Lorsque vous optez pour le régime réel d’imposition au niveau de vos revenus fonciers, certains travaux peuvent venir en déduction sur votre déclaration fiscale (2044).
Pour rappel, c’est seulement au régime réel d’imposition que vous pouvez déduire les travaux de vos recettes locatives. Au régime micro-foncier, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% sur le montant de vos revenus locatifs. Ainsi, vous ne pouvez pas déduire de charges en complément de cet abattement.
Dans le cas où vous mettez en location un bien immobilier vide de meubles et que celui-ci est à usage d’habitation, vous pouvez inclure les travaux suivants dans vos frais et charges :
- Les travaux d’amélioration
- Les travaux d’entretien et réparations
Les travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction ne sont jamais déductibles de vos revenus fonciers.
L’objectif de cet article est de vous présenter les différents travaux déductibles fiscalement ainsi que ceux qui ne le sont pas.
Les dépenses d’amélioration
Les dépenses d’amélioration visent à améliorer un bien immobilier sans en modifier la structure. Cela peut être un élément de confort supplémentaire tout comme des éléments qui sont plus adaptés aux conditions modernes de vie.
Il faut noter que toutes les dépenses d’amélioration réalisées dans un immeuble à usage professionnel ou commercial ne peuvent être déduites fiscalement. La seule exception à cette règle concerne les dépenses d’amélioration réalisées pour faciliter l’accueil des personnes handicapées ou bien pour protéger l’immeuble en question de l’amiante.
Ci-dessous, je vous liste des exemples de travaux rentrant dans la catégorie des dépenses d’amélioration :
- Asphaltage du trottoir attenant à l’immeuble;
- Aménagement de nouvelles installations sanitaires (sans accroître le volume de la surface habitable)
- Aménagement des appartements dans des volumes déjà existants : ces travaux n’augmentent pas la surface habitable mais ont pour objectif une meilleure utilisation de l’espace habitable;
- Réparation de la toiture d’un bâtiment par remplacement de la charpente;
- Agrandissement des fenêtres;
- Mise en conformité des canalisations de plomb…
Toutes les dépenses présentées ci-dessus ont pour but d’améliorer la qualité de l’immeuble et ne sont pas considérées comme des frais d’entretien et réparations.
Les dépenses d’entretien et réparations
Les dépenses d’entretien et réparations doivent avoir pour objectif de maintenir en bon état un immeuble, sans en modifier la structure de base ainsi que les équipements initiaux. Ce sont avant tout des dépenses courantes d’entretien pour permettre l’utilisation « normale » du bien immobilier.
Il faut savoir que certaines dépenses peuvent être à la charge du locataire. Une partie des charges de copropriété peut également être à la charge du locataire. Dans ce cas-là, les charges de copropriété à la charge du locataire ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.
Ci-dessous, je vous liste des exemples de travaux rentrant dans la catégorie des dépenses d’entretien et réparations :
| Type de dépenses | Entretien ou Réparation |
| Traitement du bois contre les insectes | Entretien |
| Frais de recherche sur la nocivité de l’amiante | Entretien |
| Frais de diagnostics obligatoires | Entretien |
| Remise en état d’un mur d’une propriété | Réparation |
| Remplacement de la chaudière | Réparation |
| Réfection de façades ou toitures | Réparation |
| Frais de remise en état d’une cuisine aménagée (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers) | Réparation |
| Réfection des peintures extérieures | Réparation |
| Travaux de réparation des plafonds, planchers, escaliers | Réparation |
| Remplacement d’un ascenseur vétuste | Réparation |
A travers ces exemples, on voit bien que ce sont avant tout des dépenses qui visent à maintenir l’immeuble dans un état convenable. Il n’y a aucune modification de la structure de base de l’immeuble.
Les dépenses de construction, d’agrandissement et de reconstruction
Il est important de relever que les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles fiscalement.
Ces dépenses sont censées apporter des modifications importantes à l’immeuble et modifient donc sa structure de base.
Un modification du gros-oeuvre, un nouvel aménagement interne à l’immeuble équivalent à une reconstruction ou encore les travaux visant à accroître la surface habitable ne sont pas des dépenses déductibles de vos revenus fonciers.
Ci-dessous, je vous liste des exemples de travaux rentrant dans la catégorie des dépenses de construction, d’agrandissement et de reconstruction :
- Démolition des toitures, planchers, plafonds apportant des modifications importantes aux ouvertures existantes et augmentant le nombre de pièces d’habitation;
- Démolition des murs intérieurs, cloisons et conduits de cheminée ayant modifié en substance l’aménagement interne de l’immeuble;
- Réfection complète des sols, planchers, et plafonds changeant la configuration interne de l’habitation (augmentation du nombre de pièces);
- Transformation d’un étage d’un immeuble ancien entrainant la reconstruction de murs principaux ainsi que des combles.
Comme on peut le voir dans les exemples présentés ci-dessus, ce sont des travaux qui changent totalement la configuration de l’immeuble ainsi que son gros-oeuvre. Tous ces travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. (cf Bofip).
Pour conclure, seuls les travaux d’amélioration et les dépenses d’entretien et réparations peuvent être déduits sur votre déclaration des revenus fonciers (2044). Les gros travaux ne sont jamais déductibles fiscalement.
Dans la même thématique, j’ai écrit un article sur l’ensemble des charges déductibles des revenus fonciers que vous pouvez consulter en cliquant sur le lien suivant : Revenus fonciers – Quelles sont les charges déductibles ?