Le déficit foncier est un outil intéressant pour payer moins d’impôts lorsque vous détenez de l’immobilier locatif.
C’est seulement au régime réel d’imposition et pour la location nue que vous pourrez réaliser un déficit foncier. En effet, la gestion des déficits est différente dans le cadre de la location meublée.
De plus, au régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% pour vos frais et charges. Par conséquent, vous ne pouvez pas être en déficit avec ce régime fiscal simplifié.
Dans cet article, je vous présente le mode de calcul ainsi que les règles d’imputation du déficit foncier. Nous verrons en quoi la réalisation d’un déficit foncier peut être intéressante pour vos impôts.
Déficit foncier – Le principe
Lorsque vous optez pour le régime réel d’imposition dans le cadre d’un investissement immobilier, vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges. Contrairement au régime micro-foncier pour lequel vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30%, au régime réel vous pouvez être en déficit du fait des charges déduites selon les dépenses réelles engagées.
Pour chaque bien immobilier détenu, votre revenu foncier imposable se calcule de la manière suivante :
Revenu foncier taxable = Recettes locatives (hors charges) – Charges déductibles – Intérêts d’emprunts
Les amortissements d’un bien loué vide de meubles ne sont pas déductibles au régime réel d’imposition. Ce n’est qu’en faisant de la location meublée au régime réel que vous pouvez déduire les amortissements comptables.
Dans le cas où votre résultat foncier est positif, c’est ce qu’on appelle un bénéfice. Si le résultat foncier est négatif, vous réalisez un déficit.
Lorsque vous faites un déficit foncier sur un ou plusieurs biens immobiliers, ce résultat s’impute soit sur votre revenu global (salaires, revenus des capitaux mobiliers, revenus exceptionnels, etc …) ou bien sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour bien comprendre la gestion du déficit foncier, il faut retenir les deux règles suivantes :
- La part du déficit foncier provenant uniquement des charges (hors intérêts d’emprunts) s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an;
- La fraction du déficit foncier dépassant 10 700€ et/ou provenant des intérêts d’emprunts s’impute seulement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si votre revenu global n’est pas suffisant pour absorber la première fraction du déficit, vous pouvez bénéficier d’un report de ce déficit sur les 6 années suivantes. Ce report ne pourra se faire que sur votre revenu global.
Gestion du déficit foncier – Exemple de calcul
Prenons un exemple pour illustrer le mode de gestion du déficit foncier. Jean loue un appartement T2 pour 500€ par mois, soit 6 000€ de recettes locatives annuelles. Ses charges s’élèvent à 10 000€ et les intérêts d’emprunts à 7 000€.
Le déficit foncier se calcule comme suit :
- Recettes = 6 000€
- Charges = 10 000€
- Intérêts d’emprunts = 7 000€
- Déficit foncier = – 11 000€
Les intérêts d’emprunts sont toujours imputés en premier sur les recettes locatives. Dans l’exemple, on a donc un déficit de -1000€ provenant des intérêts d’emprunts et un déficit de -10 000€ provenant des autres charges.
Concernant le déficit foncier de -1 000€ provenant des intérêts d’emprunts, il est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ainsi, aucun déficit non imputé sur la déclaration de revenus n’est perdu.
Le déficit provenant des autres charges peut, quant à lui, être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Jean peut donc imputer la totalité de son déficit de -10 000€ sur son revenu global.
Comme on peut le constater dans l’exemple, lorsque vous réalisez un déficit foncier, vous pouvez imputer jusqu’à 10 700€ sur votre revenu global. Ce mécanisme permet de réaliser des économies d’impôts intéressantes. En effet, avec le déficit foncier, il ne s’agit pas d’une réduction ou d’un crédit d’impôt mais d’une déduction fiscale. C’est-à-dire que ce déficit vient diminuer votre revenu imposable soumis au barème progressif de l’impôt.
Au lieu de réduire le montant de l’impôt, on diminue le montant des revenus imposables, ce qui est beaucoup plus intéressant qu’une réduction ou un crédit d’impôt.
Déclaration de revenus – Quel impact ?
Le bénéfice foncier que vous réalisez est reporté sur votre déclaration de revenus annuelle et s’ajoute à vos autres revenus imposables.
Lorsque vous remplissez la déclaration des revenus fonciers 2044, le bénéfice foncier se reporte automatiquement sur votre déclaration de revenus 2042 dans la case 4BA.
Vous avez juste à vérifier que le montant du bénéfice renseigné dans cette case est le bon.
Dans le cas où vous réalisez un déficit foncier, c’est exactement le même principe. Après avoir rempli la déclaration des revenus fonciers 2044, le déficit se reporte automatiquement sur la déclaration de revenus 2042 dans les cases suivantes :
- Case 4BC pour la part du déficit foncier provenant des charges autres que les intérêts d’emprunts dans la limite de 10 700€ par an;
- Case 4BB pour la part du déficit foncier qui excède 10 700€ et/ou la part du déficit provenant des intérêts d’emprunts;
Il faut savoir que les déficits les plus anciens s’imputent en priorité sur votre déclaration de revenus. C’est dans la case 4BD que vous pouvez retrouver vos déficits antérieurs non encore imputés.
L’enjeu pour vous, sera de bien remplir la déclaration des revenus fonciers 2044 en renseignant toutes vos recettes et charges. Lorsque tous ces éléments sont renseignés, vous aurez un résultat foncier (bénéfice ou déficit) qui s’alimentera automatiquement sur la déclaration de revenus 2042.
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