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SCI : quelles sont les obligations comptables ?

La création d’une SCI permet de se constituer et de gérer un patrimoine immobilier. Son intérêt est donc patrimonial avant tout.

La question des obligations comptables dans les SCI est une problématique qui revient assez souvent. 

En fonction du régime fiscal de la SCI, à savoir l’impôt sur le revenu (IR) ou bien l’impôt sur les sociétés (IS), les obligations comptables ne sont pas les mêmes.

Dans cet article, je vous présenterai les obligations comptables applicables pour chaque régime fiscal de la SCI (IR et IS). Nous verrons également l’intérêt de comptabiliser les amortissements sur les biens immobiliers dans les SCI à l’IR.

Les obligations comptables dans les SCI à l’IR

Dans les SCI à l’IR, il est obligatoire d’avoir au moins une comptabilité allégée de type trésorerie. Il suffira de faire un tableau avec le détail des recettes et des dépenses. 

Produire un bilan ou un compte de résultat et utiliser un logiciel comptable n’est pas obligatoire dans ce type de structure. 

Toutefois, les statuts peuvent rendre obligatoire la tenue d’une comptabilité. Lorsque vous créez votre société, il faudra être vigilant sur ce point si vous souhaitez avoir un suivi rigoureux de la comptabilité de la SCI.

De plus, lorsque les parts de la SCI sont inscrites au bilan d’une autre société, la tenue d’une comptabilité est également obligatoire.

Enfin, les SCI présentant une activité importante ont une obligation de tenue comptable. Lorsque la société dépasse deux des trois seuils suivants, elle doit produire un bilan et un compte de résultat :

  • 1,55 millions € de total bilan
  • 3,1 millions € de chiffre d’affaires
  • 50 salariés

Au niveau du Code Civil, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire même si la production d’un cahier ou d’un tableau de recettes et dépenses est le minimum.

Malgré tout, la tenue une comptabilité dans une SCI à l’IR présente plusieurs intérêts. Lorsqu’il y a des apports ou retraits en comptes courants d’associés, cela permet de les suivre et de les valider notamment lors d’éventuelles cessions de parts sociales.  

De plus, le suivi des bénéfices et des réserves d’une année sur l’autre permet d’avoir des capitaux propres cohérents et fiables. 

Enfin, la comptabilisation des amortissements et le suivi du plan d’amortissement facilitent le calcul de la plus-value en cas de cession d’un bien immobilier ou de parts sociales.

Il est donc souhaitable, dans la plupart des cas, de tenir une comptabilité rigoureuse afin de ne pas compliquer la gestion de la SCI au niveau fiscal et juridique. C’est bien dans l’intérêt de l’investisseur d’avoir une comptabilité fiable et cohérente.

La comptabilisation des amortissements dans les SCI à l’IR

L’amortissement n’est pas une charge déductible dans les SCI soumises à l’impôt sur le revenu. C’est une charge qui ne rentre pas en déduction de votre revenu foncier. 

Vous pouvez retrouver l’ensemble des charges déductibles au niveau des revenus fonciers dans cet article : https://joptimisemonimpot.fr/revenus-fonciers-charges-deductibles/.

Si vous tenez une comptabilité dans votre SCI, vous pouvez comptabiliser l’amortissement des biens immobilisés. Cet amortissement viendra diminuer votre bénéfice comptable mais ne diminuera en aucun cas votre bénéfice fiscal.

Le bénéfice comptable correspond au bénéfice distribuable aux associés en proportion de leurs parts sociales. A chaque exercice (du 01/01 au 31/12/N), le bénéfice comptable sera affecté, en fonction de vos parts détenues dans le capital, dans les comptes courants de chacun des associés.

Constater l’amortissement permet de réduire le bénéfice comptable et donc la valeur comptable des parts sociales. La valeur réelle de ces parts dépend de la valorisation des biens immobiliers détenus dans la SCI. 

La plus-value de cession des parts sociales ou de cession d’un bien immobilier est la différence entre la valeur vénale (valeur de la vente) et la valeur nette comptable du bien immobilier ou des parts sociales.

Pour en savoir plus sur le mode d’imposition des plus-values dans les SCI, vous pouvez regarder l’article suivant : https://joptimisemonimpot.fr/sci-ir-plus-value-cession-parts-bien-immobilier/.

C’est lorsqu’il y a la transmission du patrimoine d’un associé (en cas de décès par exemple) qu’on s’aperçoit que la comptabilisation des amortissements permet de réduire la valeur de la société et donc des parts sociales. Ainsi, les frais de succession sur la transmission des parts sont amoindris.

Comptabiliser les amortissements dans les SCI à l’IR présente donc un avantage fiscal non négligeable au niveau de la succession. Cela minore la valeur comptable de la SCI et donc diminue la fiscalité sur la transmission du patrimoine immobilier.

Malgré tout, comptabiliser les amortissements est uniquement une possibilité et non une obligation. Fiscalement, ces amortissements ne sont pas déductibles. Ainsi, ils sont réintégrés dans votre résultat fiscal annuel.

Les obligations comptables dans les SCI à l’IS

En cas d’option à l’IS, la SCI doit produire un bilan et un compte de résultat. Elle ne peut tenir de comptabilité de trésorerie mais une comptabilité commerciale respectant le plan comptable général (PCG). 

La tenue comptable doit être faite sur un logiciel comptable conforme avec la réglementation fiscale. En cas de contrôle par l’administration fiscale, il pourra vous être demandé le fichier des écritures comptables (FEC). Si vous faites vous-même votre comptabilité, je vous conseille de bien vérifier que votre logiciel puisse sortir ce fichier des écritures comptables (FEC). 

Au niveau de la production des comptes annuels, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable, que ce soit pour les SCI à l’IR ou à l’IS. Toutefois, cela peut être opportun de faire appel aux services de ce professionnel, notamment pour produire les déclarations fiscales et pour les conseils apportés. 


En dépit des obligations comptables simplifiées dans les SCI à l’IR, il est fortement conseillé de tenir une comptabilité commerciale afin de la rendre opposable à l’administration fiscale et aux associés de la société. 

En l’absence de comptabilité de trésorerie à minima, le risque de taxation d’office des bénéfices par l’administration fiscale est à considérer sérieusement. 


Arnaud Bouteleux
Arnaud Bouteleux

✅ Créateur du site, je vous partage de nombreuses informations et conseils sur les impôts et la déclaration de revenus.
✨ Mon expérience ✨
- Ancien expert-comptable stagiaire
- Master 2 Comptabilité Contrôle Audit
- Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion (DSCG)
- 6 ans en cabinet d'expertise-comptable

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