IS dégage un résultat positif, elle pourra verser des dividendes aux associés. Ce n’est pas une obligation mais c’est une décision des associés de la société.

Ces dividendes seront répartis en fonction du nombre de parts détenues par chaque associé dans la SCI.

Il faut savoir que les dividendes versés sont imposés soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou bien au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

Type d’imposition	PFU (ou Flat Tax)	Barème progressif de l’IR
Impôt sur le revenu	12.8%	Votre TMI (taux marginal d’imposition)
Prélèvements sociaux	17.2%	17.2%
Total	30%	Dépend de votre TMI

Pour les contribuables fortement imposés (à partir de la tranche à 30%), il est intéressant de conserver le PFU. En effet, vous ne paierez que 12,8% d’impôt sur le revenu sur le versement des dividendes (au lieu de 30%).

Le barème progressif est intéressant, quant à lui, pour les contribuables non imposables ou imposés dans la tranche à 11%.

Taxation des plus-values à la revente

Lorsque votre SCI est assujettie à l’IS, les plus-values à la revente d’un bien immobilier sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles.

La plus-value professionnelle se calcule comme suit :

Plus-value de cession = valeur de cession du bien – valeur nette comptable du bien immobilier (valeur initiale du bien – amortissements comptabilisés)

Il faut noter qu’un bien immobilier que vous avez totalement amorti aura une valeur comptable nulle. Ainsi, votre plus-value de cession sera d’autant plus importante.

Même si vous faites des économies d’impôts en comptabilisant l’amortissement dans votre SCI à l’IS, c’est à la revente du bien immobilier que l’addition peut être salée…

Au niveau du mode d’imposition, la plus-value que vous réalisez est ajoutée au résultat de la SCI et est imposée à l’IS aux taux que je vous ai présentés dans le tableau ci-dessus.

Par conséquent, la taxation des plus-values à la revente dans les SCI à l’IS peut être lourde fiscalement. En effet, aucun abattement pour durée de détention ne s’applique contrairement aux SCI à l’IR.

Si vous souhaitez avoir des informations sur l’imposition des plus-values dans les SCI à l’IR, n’hésitez pas à aller lire l’article suivant : SCI à l’IR – Tout savoir sur l’imposition des plus-values !

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