On entend beaucoup parler de la SCI dans le cadre de l’investissement immobilier. L’objectif de cet article est de « remettre l’église au milieu du village » en vous présentant les deux régimes fiscaux applicables à la SCI et leur réel intérêt respectif.
En fin d’article, je vous donnerai les bons conseils pour choisir votre régime fiscal lorsque vous créez une SCI. Je répondrai également à la question de l’utilité de la SCI dans le cadre d’un investissement immobilier.
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
La SCI à l’IR est la forme la plus répandue de SCI. Elle se caractérise par sa transparence fiscale, c’est à dire que les impôts ne sont pas payés au niveau de la société mais au niveau des associés de la SCI.
Caractéristiques
Pour créer une SCI à l’IR tout comme à l’IS, il faut être au minimum 2 associés. On ne peut donc pas créer de SCI seul.
Beaucoup croient qu’on peut réduire son impôt simplement en créant une SCI. C’est un mythe. Etant donné que la SCI est transparente fiscalement, les revenus locatifs sont imposés directement dans les mains des associés de la société.
Les revenus fonciers sont donc imposés de la même manière que si vous étiez en nom propre. Il vous faudra remplir chaque année au mois de mai la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044).
Les plus-values de cession des parts sociales et des biens immobiliers dépendent du régime des plus-values des particuliers. C’est à dire qu’elles sont imposées au taux d’impôt sur le revenu de 19% et au taux de prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux global d’imposition de 36,2%. Bien évidemment, il y a des abattements en fonction de la durée de détention des parts et/ou du bien immobilier.
Pour approfondir sur le traitement fiscal des plus-values, vous pouvez vous référer à l’article suivant : https://joptimisemonimpot.fr/sci-ir-plus-value-cession-parts-bien-immobilier/.
Pour être gérée correctement, une SCI à l’IR nécessite de faire appel un expert-comptable pour produire un bilan comptable et une liasse fiscale. C’est dans l’intérêt de la société de suivre l’évolution des comptes courants d’associés mais également d’avoir un suivi rigoureux des résultats fiscaux. L’inconvénient sera dans le coût de la prestation de l’expert-comptable qui n’est pas négligeable, notamment pour les « petits budgets ».
Enfin, il n’est pas possible de faire de la location meublée dans les SCI à l’IR. Etant donné que la location meublée est considérée par le fisc comme une activité commerciale, elle ne peut s’exercer que dans le cadre d’une SCI à l’IS (source : impôts.gouv).
Intérêt du régime fiscal
Le plus grand intérêt de la SCI réside dans la transmission des parts sociales.
Les biens immobiliers présents dans la SCI sont plus facilement séparables et distribuables aux enfants. En effet, au lieu de transmettre chaque bien individuellement à chaque enfant, vous transmettez à chaque enfant la moitié des parts sociales. Cela facilite la répartition du patrimoine à la succession.
De plus, au lieu d’acheter en indivision si vous n’êtes pas mariés, vous pouvez solliciter la création d’une SCI. Cela facilite l’achat d’un bien immobilier en commun sans être mariés.
Les abattements successifs tous les 15 ans pour un montant de 100 000€ sur la valeur des parts sociales transmises sont un réel outil d’optimisation fiscale au niveau de la succession.
Il est également possible d’utiliser le mécanisme de démembrement de propriété en donnant la nue-propriété aux enfants et en permettant aux parents de conserver l’usufruit d’un bien immobilier (revenus locatifs). Au décès des parents, les enfants récupèrent l’usufruit du bien immobilier et sont déjà nue-propriétaire du bien. Ainsi, ils n’ont pas à payer de droits de mutation dans le cadre de cette succession.
Des clauses particulières peuvent être insérées dans les statuts de la SCI afin de répondre aux exigences des associés. Cela leur permet de protéger leur patrimoine et leur investissement. Les associés de la société sont libres de nommer un gérant pour bien distinguer les propriétaires des parts du gestionnaire de la SCI.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
La SCI à l’IS est le deuxième régime fiscal possible, bien moins répandue que l’impôt sur le revenu. Les caractéristiques patrimoniales et successorales sont similaires à la SCI à l’IR. Les différences entre les deux régimes fiscaux se situent avant tout au niveau fiscal.
