Quand il s’agit de revenus locatifs, la taxation n’est jamais à négliger, elle peut avoir un impact considérable sur la rentabilité d’un investissement locatif.
Déjà, il faut savoir que la fiscalité est différente en fonction du mode d’exploitation du bien locatif : à savoir soit la location nue (vide de meubles) soit la location meublée.
Dans cet article, je vous présente les différents modes d’imposition que ce soit pour la location nue ou encore pour la location meublée.
Location nue : quelle fiscalité ?
Lorsque vous possédez un appartement ou une maison que vous mettez en location vide de meubles, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition.
Si vous faites moins de 15 000€ de recettes locatives, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. Avec ce régime fiscal, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos recettes et l’impôt est calculé sur le reliquat. Cependant, vous pouvez aussi faire le choix de passer au régime réel si vous avez beaucoup de charges comme des travaux, les intérêts d’emprunt, etc … À noter que l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.
Si vous faites plus de 15 000€ de revenus locatifs, vous êtes soumis d’office au régime réel. Ainsi, vous ne pouvez plus bénéficier du régime micro-foncier. L’avantage du régime réel, c’est qu’on peut déduire de nombreuses charges. Dans un premier temps, vous déclarez vos recettes locatives et dans un second temps vos charges. À la fin, il en ressort soit un bénéfice soit un déficit foncier.
Dans cet article, j’ai listé toutes les charges déductibles des revenus fonciers, n’hésitez pas à le consulter : Revenus fonciers – Quelles sont les charges déductibles ?
Concernant le déficit foncier, la part du déficit foncier qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€. La part du déficit foncier qui dépasse 10 700€ et celle liée aux intérêts d’emprunt est déductible de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour en savoir plus sur le fonctionnement du déficit foncier, j’ai écrit un article qui pourrait vous intéresser : Déficit Foncier – Bien comprendre ce mécanisme de défiscalisation.
Notez bien que le plafond de déduction du déficit foncier de 10 700€ passe à 21 400€ pour les travaux effectués dans les « passoires énergétiques » à partir de 2023 et ce, jusqu’en 2025.
Au niveau des taux d’imposition, que ce soit au régime micro-foncier ou au régime réel, c’est le même fonctionnement. Vous êtes soumis au barème progressif de l’impôt en fonction des différentes tranches marginales d’imposition et en plus, vous devez payer des prélèvements sociaux de 17,2%.
Pour le régime micro-foncier, c’est la différence entre vos recettes locatives annuelles et l’abattement forfaitaire de 30% qui est soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux. Pour le régime réel, c’est votre résultat foncier, le bénéfice qui est imposé à la fois au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux.
Location meublée : quelle fiscalité ?
En meublé, la fiscalité applicable est un peu plus complexe. Ce qu’il faut savoir, c’est que lorsque vous choisissez de mettre en location un logement meublé, vous avez 2 choix, soit le régime micro-BIC ou le régime réel.
Pour être soumis au régime micro-BIC, il faut que vos recettes locatives de l’année précédente ou l’avant dernière année n’excèdent pas :
- 72 600€ pour les logements meublés « classiques »
- 176 200€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés
Lorsque vous respectez ces seuils, vous pouvez être soumis au régime micro-BIC. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% pour les logements meublés « classiques » et 71% pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
Suite à cet abattement, l’impôt est calculé sur 50% de vos recettes locatives. Vous êtes imposé à la fois au barème progressif de l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Si vous souhaitez aller plus loin sur le fonctionnement fiscal de la location meublée, j’ai écrit plusieurs articles qui pourront vous aider :
- Le régime micro-BIC : tout ce qu’il faut savoir !
- Location meublée et SCI : est-ce possible ?
- Défiscaliser en LMNP : comment fonctionne ce dispositif ?
Concernant le régime réel, vous êtes dans l’obligation de réaliser un bilan comptable et une liasse fiscale, ce qui requiert l’aide d’un expert-comptable si vous n’avez pas les compétences requises. Au régime réel, on déduit toutes les charges au réel, on constate l’amortissement du logement meublé et ces amortissements viennent diminuer le résultat imposable. C’est un des gros avantages du régime réel !
Le résultat imposable est indiqué sur votre liasse fiscale et c’est à partir de celui-ci que vous serez imposé au barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Même si vous payez un prestataire pour réaliser toutes ces tâches comptables et fiscales et que ce coût n’est pas négligeable, il est probable que vous vous y retrouviez au niveau fiscal. Les économies d’impôt sont substantielles lorsqu’on déduit les amortissements au régime réel.
En meublé, le régime micro-BIC est rarement avantageux, c’est un statut simplifié qui évite des tracas administratifs. Par contre, in fine, vous payez plus d’impôt et de prélèvements sociaux …
Au réel, vous pouvez créer un déficit ou au moins un résultat nul, ce qui vous permet de ne pas payer d’impôt pendant longtemps (toute la durée d’amortissement du bien). C’est là que réside tout l’intérêt fiscal du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel).
