Une SCPI correspond à de l’épargne que vous placez dans la pierre. C’est aussi simple que ça !
La France, pays reconnu pour sa complexité fiscale, offre de nombreuses opportunités d’investissements rentables et sécurisés. Et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font partie de ces placements prisés pour leur stabilité et leur rendement.
Mais comment sont-elles imposées ? Plongeons ensemble dans l’univers fiscal des SCPI.
Les points clés pour comprendre le fonctionnement des SCPI
1. Placer des fonds dans une SCPI c’est investir son épargne dans la pierre ?
Les SCPI sont des structures d’investissement qui permettent à plusieurs investisseurs de mettre en commun leurs capitaux pour investir dans l’immobilier locatif. En contrepartie de leur investissement, ces associés perçoivent des revenus réguliers, proportionnels à leur participation.
Comme je l’ai dit au début, quand vous investissez dans une SCPI vous placez une partie de votre épargne dans la pierre. Vous n’investissez pas directement dans l’immobilier locatif mais vous détenez des parts de sociétés qui détiennent elles-mêmes des biens immobiliers.
Cela peut donc être intéressant pour les personnes qui n’ont pas les fonds suffisants pour acheter un bien immobilier mais qui aimeraient placer une part de leur argent dans la pierre. C’est une réelle solution pour investir dans l’immobilier simplement et rapidement.
2. La fiscalité des revenus fonciers
Lorsque vous percevez des revenus d’une SCPI, ceux-ci sont, dans la majorité des cas, des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu après déduction des charges et intérêts d’emprunt. La flat tax de 30% n’est pas applicable ici. Ces revenus s’intègrent à votre revenu global et sont imposés selon votre tranche marginale.
3. Le régime réel et le régime micro-foncier
Selon le montant des revenus fonciers perçus, deux régimes d’imposition sont possibles :
- Micro-foncier : Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% sur ces revenus, ce qui simplifie grandement votre déclaration.
- Régime réel : Pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € ou si vous choisissez ce régime, vous déduisez l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, etc.) de vos revenus fonciers.
4. La fiscalité des plus-values immobilières
Lors de la cession de parts de SCPI, une plus-value peut être réalisée. Cette dernière est taxée à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux. Toutefois, des abattements pour durée de détention s’appliquent, permettant une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
5. L’intérêt des SCPI en assurance-vie
Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie offre une optimisation fiscale intéressante. Les revenus générés sont alors considérés comme des produits d’assurance-vie et bénéficient de son cadre fiscal avantageux, notamment pour les rachats après 8 ans.
6. SCPI et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Les parts de SCPI sont assujetties à l’IFI. Cependant, en fonction de la nature des actifs de la SCPI (immobilier d’entreprise, par exemple), certaines peuvent être totalement ou partiellement exonérées.
7. Les SCPI de défiscalisation
Il existe des SCPI fiscales qui permettent de réduire son impôt sur le revenu, comme les SCPI Malraux, Pinel ou encore Déficit Foncier. Ces SCPI investissent respectivement dans de l’immobilier à rénover, du neuf, ou des biens nécessitant des travaux, et offrent en contrepartie une réduction d’impôt.
8. La possibilité de déficit foncier
Si les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, un déficit foncier est créé. Ce déficit est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le solde reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
9. Le prélèvement à la source et les acomptes
Les revenus des SCPI sont soumis au prélèvement à la source. Un acompte est prélevé mensuellement ou trimestriellement, calculé sur la base de votre imposition précédente.
10. La SCPI est un outil de diversification pour placer votre épargne dans la pierre
La diversification de vos investissements SCPI, tant sur le type de SCPI (bureaux, commerces, résidentiel) que sur le régime fiscal (classique, Malraux, Pinel) permet de mutualiser les risques et d’optimiser la fiscalité.
Si vous avez d’autres investissements, placer votre argent dans une SCPI permet de diversifier votre patrimoine. Vous détenez alors de l’immobilier sous la forme de « pierre papier ». C’est très intéressant car vous n’avez pas forcément à mobiliser beaucoup de cash pour investir dans des SCPI. Placer des fonds dans ces sociétés est à la portée de toutes les bourses !
À retenir
La fiscalité des SCPI est un terrain complexe qui nécessite une compréhension approfondie pour en tirer le meilleur parti. Malgré la taxation, les SCPI restent un investissement attrayant grâce à leur stabilité et leur rendement.
Lorsque vous souscrivez à une SCPI vous faites travailler votre épargne dans la pierre et tout cela vous permet de développer votre patrimoine. C’est également un outil intéressant de diversification patrimoniale.
Gardez en tête qu’une bonne stratégie, appuyée par une diversification judicieuse et une connaissance aiguë des régimes fiscaux, permettra à tout investisseur de maximiser ses retours sur investissement.
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Merci pour cet article super clair sur les SCPI. Ça démystifie vraiment l’investissement « pierre-papier » en expliquant bien les avantages fiscaux et la diversification. Investir dans l’immobilier sans avoir à mobiliser une grosse somme peut effectivement être est une option pratique pour faire fructifier son épargne tout en se créant des revenus passifs. Même si la fiscalité, il faut bien l’avouer, peut sembler un peu technique au début ! Et qu’elle sera sans doute amener à évaluer en 2025 ou suivantes.