Caractéristiques
Lorsque vous faites de la location meublée, vous êtes automatiquement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) car c’est une activité qualifiée de commerciale par le fisc.
Si vous choisissez l’option à l’IS, c’est irrévocable. Vous ne pourrez revenir en arrière par la suite. D’où l’importance de ne pas se précipiter au niveau du choix du régime fiscal au démarrage. Il est possible d’activer l’option à l’IS au cours de la première année de création de votre SCI.
La SCI à l’IS est opaque au niveau fiscal, c’est à dire que l’impôt est payé au niveau de la société et non au niveau des associés. Ainsi, sur les revenus locatifs générés dans la SCI, vous ne paierez pas d’impôts à titre personnel sur ces revenus. Tant que vous ne vous versez pas de dividendes en provenance de la SCI, votre fiscalité personnelle n’est pas impactée.
En vous versant des dividendes, vous avez le choix entre le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou Flat-Tax) ou l’imposition au barème progressif. Les contribuables ayant un taux marginal d’imposition supérieur à 11% ont tout intérêt à utiliser l’option du PFU s’ils se versent des dividendes. Le PFU se compose, à la fois du taux de 12,8% d’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux. L’imposition globale est de 30%.
Par exemple, pour 10 000€ de dividendes bruts, vous avez un montant net de 7 000€ que vous percevrez avec le PFU.
Pour en savoir plus sur l’imposition des dividendes et comment les déclarer sur votre déclaration d’impôts, vous pouvez consulter l’article suivant : https://joptimisemonimpot.fr/imposition-dividendes/.
Le taux d’impôt sur les sociétés est de 15% (taux réduit) dans la limite de 38 120€ de bénéfice fiscal annuel et 28% (taux normal, passage à 25% en 2022) au delà de ce montant.
C’est le taux réduit de 15% qui peut être séduisant pour l’investisseur immobilier. Certains professionnels de l’immobilier créent plusieurs SCI à l’IS pour rester dans la fourchette du taux réduit de 15%.
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, le bien immobilier est amorti sur sa durée de vie (20 à 30 ans). Que le bien soit meublé ou loué vide, l’amortissement comptable diminue le résultat fiscal et le niveau d’imposition de la SCI.
Au niveau des plus-values de cession du bien immobilier, vous dépendez du régime des plus-values professionnelles. Cela veut dire que vous n’avez pas d’exonération fiscale en fonction de la durée de détention du bien.
Lors de la vente du bien immobilier, l’amortissement déduit fiscalement viendra en diminution de la valeur du prix d’achat. Le plus-value se calculera de la façon suivante : Prix de vente – Valeur nette comptable du bien (valeur d’achat – amortissement du bien).
L’avantage fiscal de l’amortissement du bien est complètement effacé lors de la vente du bien immobilier. De plus, la plus-value constatée sera intégrée dans votre résultat fiscal et imposée à l’IS au taux de 15% dans le limite de 38 120€ et 28% (25% en 2022) au-delà de ce montant.
Enfin, pour récupérer la plus-value à titre personnel, vous devrez prélever des dividendes et vous serez imposés, soit à la Flat Tax ou au barème progressif de l’IR (si vous choisissez cette option).
Intérêt du régime fiscal
Le régime de l’IS est réservé principalement aux investisseurs qui ont un projet à long-terme. Ces derniers n’ont pas besoin de percevoir les revenus locatifs et souhaitent les laisser dans la SCI pour financer d’autres projets immobiliers.
Lorsqu’on choisit l’impôt sur les sociétés pour sa SCI, c’est qu’on a pas l’intention de revendre son patrimoine immobilier mais qu’on souhaite favoriser la transmission de celui-ci.
De plus, les investisseurs immobiliers utilisent souvent le régime fiscal de l’IS pour se constituer un parc immobilier. Le taux d’impôt sur les sociétés est intéressant (15%) jusqu’à un bénéfice annuel de 38 120€. Ce taux d’impôt est très recherché par les investisseurs étant donné le niveau d’imposition élevé au barème progressif de l’IR.
Se constituer un patrimoine grâce à son entreprise
La plupart du temps, le régime fiscal de l’IS est choisi par des dirigeants d’entreprise qui financent un bien immobilier grâce aux loyers versés par la société d’exploitation (SARL, EURL, SAS, SASU, etc …).
