Que vous déteniez un bien immobilier en nom propre ou via une société, les conséquences fiscales au niveau de la transmission du patrimoine sont différentes.
Lorsqu’il y a transmission du patrimoine avant le décès, c’est ce qu’on appelle une donation. Après le décès, on la qualifie de succession.
Dans cet article, je vous présente l’impact que peut avoir une donation ou une succession au niveau fiscal. Nous verrons notamment en quoi il peut être intéressant de faire un démembrement de propriété afin de bien préparer une succession.
Donation : quel impact fiscal ?
Premièrement, il faut savoir que vous pouvez donner, en tant que parent, jusqu’à 100 000€ par enfant tous les 15 ans, sans avoir à payer de droits de donation.
La donation peut se faire sous forme d’argent, de biens immobiliers ou encore de valeurs mobilières (actions par exemple).
Par exemple, pour un couple, il est possible de donner à chaque enfant jusqu’à 200 000€ tous les 15 ans.
Si vous détenez un bien immobilier en nom propre (et non via une société), que vous souhaitez le transmettre à vos enfants, vous ne pourrez pas faire de cessions partielles. C’est à dire que vous devrez donner la totalité de l’immeuble, d’un seul coup. Ainsi, vous pourrez avoir des droits de donation à payer si la valeur du bien dépasse :
- 100 000€ pour un parent
- 200 000€ pour 2 parents
Dans le cadre de la détention d’un bien immobilier via une société, la donation est beaucoup plus simple. Il vous suffit de faire un don de parts sociales n’excédant pas 100 000€ (pour 1 parent) et 200 000€ (pour 2 parents) tous les 15 ans, pour être exonéré d’impôt. Vous bénéficiez, ainsi, des abattements successifs.
En société, vous transmettez des parts sociales alors qu’en nom propre, vous transmettez directement la valeur de l’immeuble à vos enfants. Avec la détention en nom propre, vous paierez des droits de donation plus importants sans toutefois bénéficier des abattements successifs tous les 15 ans. L’optimisation fiscale est vraiment du côté de la transmission d’un patrimoine via une société (comme par exemple une SCI).
Enfin, il est important de noter que lors de la transmission de parts sociales, on prend en compte à la fois l’actif et le passif de la société pour évaluer les parts. Si la société est endettée (passif), cela vient diminuer la valeur des parts sociales transmises. En effet, on fait la différence entre l’actif (biens immobiliers) et le passif (dettes) pour obtenir l’actif net et valoriser la société. Par conséquent, la donation de parts sociales d’une société endettée est moins taxée.
Prenons un exemple pour comparer la donation d’un immeuble détenu en nom propre ou par l’intermédiaire de parts d’une société.
Jean détient une maison en location qui vaut 400 000€. Il a 2 enfants et souhaite préparer sa succession.
Premier scénario : il détient la maison en nom propre.
S’il fait une donation de la maison à ses enfants, on prend en compte la valeur de transmission de 400 000€. Jean peut bénéficier d’un abattement de 100 000€ par enfant sur cette donation. Ainsi, la donation est exonérée d’impôt pour la moitié de la valeur de la maison. Ses enfant auront à payer des droits de donation sur un montant de 200 000€ (après les abattements).
Deuxième scénario : il détient la maison via une SCI.
Dans ce cas-là, on prend en compte la valeur de l’actif net pour valoriser les parts. Si Jean n’a plus de dettes dans sa SCI, la valeur de l’actif net comptable (actif – passif) est de 400 000€. Ainsi, il peut s’arranger pour donner à ses enfants un nombre de parts ne dépassant pas la valeur de 200 000€ (100 000€ par enfant).
Sur cette donation, il n’y aura pas d’impôt à payer. Dans 15 ans, il pourra renouveler cette donation de 200 000€ et transmettre en totalité la maison à ses enfants via les parts de la SCI.
Démembrement de propriété et partage du bien entre les héritiers
Le démembrement de propriété est un mécanisme d’optimisation pour alléger la fiscalité sur la transmission d’un patrimoine. Ce procédé permet de faire une donation de la nue-propriété aux enfants tout en permettant aux parents de conserver l’usufruit.
Pour rappel, la pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Le démembrement de propriété permet de scinder en deux parties les droits sur un immeuble.
| Droits sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
| Disposer du bien | Oui | Oui | Non |
| Utiliser le bien | Oui | Non | Oui |
| Percevoir les revenus issus du bien | Oui | Non | Oui |
L’intérêt fiscal du démembrement de propriété se situe avant tout dans la valorisation de la nue-propriété. En effet, celle-ci est moindre par rapport à la valeur totale du bien ou des parts transmises. Par conséquent, les droits de succession sont moins importants.
De plus, avec l’usufruit, les parents peuvent continuer d’habiter dans le logement transmis aux enfants. Il faut bien noter que c’est au décès des parents que les héritiers récupèrent l’usufruit.
Au niveau du partage d’un patrimoine entre les héritiers, il est beaucoup plus simple de partager des parts de société qu’un bien détenu en nom propre. En effet, sans attribution, le bien est détenu en indivision par les héritiers et/ou le conjoint survivant.
Les héritiers peuvent ainsi mettre en vente le bien même s’il constitue la résidence principale du conjoint survivant. Ce dernier n’est donc pas protégé dans cette situation…
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