Le gérant de société aura tout intérêt à faire ce montage fiscal plutôt que de payer un loyer « classique » pour un local commercial. C’est un formidable effet de levier pour le chef d’entreprise qui se construit un patrimoine grâce aux loyers payés par sa société d’exploitation.
Exemple
Mr. Jean détient une société de plomberie en SARL. Il a besoin d’un local pour stocker son matériel et ses véhicules utilitaires. Au lieu de payer un loyer sur le local à une tierce personne, Mr. Jean va se constituer un patrimoine personnel grâce à sa société d’exploitation.
Ainsi, il va créer une SCI à l’IS qui va facturer chaque mois un loyer à sa SARL dans laquelle il exerce son activité. Ce loyer sera facturé par la SCI avec de la TVA à 20% mais Mr. Jean récupérera cette TVA dans sa SARL.
Donc, l’opération sera neutre pour lui au niveau de la TVA. Par contre, il réalisera une économie d’impôts importante sur sa SARL en déduisant les loyers en charges.
Enfin, au niveau patrimonial, il sera propriétaire d’un local commercial par l’intermédiaire de sa SCI. Le bien immobilier aura été financé par les loyers versés par sa société d’exploitation. Mr. Jean a donc tout intérêt à faire ce montage plutôt que de payer des loyers à une tierce personne.
Transmission et revente du bien
Tout comme pour la SCI à l’IR, vous pouvez bénéficier de l’abattement de 100 000€ (par enfant) tous les 15 ans sur la transmission des parts sociales. Il s’agira donc de ne pas vendre le bien immobilier mais de transmettre les parts aux enfants pour alléger les droits de succession.
De plus, le mécanisme de démembrement de propriété temporaire peut permettre d’alléger l’impôt sur les plus-values. Créer une SCI à l’IS qui détient l’usufruit du bien immobilier et une SCI à l’IR détenant la nue-propriété est un montage intéressant pour réduire l’imposition sur les plus-values.
A la fin du démembrement temporaire, la SCI à l’IR est totalement propriétaire du bien immobilier et peut le céder avec le régime des plus-values des particuliers. Ce dernier régime fiscal permet de bénéficier des abattements progressifs pour durée de détention (exonération d’IR au bout de 22 ans et aussi de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
A retenir
Malheureusement, je ne pourrai pas vous dire que tel régime fiscal est plus intéressant qu’un autre. Tout dépend de vos objectifs personnels et patrimoniaux.
Il est important de s’entourer de professionnels pour créer une SCI et choisir le bon régime fiscal, c’est à dire celui qui convient à votre situation personnelle.
Répondre aux trois questions ci-dessous vous permettra de déterminer assez facilement le régime fiscal que vous devez choisir :
- Est-ce que j’ai besoin de trésorerie actuellement ?
- Est-ce que j’ai un objectif de revente du bien immobilier avant le délai de 22 ans ?
- Est-ce que j’ai un objectif de transmission de mon patrimoine ?
Fiscalement, créer une SCI à l’IR n’a aucun intérêt immédiat. L’avantage se situera avant tout dans la transmission du patrimoine. Cependant, créer une SCI à l’IS présente un avantage fiscal immédiat avec notamment le taux réduit d’impôt sur les sociétés (15%). Malgré tout, il faudra planifier et réfléchir votre projet sur le long-terme pour bénéficier des avantage fiscaux de la SCI à l’IS.
On peut noter aussi que les contraintes administratives et juridiques dans une SCI ne sont pas négligeables. Vous aurez bilan comptable et une liasse fiscale à envoyer aux impôts ainsi que des documents juridiques annuels à rédiger. La gestion d’une SCI peut représenter un coût important qui est à prendre en considération.
Pour conclure, la SCI est une structure juridique intéressante et utile pour les personnes ayant un objectif de transmission de leur patrimoine. Les professionnels de l’immobilier gérant un parc de biens immobiliers pourront également s’y retrouver. Enfin, les gérants de société souhaitant se constituer un patrimoine grâce à leur entreprise auront tout intérêt à créer une SCI à l’IS.
En choisissant la SCI à l’IS, il faudra être conscient de l’impact fiscal important en cas de cession d’un bien immobilier.
Votre décision de constituer une SCI devra être prise avant tout à partir de vos objectifs patrimoniaux et professionnels.
